מעטים היזמים בישראל שתשמעו מהם ביקורת נוקבת על המהלך של בנק ישראל, שהצר את צעדיהם. הגבלת הטבות המימון זה צעד שממקד את חברות הנדל"ן בלקוחות מסוג מסוים, לא משקיעים מהסוג הרגיל או זוגות צעירים עם הון עצמי נמוך, אלא בלקוחות עם סיכון נמוך יותר - בממוצע כמובן.

מעטים, כמו יגאל דמרי, מספרים שהם דווקא אוהבים את המהלך הזה. דמרי הוא ממילא יזם שמשווק בעיקר בפריפריה, והקהל שלו באופקים או בערים אחרות באזור מגיע עם הון עצמי נמוך. אבל מה עם מי שמוכר דירות באזור גוש דן או באזור השרון? רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון (לחברה 4 בעלים משותפים, כולל המנכ"לים עידו פדלון וארז שפונדר ויחד איתם שי שפונדר) משמיע דעה אחרת. הוא שמח שבנק ישראל הגביל אותו.

"תנאי התשלום של 20/80 או 10/90 למעשה משקפים ירידת מחירים של קרוב לעשרה אחוזים, אך מסווים את המצב האמיתי בשוק. האסדרה החדשה תחייב את השוק לחזור לשקיפות אמיתית במחירי הדירות", הסביר בחודש מרץ האחרון, לאחר שהמפקח הטיל את המגבלות. וכך היה. מחירי הדירות נמצאים בירידה, אם כי קטנה ועדיין חסרת משמעות לעומת העליות שהיו כאן ב-2021-2022. העניין הוא שהוא לא אהב את התזמון, שהגיע חודשיים אחרי הורדת ריבית. לכן, הוא הזהיר, עלול להיווצר קפאון בשוק.

שפונדר-פדלון, למי שלא מכיר, היא הכלאה של שתי משפחות ותיקות בענף הבנייה שחברו יחד. רועי פדלון וארז שפונדר, חברי ילדות, רצו לרשת את החזון של ההורים, בוני הארץ יהושוע שפונדר והרצל פדלון. הם התחילו בקבלנות, בנו את בית הספר האמריקאי המפורסם באבן יהודה והם יחד מ-2013. השאלה הגדולה: האם המשבר הגדול ידלג מעליהם? האם אפשר למכור דירות באזור שבו הם ייצרו מומחיות, כשהם יודעים שהם צריכים למכור דירות יוקרה?

"המחירים ירדו, אבל ב-3 השנים הבאות השוק יעלה". דירות חדשות

המצב מאתגר, אבל מצליחים להוציא 'יש מאין'", מודה רועי פדלון, אחד מבעלי החברה. "אנחנו מבצעים עסקאות. זה מאתגר בביצוע, בעלויות מימון, בשיווק, אבל מצליחים. בגלל השמרנות שלנו נכנסנו לתקופה שבה רוב הפרויקטים שלנו מכורים. מה שנותר זה לבצע פרויקטים חדשים, זה נכון שאנשים חושבים 20 פעם אם כדאי להם להיכנס לעסקה. מצד שני, יש הזדמנויות בתקופה הזו".

הריבית מקשה. ויש עוד.
"זו לא רק הריבית, אלה האווירה בשוק. אם יראו את הסוף מבחינה ביטחונית, השוק יתפוצץ. השוק צריך האטה מדי פעם, אחרת היינו חווים עלייה של 10% וזה לא מאפשר לרוכשי קצה לרכוש דירות. השאלה היא מי יתפוס את זה. יהיו הרבה נפילות בדרך".

אמרת שאנשים חושבים 20 פעם אם לקנות דירה. לרוב זה אומר שהמחירים ירדו.
"בוא נעשה סדר. בעיני המחירים ירדו ויורדים מתוך העובדה שנכפו תנאי תשלום. ב-90% מהפרויקטים לא ניתן להצמיד למדד כי זה לא נמכר. אלה תנאי תשלום שמשקפים 10%-5%. נכון להיום יש מלאי לא מבוטל של דירות, אבל הוא יכול להסתיים ברמה של חצי שנה ואז יהיה ואקום. השאלה כמה זמן יהיה ואקום. אנשים צריכים להשלים 20/80 וחלק לא יצליח כי השוק נעצר וצריך לגלגל הלאה - כנראה שהואקום יגדל. האווירה לא טובה. אנחנו נלחמים על כל לקוח. הלקוח חושב פעמיים אם זה לא העסקה הכי טובה שיש לו. אין התחלות בניה, אבל יש 82 אלף דירות מוצעות למכירה".

ורובן לא מוכנות לאכלוס.
"נכון להיום כמעט בלתי אפשרי לקנות דירות מוכנה, אתה יודע למה?".

כי צריך לשלם היום.
"כי צריך להשלים 100% מהעסקה. בוא נחשוב פיננסית רגע, יש דירה של 3-4 מיליון שקל, צריך הון עצמי של 600-800 אלף שקל. אבל ברכישת דירה לטווח ארוך אני נותן לכסף לעבוד 3 שנים. קשה לראות בטווח קצר איזשהו אופק שזה הולך להשתחרר. בטווח הארוך אני מזהה אופטימיות, כלומר 2-4 שנים צפונה. אני מוכר פריסייל במחירים 'סבבה', הייתי רוצה יותר אבל זה בסדר. לטווח קצר יותר, אני לא מצליח. ישנה מחשבה שאולי, ואני לא בטוח שהיא לא נכונה, שנחווה ירידת מחירים. מצד שני, בטווח של 3 שנים קדימה בטוח תהיה עלייה של 15%-10%. אני לא מכיר בנק שיודע לתת ריביות כאלה. קשה לאנשים לראות אופק לטווח הקצר, אבל ל-3 שנים כן. ברמה לאומית זה אומר שאנחנו עדיין מאמינים במדינה שלנו".

ההגבלות של המפקח פגעו בך?
"לא הייתי שם יותר מדי. אני מאמין בהגבלות אבל במבחן המציאות זה לא עובד. עדיין הראש היהודי חושב איך אני מתמרן. תיאורטית, כולם היו מיישרים קו ואם חוזרים לתשלומים של חוק מכר העסקאות היו יורדות. בבאר יעקב אני שחקן מרכזי ושם אני מרגיש את זה. רציתי להקשיח עמדות ולא מכרתי דירה. שפיר מכרו ב-10/90 ונתנו מבצעים. אני לא יכול להחליט שאני רובין הוד".

דיברנו על דירות לא מכורות. נותרו לכם הרבה במלאי?
"במגורים, נכון להיום בשיווק, נותרה דירה אחרונה בפארק הים בבת ים, בכפר סבא הירוקה נותרו רק דירות קטנות של 3-3.5 חדרים, באבן יהודה משווקים 100 יח"ד (מגורים, מסחר ומשרדים), בכפר יונה עירוב שימושים, בהוד השרון מגורי יוקרה. ובבאר יעקב אותה הזכרתי קודם".

עוד ב-

שוק הנדל"ן רושם האטה - והקבלנים ממריאים לצרפת כדי למכור דירות

לכתבה המלאה

קשה לי שלא לתהות. אתם מוכרים דירות גג באבן יהודה במחירים של 7 מיליון שקל. איך זה מתכתב עם השוק?
"אלה דירות גג של 180 מ"ר, עם מרפסות שמש, כולל ג'קוזי-ספא במרפסת. זה נמכר סביב 6.5-6.7. יש יותר זול באבן יהודה, אבל זה מוצר אחר".