נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא מותירים מקום לספק: כמעט 200 אלף דירות יש בבנייה פעילה בישראל, כולל דירות מוכנות. אף אחד בלמ"ס או במשרד האוצר לא אמר לנו מה המספר המדויק של הדירות הלא מכורות. הקלפים שמורים קרוב לחזה, אבל אפשר להעריך בזהירות כי מדובר ב-15 אלף כאלה, שרובן בדרום תל אביב.

נתונים חדשים שאספנו מצביעים על שינוי מגמה בשוק הדירות: הרבה יותר דירות לגובה, וירידה בבנייה של צמודי קרקע. בדקנו עד כמה דרמטים המספרים ביחס לחודשים הקודמים ומה זה אומר לגבי מחירי הדיור בהמשך.

אבל עוד קודם, קצת מספרי מאקרו. נתוני הדירות בבנייה פעילה מעלים תהייה: כיום יש 200 אלף דירות בבנייה, ואם כך - מה הבעיה לשכן את עשרות אלפי האנשים שממתינים לדירה כבר היום? ובכן, זה המקום להבהיר: מתוך 200 אלף הדירות, כמחצית נמצאות בתל אביב והמרכז - ושם קשה מאוד לקנות דירות. פחות מ-9% נמצאות בחיפה - במחירים זולים יותר.

תופעה הולכת ונעלמת. צמוד קרקע בשלבי גמר

המחירים בתל אביב יורדים (והפערים בין צפון העיר לדרומה אף הולכים ויורדים), והפער בין שתי הערים מצטמצם, אבל הוא עדיין ניכר והציבור מתקשה לקנות דירות יקרות. עובדה היא שבתל אביב המחירים יורדים בחמשת החודשים האחרונים בקצב של 1% בחודש. זה כנראה ייעצר בקרוב, זו ירידה משמעותית אך לא צניחה ביחס למחירי שעלו כאן בקצב מסחרר עד לפני כשלוש שנים, ועדיין - מדובר בשינוי מגמה.

כשבודקים מה קצב התחלות הבנייה מגלים שנכון לרבעון האחרון הוא מסתכם ב-18,500 דירות לערך. כמות כמעט דומה נמצאת בשלבי היתר, כשהקבלנים לא ממהרים לבנות בשל תנאי השוק. רק 14 אלף דירות הגינו לידי גמר בנייה. באחוזים, זה כמעט 5% פחות היתרי בנייה והתחלות בנייה.

עכשיו בואו ניקח את המצב בסוף 2024. כ-25 אלף היתרים נכון לרבעון שמסכם את השנה, עוד 20 אלף התחלות בנייה ו-15 אלף הגיעו לגמר בנייה. בכל פרמטר, מדובר בירידה שמעידה על מצב השוק. כפי שכבר פורסם כאן, הקבלנים לא ממהרים לבנות ומנסים להקטין את ההיצע במטרה להתחרות עם הביקוש הדל ממילא.

אחרי שהבנו מה המספרים הכללים, נגלוש לאותן דירות שנמצאות בבנייה פעילה. לקחנו מהלמ"ס את מספר הקומות הממוצע שנבנות בממוצע בבניין ישראלי ואפשר לזהות מגמה. מספר הדירות שנמצאות בבנייה פעילה גדל גם בגלל שישראל בונה לגובה. שימו לב מה קרה למספר הבניינים שנבנו עם תשע קומת ומעלה במהלך השנים האחרונות: בשנת 2021 היו 73 אלף כאלה, בשנת 2022 היו 80 אלף כאלה, בשנת 2023 היו 84 אלף ובשנת 2023 כ-96 אלף דירות במגדלים.

המגמה בשנתיים האחרונות לא השתנתה ומספר הדירות במגדלים אף עלה: ב-2024 היו 100 אלף דירות בבנייה פעילה במגדלים. נכון לסוף המחצית הראשונה של השנה, המספר יעלה לכמעט 103 אלף כאלה וההערכה היא שכ-105 אלף כאלה יהיו בסוף הרבעון שייגמר בעוד מספר ימים.

מה המסקנה? ההתחדשות העירונית היא זו שהגדילה, בין היתר, את היצע הדירות וגם, באופן פחות מהותי, את מספר הדירות הלא מכורות. כלומר, הדבר שיכול להכריע את הכף הוא עוד התחדשות עירונית בערים והקלות מצד הרשויות המקומיות.

​הבעיה היא שהרשויות המקומיות לא ממהרות להוציא היתרי בנייה. טוב להם לבנות עוד משרדים ועוד קומות מסחר כי הארנונה גבוהה. האזרחים הם נטל עבורם. צריך עוד תקציבים לרווחה, לתשתיות - עוד קומות זה אומר גירעון הולך וגדל בקופת העירייה. מבחינת הרשויות המקומיות ראוי לאשר רק בנייני בוטיק, כדי לא לסבול מצפיפות ומהוצאות הכרוכות בבניית מגדל, אבל ההתחדשות העירונית טורפת להם את הקלפים.

ירידת המחירים בישראל, כמה שזה יישמע מפתיע, היא עדיין לא מכת מוות למשקיעי הנדל"ן. להפך - אם בתקופה של ריבית גבוהה ומלחמה המחירים יורדים בקצב איטי יחסית, מה יקרה כשהריבית תרד? הרי ברור שנגיד בנק ישראל לא עומד להעלות ריבית ויש אופק לסיום המלחמה בעוד מספר חודשים. השאלה הגדולה: האם המדינה תמשיך לאפשר לבנות לגובה - או שהמגמה הזאת תיעצר בחודשים הבאים ונראה האטה בבניית מגדלים ועלייה בבניית צמודי הקרקע. לפי החודשים האחרונים - המגמה מתהפכת. בניית צמודי קרקע יורדת בהדרגה.

עוד ב-

משרד האוצר: זה הנתון הדרמטי שיוביל לירידה במחירי הדירות

לכתבה המלאה

ב-2023, בתקופת האטה, בנו 16-17 אלף דירות בו זמנית. כיום, קצת יותר מ-14,500 אלף. מה זה אומר? שאם המגמה הנוכחית תימשך, לצד ההיצע הגדל של הדירות הרגילות, הפער בין הביקוש להיצע בצמודי הקרקע, במיוחד אלה בפריפריה שהם בבחינת משפרי דיור, אותו פלח מהאוכלוסיה שמעדיף וילה עם בריכה בדרום מאשר דירת 3 חדרים ברמת גן, יגדל. הורדה של הריבית מסוגלת לעורר ביקושים גם בשוק היוקרה, אבל היא תחלחל כמובן, קודם לשוק שבו מעמד הביניים רוכש דירות.