קבוצת אחים חג'ג' הודיעה השבוע על צעד דרמטי, לכאורה לפחות, בענף הנדל"ן - הפחתה של 30% ממחיר הדירה. סביר להניח שבחברה חשבו שהצעד האסטרטגי הזה יוביל ל"רעידת אדמה בשוק", בדיוק כפי שקרה בקמפיין של גינדי, שהצליחה לשווק בהצלחה את כל הפרויקט שלה תוך זמן קצר, עוד לפני שקיבלה אפילו היתר חפירה ודיפון.

הקמפיין של גינדי היה מתוזמן. היא ידעה להכות בשוק בשעתו הקשה ביותר, ויצרה באז בעולם הנדל"ן משום שהיה מדובר בשדה דב. באחים חג'ג' הלכו על קמפיין שונה ומסקרן. אם גינדי יכולה להוריד עשרות אחוזים ממחיר הדירה, הם חשבו, גם אנחנו יכולים. לא בטוח שהציבור קנה את זה. הורדה של 30% ממחיר דירה אינה אפשרית בשוק של היום. הקבלנים מתלוננים שעלויות המימון גבוהות, שעלויות הבנייה עלו, שהרווח היזמי נשחק. ולכן נשאלת השאלה: אם חג'ג' יודעים שהרווח היזמי פרויקט מסוים יעמוד על 14%, או במקרה הטוב על 16% - איך היא יכולה להרשות לעצמה להפסיד?

מבדיקה מול החברה עולה כי חג'ג' הצליחה להגדיל את השטחים "בזכות שינויי תכנון שאפשרו הגדלת שטחים בפרויקט". ועדיין, אם החברה ביצעה שינויי תכנון, במסגרת הקלות שקיבלה, איך זה קשור למחיר הדירה? הרי בסוף, אם שטחי הפרויקט גדלו, הם צריכים לתמחר מחדש את הפרויקט ולהגדיל רווחיות. וגם אם החליטו לשמור על הרווחיות הקיימת, הנחה של 30% במחיר הפרויקט היא גבוהה מאוד ומעבירה את אותן דירות מרווח ודאי להפסד.

אז מה יכולה להיות הסיבה להפחתה במחיר? ובכן, הנחת 30% היא ביחס לפרוייקטים חדשים באזור. לפי היזמים, המחיר עומד על 48 אלף שקל למ"ר. כלומר, בחג'ג' טוענים כי מחירי הדירות בפרויקטים דומים עומדים על כ-68 אלף שקל למ"ר. המחיר במסגרת המבצע הוא המחיר הנמוך במסגרת המבצע. כלומר, סביר להניח כי דירה ממוצעת תתומחר לפי 50 אלף שקל למ"ר, ותשקף הנחה לעומת מחיר ממוצע למ"ר בפרויקטים מתחרים שעומד על כ-71 אלף שקל וצפונה. האם זה המחיר בפרויקטים מתחרים שכונת בבלי?

מצאנו כמה פרויקטים בשכונה. ברחוב הכנסת הגדולה נמכרות דירות של רובינגרופ במחיר של החל מ-55 אלף שקל למ"ר. בפרויקט ברחוב הזוהר, של אלמי יזמות, מצאנו דירות במחיר של 52-55 אלף שקל למ"ר. בפרויקט נוסף של רובינגרופ ברחוב המשנה הדירות עולות כ-59 אלף שקל למ"ר. ראוי לציין כי חלק גדול מהדירות מכילות גם הטבות מימון.

בחברת שלום את נתן, שמשווקת פרויקטים בשכונה, מצאנו דירות במחירים של 57 אלף שקל למ"ר, אבל מדובר גם בדירת גן, שמכילה גינה, ואם נערוך חישוב אקוויוולנטי, שסופר את השטח הזה, המחיר יהיה נמוך יותר. המחיר הממוצע בשכונה נע סביב 59 אלף שקל למ"ר, אבל חשוב לציין שהדירות הקטנות יקרות יותר. מצאנו דירות גם במחיר של 74 אלף שקל למ"ר, וכמו בכל שכונה - תמיד יש דירות יקרות יותר.

כלומר, אם ניקח את הרף הגבוהה של מחירי הדירות בשכונה, חג'ג' בהחלט מספקת הנחה משמעותית, אבל אם ניקח את המחיר הממוצע, קשה לומר שמדובר בהנחה של 30%. מה כן נותנים בחג'ג'? גם את זה בדקנו. נציגי המכירות מציעים הטבות מימון ובנוסף שדרוג הדירה ללא עלות ופטור משכר טרחת עורך דין, דמי ניהול מפוחתים ועוד שלל הטבות - כך שבהחלט מדובר בהטבות נוספות שמורידות את המחיר.

הפרויקט הזה ממוקם ברחוב הרב ניסים, הצמוד לנתיבי איילון - מיקום נהדר, כמו פרויקטים דומים בשכונה. בקרוב תבנה גם ישראל קנדה יחד עם ב.ס.ר את פרויקט לב בבלי ומעניין לראות האם המחירים של החברה היוקרתית יעמדו על 70 אלף שקל וצפונה, או שיתחרו עם מחירי השכונה.

עוד ב-

כך הפכו ברק רוזן ואסי טוכמאייר מצמד מתווכים לאימפריה

לכתבה המלאה

אסור לשכוח: חג'ג' טוענת כי המחיר של הדירות המוזלות הוא לכחמישית מהדירות. כלומר, סביר להניח שאם היא תתמחר את שאר הדירות ברף הגבוה, הרווח היזמי, בדיוק כפי שטענה, אכן לא יישחק.