מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את תקציב המדינה לשנת 2026, הכולל תוספת של עשרות מיליארדי שקלים להוצאות הביטחון, הקלות במס הכנסה, אבל גם רפורמה שתאפשר לקרנות להשקעה במקרקעין (ריט) להחזיק בשיעור רחב יותר של נכסים בהקמה, תוך הגדלת הגמישות היזמית שלהן.

תקציב המדינה יעמוד על כ-699 מיליארדי שקל, כאשר תקרת הגירעון העדכנית לאותה שנה נקבעה בשיעור של 4.9% מהתוצר. במסגרת הדיונים על התקציב, אושרה בקריאה שנייה ושלישית הצעת החוק לתיקון פקודת מס הכנסה, שמשנה דרמטית את אופן פעילותן של קרנות להשקעה במקרקעין (כלומר, קרנות ריט) בישראל.

לפי דברי ההסבר של החוק, אפשר לראות שהוא מגיע כדי לפתור שתי בעיות: אחת היא ביטול השיעור המצומצם של נכסים שאינם מניבים שקרנות ריט יכולות להחזיק בו. הבעיה השנייה קשורה לתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח. 

כאמור, תיקון זה נועד לפתור חסמים מבניים בדין הקיים, אשר הגבילו את יכולתן של הקרנות לצמוח ולהתפתח בצורה אורגנית. קרנות הריט, שנועדו במקור לאפשר לציבור הרחב להשקיע בנדל"ן מניב בצורה נזילה ושקופה, נתפסו עד כה בעיקר כגופים פסיביים שאמורים לרכוש נכסים מוכנים.

החוק הקיים הטיל מגבלות קשות על יכולתן ליזום ולהקים נכסים בעצמן, באמצעות "מגבלת ייזום" שקבעה שקרן יכולה להחזיק שיעור מצומצם מאוד של נכסים שאינם מניבים. כתוצאה מכך, הקרנות נדרשו לרכוש בעיקר נכסים מוכנים ומניבים, תהליך יקר הרבה יותר מהקמת הנכס באופן עצמאי.
 
הרפורמה שאושרה מסירה את החסמים הללו על ידי יצירת קטגוריה חדשה של "מקרקעין בהקמה". קטגוריה זו תאפשר לקרנות להשקעה במקרקעין להחזיק בשיעור רחב יותר של מקרקעין המצויים בשלבי ביצוע. הדבר יאפשר לקרנות הריט להפוך ליזמיות פעילות, ליזום ולהקים נכסים חדשים כחלק מפעילותן השוטפת, ובכך להשיג צמיחה בריאה ורווחית יותר.

כפי שצוין קודם, הרפורמה נותנת מענה גם בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, על ידי התאמת לוחות הזמנים בחוק למציאות בשטח. כיום, עיכובים תכנוניים וביצועיים שאינם בשליטת הקרן עלולים לגרום לחריגה מלוחות הזמנים הנוקשים להשלמת הבנייה, וכתוצאה מכך לאובדן המעמד כ"מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" - מה שגורר פגיעה מבחינת המיסוי.

התיקון ימנע את המצב הזה, יפחית את הסיכון ויתמרץ את הקרנות להיכנס לפרויקטים נוספים בתחום הדיור להשכרה. לצד פתיחת הדלת היזמית, הצעת החוק קובעת מנגנוני איזון שיבטיחו כי פעילות הקרנות תישמר בעיקרה פעילות של החזקה והשכרה של נכסים מניבים לטווח ארוך. ההערכה היא שהחוק שבדרך יוביל להיצע מוגבר של נכסים להשכרה.

אישור הרפורמה זכה לתגובה גם מחברות ציבוריות. חברת "מניבים ריט" מיהרה לפרסם הודעה רשמית לבורסה בעקבות המהלך. החברה, אשר התייחסה לתזכיר החוק כבר בדוח התקופתי שלה לשנת 2025, בירכה על קבלת התיקון בקריאה שלישית. בהודעתה, הבהירה את המשמעות המעשית של השינוי: בעוד שעד כה מגבלת הייזום בפקודת מס הכנסה אפשרה לקרנות הריט להחזיק בשיעור מצומצם מאוד של נכסים שאינם מניבים - עד 5% בלבד מסך נכסיהן - התיקון החדש מבטל אותה.

כעת, תוכלנה קרנות הריט להשקיע במקרקעין המצויים בשלבי פיתוח, תכנון או הקמה בהיקף משמעותי של עד 20% מסך נכסיהן, כחלק מפעילותן השוטפת. להערכת החברה, מדובר בשינוי מהותי שעשוי לפתוח בפניה אפשרויות חסרות תקדים לביצוע עסקאות ייזום והקמה, אשר לא היו אפשריות קודם לכן תחת המגבלות הישנות, ובכך להאיץ את קצב צמיחתה האורגנית.