עשרות אלפי דירות יתחילו להיבנות בשנה הקרובה, אבל פחות מ-3% מהן הן דירות של עד שלושה חדרים. השאלה היא האם יש סיבה טובה לנתון הזה - מחיר הדיור בעלייה, הזוגות הצעירים לא מצליחים לגמור את החודש ואם יש להם סיבה טובה לקנות דירה בתקופה הזאת - היא צריכה להיות זולה.

שליש ממשקי הבית בישראל הם זוגות ללא ילדים, ולמרות זאת, השוק מוצף בדירות של 4-5 חדרים שרובנו לא יכולים להרשות לעצמנו ובעיקר לא באמת צריכים. "אם הייתי אומר לכם שאתם משלמים 30% יותר על דירה כי אף אחד לא טרח להציע לכם שטח קטן יותר, הייתם מאמינים לי?", אומר ל-ice מוטי אזולאי, דוקטורנט לניהול החוקר התנהגות צרכנית ומרצה במכללה למנהל. לדבריו, "שוק הדיור הישראלי שובר שיאים. התחלות בנייה ברמות היסטוריות, מלאי דירות בבנייה פעילה שמגיע לשיא של 203 אלף יחידות, והיתרי בנייה שזינקו ב-11% בשנה האחרונה".

לדבריו, מאחורי המספרים המרשימים מסתתר פרדוקס שאף אחד לא רוצה לדבר עליו: השוק בונה דירות שרוב הישראלים לא צריכים. "נתוני הלמ"ס לשנת 2025 חושפים תמונה מטרידה: מתוך 81 אלף הדירות שהחלה בנייתן בין אוקטובר 2024 לספטמבר 2025, דירות קטנות של עד שני חדרים מהוות כ-5% בלבד שהם כארבעת אלפים יחידות דיור בשנה בזמן שכמעט שליש ממשקי הבית היהודיים בישראל הם זוגות ללא ילדים וכ-144 אלף משפחות הן חד-הוריות. נוסף על כך, במחוזות תל אביב וחיפה מספר הנפשות הממוצע למשק בית נמוך משתיים", הוא מסביר. "שתי נפשות. חמישה חדרים. משהו כאן לא מסתדר. השוק בונה מה שנוח לו, לא מה שצריך".

"בתל אביב דווקא נרשמה קפיצה". אזולאי (אלדד קסטרו)

אזולאי מעריך כי את הפרדוקס גם הכלכלנים יתקשו להסביר: "זו לא טעות, זו בחירה רציונלית לחלוטין שמייצרת תוצאה אבסורדית. כשעלות הקרקע קבועה, לקבלן משתלם יותר לבנות שתי דירות גדולות מאשר שלוש קטנות. פחות קירות, פחות צנרת וכמובן רווח גבוה יותר ליחידה. ההיגיון עובד מצוין, עד שכולם מפעילים אותו בו-זמנית. כשכל השחקנים בשוק מקבלים את אותה החלטה 'חכמה', נוצר שוק שבו יש הרבה מאוד דירות שמעט מאוד אנשים צריכים, בדומה למצב שבו במסעדה כל הטבחים מכינים רק מנות עיקריות, כי שם הרווח הגבוה ביותר ותוהים מדוע אף אחד מהסועדים לא מזמין קינוח. התשובה פשוטה: כי אין קינוח בתפריט".

בתל אביב, שהובילה ב-2024 במספר התחלות הבנייה של דירות קטנות, נרשמו 951 התחלות בנייה של דירות סטודיו או עד שני חדרים - קפיצה של 60% לעומת 2023. "זה נשמע מרשים, אבל זו טיפה בים", אומר אזולאי שמזכיר כי ירושלים נמצאת במקום השני עם 593 דירות קטנות, ורמת גן שלישית עם 367. "מהצד השני, הקטגוריה שהובילה בהתחלות בנייה באופן כללי במדינת ישראל ב-2024 הייתה דירות במגדלים בני 21 קומות ויותר, 10,097 דירות שהיוו 16% מסך התחלות הבנייה. העיר אופקים שבדרום הובילה בבניית דירות של שישה חדרים ומעלה עם 416 יחידות".

