בעיר באר שבע כבר אין הרבה מציאות כמו פעם. בשנה האחרונה נמכרו מספר דירות במחירים נמוכים, אבל כשמסתכלים על נתוני רשות המסים, אפשר להבין מדוע הביקורת של מבקר המדינה בעניין הדיווחים רחבה כל כך.

בחלק מהמקרים, תמצאו ברשות המסים עסקאות לרכישת דירה שאינן מדווחות כמו שצריך. למשל, בחלק מהמקרים זיהינו עסקאות בגובה עשרות אלפי שקלים בלבד. מבירור עולה כי מדובר במחסנים ולא בדירות. לעתים, הדיווח של עורכי הדין (מעטים כמובן) יכולים להטעות.

לפי נתוני משרד האוצר, חל גידול בשיעור הדירות שנמכרות בהפסד על ידי משקיעים - כשהמובילה היא באר שבע, יחד עם ערים דרומיות נוספות. המשקיעים מהווים 15%-14% מהשוק. אז למה הם בכל זאת קונים בדרום? כי המחיר הוא זול, וחלקם מאמין שיום אחד תתבצע התחדשות עירונית באזור. אנחנו מתעלמים כרגע מהעובדה שחלק מהמשקיעים בישראל מעדיפים שחלק מהעסקה ישולם במזומן כדי להתחמק ממס שבח. זו עבירה כפולה על החוק - גם עבירת מס וגם שימוש במזומן בסכום גבוה מהמותר.

הבניין שבו נמכרה הדירה הזולה בעיר (עמית בר)

כשאדם מתחיל לנהל משא ומתן לרכישת דירה, הוא מסתכל על נתוני הסביבה אבל לא בוחן אותם לעומק. מהר מאוד הוא יגלה ש"הדירה עם השטח הזהה ממול" נרשמה ברשות המסים בשטח גדול יותר, כולל חריגה הבנייה או לפי הרישום בדף הארנונה, ולא על פי הרישום בטאבו, שמקנה לרוב זכויות קטנות יותר. אולי מבקר המדינה יעשה סוף לתופעה החמורה הזו.

בחזרה לבאר שבע: בכל זאת, נתוני אמת שבדקנו מהתקופה האחרונה מראים שבבאר שבע נעשו לאחרונה מספר עסקאות מתחת למחיר השוק. כזכור, באר שבע היא אחת הערים שבהן נרשמה רמה גבוהה של הפסד הון למשקיעים. השנה האחרונה גרמה לטלטלה בעיקר בשל עניין הממ"ד, כך שדירות ישנות, שנבנו לפני 1992, ובפרט אלה משנות ה-60' וה-70' ללא פוטנציאל להתחדשות עירונית בטווח הנראה לעין, נמכרות לעתים במחירים נמוכים.

במהלך הימים האחרונים נמכרה אחת הדירות הזולות בעיר. דירת 2 חדרים ברחוב רחבת צפת בשכונה ט' בבאר שבע, בשטח של 60 מ''ר, בקומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-480 אלף שקל - 8,000 שקל למ"ר. זוהי מכירה במחיר נמוך משמעותית מהמחיר הממוצע בשוק.

מי שביצעה את העסקה היא רשת התיווך רימקס. באותה שכונה, נמכרו בחודשים אוגוסט וספטמבר דירות במחיר גבוה בהרבה. דירת 61 מ"ר במחיר של 810 אלף שקל ודירת 64 מ"ר במחיר של 800 אלף שקל, מה שמשקף מחיר של 12,500 וכ-13,300 שקל למ"ר - גבוה ביותר מ-50% ביותר לעסקה הקודמת.

האם העסקה נמוכה ביחס לרחוב? מצאנו עסקה נוספת שנסגרה לאחרונה ברחוב צפת, דירת 65 מ"ר במחיר של 935 אלף שקל. גם דירה קטנה של 43 מ"ר נמכרה ברחוב לאחרונה, ממש סמוך לדירה שאותה סקרנו, והמחיר שם היה גבוה בהרבה - 650 אלף שקל - יותר מ-15 אלף שקל למ"ר.

השורה התחתונה היא שאפשר למצוא מציאות. גם אם הדירה נמצאת במצב רע, הבדל של 50%-30% במחיר שווה לרוב את כאב הראש. במקרה שלנו, הדירה הייתה זקוקה לשיפוץ ומתברר שגם התשואה על הדירה הייתה נמוכה יחסית - ולכן המחיר. פנינו למתווך הנכס, שגיא סוויסה מרימקס באר שבע. לדבריו, "בבאר שבע אפשר למצוא נכסים יוצאי דופן במחירים שלא משתווים לשום מקום. אני בטוח שכל השקעה בנדל"ן היא משתלמת ואין לי ספק שגם ערך דירות כמו זו יעלה בעתיד הלא מאוד רחוק".

הנה עוד כמה עסקאות של רימקס שנסגרו במהלך הימים האחרונים בעיר. המחירים הן עבור דירות עם ממ"ד - ללמדכם על ההבדל הגדול במחיר דירות עם ובלי ממ"ד, בעיר שספגה מהלומה במהלך המלחמה עם איראן:

דירת גן 5 חדרים ברחוב האנדרטה בשכונת רמות, 136 מ''ר, גינה 100 מ''ר, קומת קרקע מתוך 3,  מעלית, חנייה, ממ"ד, נמכרה ב-1.65 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב ח"ן בשכונת ו' החדשה, 118 מ''ר, קומה 4 מתוך 9, מעלית, חנייה, ממ"ד, נמכרה ב- 1.09 מיליון שקל.

עוד ב-

דירה להשקעה: היכן נמכרה דירת 3 חדרים ב-510 אלף שקל?

לכתבה המלאה

דירת 4.5 חדרים ברחוב יעקב כהן בשכונת ב', 170 מ''ר, מרפסת 12 מ''ר, קומה 4 מתוך 5, מעלית, חנייה, ממ"ד, נמכרה ב-2.04 מיליון שקל.