מאחורי הנתונים של מדד אוגוסט מתחבאים מספרים שקשה היה לדמיין לפני שנתיים: מחירי הדיור יורדים בקצב של 0.2% ומחירי השכירות עולים בקצב מהיר יותר, 0.9%.

הבעיה לא נעוצה בתנועת המלקחיים הזו, שאפיינה בעבר את שוק הדיור בצורה הפוכה: מחירי דיור מזנקים ומחירי שכירות יציבים-יורדים, אלא בלופ שאליו נכנס שוק הדיור. 26% מהרכב מדד המחירים לצרכן קשור למחירי השכירות. כשמחירי השכירות עולים, לרוב המדד עולה - ואז הסיכוי להפחתת ריבית יורד. זה אומר שבפועל, ייתכן מאוד שנראה את תנועת המלקחיים הזו נמשכת.

כשהמדד והריבית גבוהים, בעלי הדירות מגלגלים את העלייה במחיר ההלוואה שלהם ללקוח. או אז, השכירות עולה והנגיד, שרוצה להילחם באינפלציה, לא מוריד את הריבית. אם הריבית תרד, סביר להניח שמחירי הדיור יעלו. ושוב חוזר חלילה: מה קורה כשמחירי השכירות יורדים? המדד עשוי לרדת ואז אפשר להוריד ריבית - מה שמוביל לעלייה בביקושים לדירות. האם אנחנו נמצאים בלופ? האם שוק הדיור לא יכול לצאת מהמצב הקיים או שאפשר למצוא את קו התפר, את האיזון בין ריבית נמוכה יותר ואינפלציה בתוך היעד לטווח הארוך?

לא צריך מחקרים על מנת לענות על השאלה הזו. ישראל ידעה להסתדר נהדר עם ריבית ואינפלציה נמוכות (ביחס להיום, כמובן) בשנים שלפני מרץ 2022. העניין הוא אחר - מחירי הדיור עולים בהדרגה במצב הזה - ולזה אין פתרון באופק מלבד חזרה ללופ. קבלנים ששוחחנו איתם בשבועות האחרונים טענו כי הם מתכוונים להקטין משמעותית את ההיצע בינתיים. הם רוצים לשלוט על שוק הדיור - וזה צריך להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות. אם ההיצע יהיה קטן יותר והביקוש הוא קשיח - זה מתכון לעליית מחירים.

תנועת מלקחיים. דירות להשכרה (איציק יצחקי)

ולמרות כל הדברים האלה - צריך לזכור: שוק הדיור עדיין נמצא בעלייה בראייה שנתית. נכון, המספרים התמתנו בחודשים האחרונים ורואים ירידה, אבל שנתית - עדיין מדובר בעלייה של 1.6%. תארו לכם מה יקרה אם הנגיד יוריד את הריבית בספטמבר ואפילו בנובמבר. סביר להניח שבתקופה הזו מחירי הדיור לא יעברו עדיין לירידות בקצב השנתי, בעיקר כי הסקירות הבאות של האוצר והלמ"ס יצביעו על עלייה במספר העסקאות, מה שעלול לשנות את האוירה בשוק, אפילו לטווח קצר, ואנשים יחזרו לרכוש דירות.

כפי שאפשר לראות, שוק הנדל"ן נמצא כנראה במעגל אינסופי. במשך שנים ישראל ידעה למצוא את האיזון הנכון בין ריבית לאינפלציה. מהבחינה הזו, הנגיד ראוי לכל המחמאות - הוא ידע להתעקש ולא להוריד ריבית גם בתקופות שבהן יכל לזרום על הלך הרוח בשוק.

בסוף, הוא הצליח להתגבר על המכשול הכי חמור במדינה שבה הכלכלה מדשדשת בגלל תקופה מלחמה - מחירים עולים. יוקר המחיה בישראל מהדהד, אבל לולא הורדת הריבית, יכול להיות שהיינו במחירי דובאי. השאלה הגדולה היא מה יעשה הנגיד עכשיו - האם הוא יפחית את שיעור הריבית משום שהוא סבור שהאינפלציה תישאר ביעד שלה גם בחודשים הקרובים או שיחליט להשאיר אותה ולהמתין ולראות מה יקרה אחרי החגים.

ובשורה התחתונה, עוד דבר על מחירי הדירות: בחצי השנה האחרונה מחירי הדיור יורדים בערך ב-1%. כשמסתכלים על מחירי דיור ועל מחיר דירה ממוצע, מקבלים ירידה של 22 אלף שקל בערך במחיר דירה ממוצעת בישראל. צריך לזכור שהרכיב הזה מכיל גם את מחירי הדירות החדשות, שכוללים גם את דירות מחיר למשתכן. גם אם נכליל את כל המרכיבים האלה, נקבל ירידה מינורית.

אז נכון, בחלק מהפרויקטים אנחנו רואים ירידת מחירים של 200 ואפילו 500 אלף שקל במחירי דירות חדשות. ירידה של 300 אלף שקל נשמעת משמעותית מאוד, אבל בפועל, בעיקר בתל אביב שמחלקת את ההטבות הללו ללא הגבלה, מדובר במקרים רבים בהפחתה של 6%. צריך לזכור שבחלק מהמקרים הקבלן מתבסס על מחיר מחירון ומעלה את המחיר בגלל הטבת המימון. הוא מקבל "כסף חי" מהבנק דרך הלוואת קבלן ובפועל - זו עסקה טובה יותר לקבלן, שצריך "לחסל" את עלויות המימון, מאשר לרוכש.

6% - וכל זה בתקופה שבה הריבית גבוהה, כשישראל בתוך מלחמה וכשהמפקח על הבנקים הגביל את מבצעי המימון. פלא שמחירי הדיור בכלל עלו בשנה האחרונה ב-1.6%? פלא שמחירי הדירות החדשות עולים בשנה האחרונה, למרות ההאטה והמשבר, בכמעט 3%?

עוד ב-

היזמים הבכירים מדברים: "הנגיד חייב להוריד ריבית", "יהיו 2-3 הפחתות"

לכתבה המלאה

ועוד מילה אחרונה על שוק השכירות: בשנה האחרונה משפחות רבות של מפונים עברו למרכז. זה העלה את השכירות באזורים רבים. בתל אביב, (למשל, מגדלים שלמים פונו בשל ההרס שהשאירו הטילים ובעלי הבתים ניצלו זאת להעלאת מחירים), משום שהמדינה יכולה לממן את זה. סביר להניח שכאשר מחירי השכירות יירדו האוצר יצטרך לטפל בבעיה אחרת - עליית מחירי הדיור. וחוזר חלילה.