לדבריו, הקבלנים לא האשמים היחידים הסיפור הזה, אלא גם הרשויות. הוא מצא כי "בשנים האחרונות ראשי הערים קבעו בתוכניות בניין העיר מגבלות שלא איפשרו לקבלנים לבנות דירות קטנות מארבעה חדרים, מתוך רצון של ראשי העיר למשוך לעיר אוכלוסיות חזקות", אומרים בהתאחדות. "בנתניה, ראשון לציון, חולון וערים נוספות כמעט לא נבנו דירות קטנות".

התוצאה ניכרת במחירים. דירת ארבעה חדרים ממוצעת בתל אביב הגיעה ברבעון האחרון של 2024 ל-4.88 מיליון שקל. ברמת גן - 3.38 מיליון. בהרצליה - 3.72 מיליון. זוג צעיר שצריך דירת שניים-שלושה חדרים נאלץ לשלם על חדר וחצי נוסף שהוא לא צריך או לוותר על רכישה לחלוטין.

עוד הוא מצא, כי הפער בין התחלות לסיומים הולך ומעמיק. בין יולי 2024 ליוני 2025 החלה בנייתן של 76,480 דירות, עלייה של 22%. אבל במקביל הסתיימה בנייתן של רק 54,760 דירות, ירידה של 4.9%. זמן הבנייה הממוצע התארך ל-31.4 חודשים, לעומת 27.6 חודשים בשנים קודמות.

הוא מביא כדוגמא את נשר, שם עשו את הניסוי הזה. דירות שלושה חדרים חדשות נמכרות ב-1.2 עד 1.5 מיליון שקל, והדירות האלה נמכרות במהירות. בנוסף, הוא מצא כי "נתוני הלמ"ס והשמאי הממשלתי מראים שדירות 4 חדרים הן הנמכרות ביותר בישראל, 36% מכלל העסקאות ב-2024. זוגות צעירים אינם מסתפקים ב-3 חדרים, גם במחיר של הוספת מאות אלפי שקלים למשכנתא, אך השאלה שנותרת היא האם מדובר בהעדפה אמיתית או פשוט בהיעדר אלטרנטיבה?".

לסיום הוא מציין כי "כששואלים אנשים מה הם רוצים, הם עונים על בסיס מה שהם מכירים. אם כל מה שיש בשוק זה דירות ארבעה חדרים, הרוב ירצו דירת ארבעה חדרים. יותר מזה, כשאף אחד לא מציע דירת שני חדרים מתוכננת היטב, במחיר שמאפשר לחיות בלי לחץ וגם בנוחות ובהתאם לצרכים של משק הבית, אין לאנשים אפשרות לבחור באלטרנטיבה הזו מלכתחילה. הפתרון המיוחל לא יגיע מהשוק בלבד. נדרשת רגולציה שתשנה את התמריצים ותגרום ליזמים ולקבלנים לבחור לבנות גם דירות קטנות יותר".

לדבריו, הפתרונות צריכים להיות תמריצי מס - הטבות ליזמים שבונים דירות קטנות באזורי ביקוש; שינוי תקנות התכנון - ביטול המגבלות העירוניות על דירות מתחת לארבעה חדרים;מכרזי קרקע ייעודיים - הקצאת קרקעות לפרויקטים עם תמהיל מחייב של דירות קטנות.

עוד ב-

צחי אבו: "אנשים יורדים מהגדר, אנחנו חוזרים לעליות מחירים"

לכתבה המלאה

"אנשים לא יודעים מה הם רוצים, כי אף אחד לא טרח להציע להם מה שהם צריכים", הוא מסכם. "כשהאפשרות היחידה היא דירה גדולה מדי או להישאר בשכירות, אנשים קונים גדול ומשכנעים את עצמם שככה זה צריך להיות. השאלה היא לא למה הציבור לא דורש דירות קטנות. השאלה היא למה השוק לא מספק אותן ומתי מישהו יבין שדווקא שם מחכה ההזדמנות הגדולה.