בראיון שקיימונ עם יוסי פרשקובסקילפני קצת פחות מחודשיים, הוא סיפק תובנות מעניינת לגבי שוק השכירות לטווח ארוך. הוא טען כי הפרויקטים האלה משתלמים לו כלכלית, ושהוא ימשיך לבנות מגדלים להשכרה.

לא עברו חודשיים ובשבוע שעבר הודיעה החברה שלו על אירוע חריג בנוף שלנו: המגדל שהקימה בשכונת נופי בן שמן בלוד מוכן, והיא יוצאת לשיווק כשכל הדירות הן להשכרה ארוכת טווח. התקופה האחרונה אינה מטיבה עם הפרויקט החשוב הזה. הריבית גבוהה בשלוש השנים האחרונות וליזמים פחות משתלם לגשת לפרויקטים כאלה. בראיון עצמו התגאה פרשקובסקי כי "אתה מכיר עוד יזם שמייצר דירה בשקל ומוכר ב-2?" והסביר כי הריבית במימון נעה בין 3%-2%, וה-NOI של החברה מגיע ל-5% צמוד מדד".

פרשקובסקי בנה 286 דירות להשכרה לטווח ארוך, מתוכן 143 דירות להשכרה בשכ"ד מופחת ב-20% לזוכים בהגרלה של משרד השיכון, כשהוא נותן עדיפות לאנשי מילואים, משטרה וכו', ולכן שכר הדירה יהיה במחירי שכירות מפוקחים לטווח של 10 שנים, כולל סל הטבות. השאלה הגדולה, על רקע זכייה במכרז רמ"י לשכירות ארוכת טווח בקריית גת בשבוע שעבר, היא האם ייתכן ששוק השכירות ארוכת הטווח מתעורר בשל הציפייה להורדת ריבית.

לצד הפרויקט בקריית גת, שם תקים ליאם נחמיאס כ-300 דירות, אחרי שזכתה במכרז במחיר של כ-17.5 מיליון שקל, בהשוואה למחיר השומה שעמד על יותר מ-24 מיליון שקל ( כ-260 אלף שקל ליחידת דיור, כולל פיתוח), נסגר בסוף השבוע מכרז נוסף של רמ"י לדיור לטווח ארוך בשכונת הר הצופים בירושלים. א.מ ישראל מגורים זכתה במכרז, אליו ניגשו שתי חברות אחרות. הסיפור האמיתי שעומד מאחורי הזכיה הוא המחיר.

השמאי העריך את הקרקע במחיר של 44.1 מיליון שקל, כשהחברה זכתה בו במחיר של 15.1 מיליון שקל - כלומר, שליש בלבד מגובה השומה (הנחה של כ-66%). שתי החברות האחרות שניגשו למכרז הגישו הצעות מעט נמוכות יותר. הוצאות הפיתוח במתחם עומדות על 13.7 מיליון שקל בלבד. יחד עם הוצאות הפיתוח, מקבל שעלות הקרקע ליחידות דיור עומדת על 170 אלף שקל בלבד - זול בהשוואה לאזור. זהו מחיר שמתאים לקרקעות בפריפריה.

צריך לזכור שהריבית הגבוהה מונעת מיזמים להגיש הצעות קרובות למחיר השומה. כך היה גם בקריית גת, אבל שם ה"הנחה" הייתה נמוכה יותר - כ-27% לעומת מחיר השומה. היזמים מעריכים כי הורדת ריבית תשנה את האווירה בשוק ותתרום לשוק ההשכרה לטווח ארוך.

צריך לזכור: היצע השכירות בישראל נמוך יחסית וזו אחת הסיבות לעליית מחירי השכירות. הסיבה השנייה היא הריבית הגבוהה. בעלי הדירות מגלגלים לשוכרים את עלויות המימון המנופחות ואפשר לראות כי כניסת דיירים חדשים לדירה מעלה את דמי השכירות ב-5%.

עוד ב-

דיור להשכרה בישראל נכשל בגדול - אבל יש גם נקודת אור

לכתבה המלאה