שוק הדיור נכנס לסחרור - היצע הדיור שובר שיאים מבחינת התחלות הבנייה, אבל מצד שני - נתוני גמר הבנייה עדיין לא מעידים על שיפור. מה שחשוב, בשורה התחתונה, הוא מה העלייה בכמות הדירות המוכנות, ולא בהתחלות הבנייה. אם יש עלייה של 10% בהתחלות הבנייה, אבל הקבלנים לוקחים את הזמן ומסיימים לבנות 5% דירות בשנה, יש כאן בעיה.

מגבלות הבנייה משחקות כאן תפקיד חשוב. הקבלנים דורשים עוד פועלים. חלקם, כמו יעקב אטרקצ'י מאאורה, מתנגד להחזרת הפועלים הפלסטינים. הקבלנים הגדולים יכולים לשאת בנטל, אבל הקטנים - לא. תוסיפו לכך רגולציות סביבתיות חדשות שמעלות עלויות ותהליכי אישור ממושכים. התוצאה - תחזית לעלייה חדה בעלויות הבנייה, שמגולגלת באופן ישיר למחירי הדירות. המגמה הזו צפויה להחריף בשנים הקרובות - והמציאות הזו תשפיע לא רק על רוכשים פרטיים אלא גם על שוקי השקעות ונדל"ן מסחרי. לעתים עלויות הבנייה הם הכוח המניע של הפרויקט. כשהם מהווים 30% ממנו והם עולים - גם מחירי הדיור יעלו. ליזמים יש רווח יזמי מינימלי שאיתו הם יכולים לעבוד - אחרת, הבנק לא ייכנס איתם להרפתקה הזו. מי שיכול להעיד על כך הם בעיקר חברות הביצוע.

"נכון להיום, צוואר הבקבוק ההנדסי-ביצועי הוא המאיץ שדוחף את המחירים כלפי מעלה", מסביר דניאל בירץ, מנכ''ל BK-BR שעוסקת בניהול ותכנון ופיקוח הנדסי בתחום הבנייה. "אם ענף הבנייה היה יכול לספק את ההיצע הנדרש בקצב סביר ובעלות סבירה - הלחץ היה מתמתן. לאחרונה יצאו פרסומים שיש למעלה מ-80 אלף דירות שלא נמכרו, כאשר עיקרן באזור ת"א והמרכז. חשוב להבין שהנתון הזה הוא לא מדויק - הוא כולל עשרות אלפי דירות שעדיין לא החלו להיבנות בפועל".

בירץ מעז לומר את מה שרבים לפניו לא הסכימו לומר. רק 15 אלף מאותן דירות מוכנות, וחלקן הן דירות יוקרה שבשלב הזה זוג צעיר לא יכול לקנות.

מה יכול לדחוף את המחירים למעלה?
"כיום, עלות הבנייה עצמה הופכת יקרה יותר ויותר. אנחנו מדברים על שילוב של תנודתיות קיצונית במחירי חומרי הגלם, בירוקרטיה כבדה שמעכבת פרויקטים ודורשת הון מימון נוסף, ובעיקר, משבר כוח אדם חסר תקדים, לאחר שמדינת ישראל סגרה את שעריה לפועלים מעזה לתקופה ממושכת שעצרה את כל ענף הבנייה והשיפוצים. כל אלה יחד הופכים כל מטר מרובע למוצר נדיר ויקר יותר, והעלות הזו, שלא ניתן להתחמק ממנה, מוטלת ישירות על הצרכן הסופי".

 
"משבר כוח האדם הוא כרגע הגורם המכריע". דירות בבנייה (גיל יערי, פלאש 90)

את הפלסטינים החליפו הפועלים הסינים, העלויות גדלו למרות שזה לא בא לידי ביטוי במדד. כמה זמן יחזיק הפתרון של הבאת עובדים זרים? 
"משבר כוח האדם הוא כרגע הגורם המכריע והמיידי ביותר שמייקר ומעכב בנייה. אירועי אוקטובר הציפו את התלות הבעייתית שלנו באוכלוסיית עובדים ספציפית, וכשמדינת ישראל סגרה את השערים, הענף עצר לחלוטין. הקבלנים נאלצים להתחרות על כל פועל בעל ניסיון, מה שגורם לזינוק משמעותי בשכר - עלות שמגולגלת גם היא ישירות למחיר הדירה.

"הפתרון של הבאת עובדים זרים חדשים הוא פתרון חירום חיוני שהתבצע כדי להחזיר את האתרים לקצב עבודה סביר. עם זאת, בטווח הארוך הוא אינו בר-קיימא כפתרון יחיד, מאחר שהוא מייצר תלות חדשה, מורכבת לוגיסטית ויקרה. הפתרון האמיתי והיחיד שיכול לייצר יציבות הוא מהפכה בשיטות הבנייה שתצמצם את התלות בכוח אדם רב בשטח, ותאפשר לנו להעלות פריון באופן שיטתי".

שכחת את הריבית. מצד אחד, היא משפיעה על המשכנתאות ומצד שני - מעכבת בנייה. 
"זו אחת הנקודות הקריטיות שרוב הציבור מפספס כשהוא מתמקד רק במחיר הדירה. הריבית הגבוהה לא רק מייקרת את המשכנתא לרוכש, היא מייקרת את הדירה הרבה לפני שהרוכש בכלל נכנס לתמונה. כאשר הריבית עולה, עלות המימון קופצת באופן דרמטי. בנוסף, אם בעבר פרויקט נמשך שלוש שנים, והעלות הפיננסית של המימון הייתה ידועה מראש, היום - עקב מחסור בעובדים ובירוקרטיה - פרויקטים נמשכים 4-5 שנים".

והיזם משלם, בריבית דריבית.
"כל חודש נוסף של עיכוב הוא חודש שבו הקבלן משלם ריבית גבוהה על הלוואה גדולה. ההצטברות הזו של עלויות מימון כבדות הנפרסות על פני תקופה ארוכה יותר - לעיתים עשרות מיליוני שקלים לפרויקט - חייבת להתגלגל למחיר הסופי של הדירה. למעשה, הרוכש לא משלם רק על הלבנים והבטון, אלא משלם גם את המחיר הפיננסי של הבירוקרטיה והאיטיות בענף. זה יוצר מעגל קסמים שלילי: הריבית מעלה את עלויות המימון לקבלנים, העיכובים מאריכים את תקופת התשלום לבנק, והתוצאה היא דחיפה נוספת ובלתי נמנעת של המחיר כלפי מעלה, וזה עוד לפני שהתחלנו לדבר על המשכנתא של הרוכש עצמו".

אתה מתאר כאן אפשרות לעלייה של עשרות אחוזים, שוב במחירי הדיור. זה לא נראה אפשרי כרגע. הביקושים יירדו והמעגל יימשך. 
"הלחצים הכפולים - ביקוש עולה מול קשיי ביצוע מחריפים - לא מאפשרים תסריט אחר, אלא אם יקרה שינוי פוליטי-רגולטורי דרמטי ומיידי. עם זאת, זו לא גזירת גורל לכל כיס. הממשלה צריכה להתמקד היום בהפשטה דרמטית של הבירוקרטיה על מנת לקצר את משך הפרויקטים - כי כל יום עיכוב מתומחר ביוקר לצרכן. המסר שלי לרוכש הפרטי הוא להפנים שלחכות זו אסטרטגיה יקרה ביותר. במקום לחכות לירידת מחירים, שאינה צפויה, יש לפעול בצורה חכמה: לבצע בדיקת נאותות קפדנית על הקבלן, ולוודא שהחוזה כולל מנגנוני פיצויים משמעותיים במקרה של איחור במסירה. מי שיבחר נכון היום, יוכל לצמצם את החשיפה שלו למשבר העלויות והעיכובים".