תקופת המלחמה הובילה לגל של תביעות בבתי המשפט על ידי רוכשי הדירות: חלק מהקבלנים איחרו במסירה וטענו כי מדובר ב"כוח עליון", אך השופטים קבעו שמלחמה אינה אירוע שהקבלן לא יכל לצפות ובחלק גדול מהמקרים הם שילמו פיצויים לדיירים.

תביעה משפטית חדשה ויוצאת דופן בגובה 3.5 מיליון שקל הוגשה לאחרונה על ידי קבוצת דיירים מהרצליה כנגד היזם. התביעה, שהוגשה על ידי עו"ד יעקב פלהיימר לבית המשפט המחוזי בתל אביב, מעלה כמה השאלות שכל בעל דירה חייב לשאול עצמו כיום לפני שהוא חותם על עסקת פינוי-בינוי: כיצד בוחרים נכון את היזם, מי ינהל עבור הדיירים את המו"מ, מהן התמורות שמומלץ לבקש מהיזם, אילו בדיקות חייבים לבצע כדי להימנע מ"הפתעות" במהלך הדרך ועוד.

עו"ד פלהיימר הוא עו"ד ותיק אשר מלווה שנים ארוכות דיירים וקבלנים בהליכי פינוי-בינוי, אולם המקרה הנוכחי, תביעת הענק, מגיעה בעקבות אירוע חריג בשוק: פרוייקט הפינוי -בינוי אשר בלב התביעה, התעכב בלמעלה משלוש שנים ממועד המסירה שנקבע בהסכם ההתקשרות שבין היזם לבעלי הדירות. הדיירים טוענים כי בנוסף, בהליך הביצוע התגלו שורה של כשלים חמורים: ליקויי בנייה וסטיות מהותיות מהמפרט הטכני. בכתב התביעה נטען כי בצעד חסר תקדים תוך שימוש לרעה בייפויי הכוח שבידיו, פנה היזם, למרות התנגדות בעלי הנכסים, לרשות המקומית ושינה את תנאי ההיתר. 

לפי התביעה, "הקבלן החליף את סוג החיפוי החיצוני של הבניין לציפוי זול וחסך (לפי הערכתם) כמיליון שקל". הוא פגע, טוענים הדיירים, בערכן הכספי של הדירות. כמו כן, עלו טענות שלפיהן היזם הציג עצמו כבעל ניסיון בתחום, בעוד שבפועל התברר כי הוא חסר את הניסיון המקצועי הנדרש לביצוע פרויקט מורכב מסוג זה.

לפי עו"ד פלהיימר, הסיפור הזה מייצג תופעה שהולכת ומתרבה בתחום: איחורים משמעותיים במסירה, שימוש בחומרים שונים מאלה שסוכמו, שינויים תכנוניים ללא הסכמה מלאה, ליקויים הנובעים לעיתים מהיעדר ניסיון מקצועי ומפיקוח לקוי ועוד.

"כשבוחרים יזם, כדאי להתייעץ עם חברים, שכנים ומכרים שעברו תהליך דומה ולבקש המלצות לכאן או לכאן", הוא מסביר. "חובה לבקש רשימת פרויקטים אותם ביצע היזם ואז לגשת ולברר אצל הדיירים,  וכמובן להתייעץ עם עורך דין שבקיא בתחום ויכול להמליץ על מספר יזמים בעלי ניסיון והצלחות מוכחות".

איך אפשר להבטיח שהיזם לא יסטה מהמפרט שסוכם עם הדיירים, ומה צריך לבדוק לפני שחותמים על ההסכם?
"יש למנות נציגות דיירים אסרטיבית שמוכנה לפנות זמן לנושא ובנוסף עו"ד מלווה דיירים בעל ניסיון. עורך הדין יידע להקפיד על ביטחונות ראויים, על שכר דירה ריאלי לתקופת הבניה וכמובן מפרט גבוה ככל הניתן בהתאם לפרויקט. "תמורות תיקבענה על ידי מספר מרכיבים ובהם, גודל המגרש, מספר הדירות שבנויות עליו, מספר הדירות שהרשות המקומית תתיר לבנות חלף הדירות שייהרסו והתמורה אותה יקבל היזם על הדירות שיוותרו בידיו להלן מחירי הדירות באזור".

מהם הסעיפים החשובים ביותר שצריכים להופיע בהסכם כדי להגן על הדיירים במקרה של איחורים ממושכים במסירת הדירות?
"הסכם פינוי בינוי הוא בין 50-60 עמודים והוא מכיל פרטים רבים וחשובים, החשובים ביניהם הם המועדים, התמורות, המפרט של הדירות ושל הבניין, הביטחונות והסנקציות במקרה של הפרות כאלו ואחרות".

עו"ד פלהיימר (סם יצחקוב)

מה הטעות הגדולה ביותר שבעלי דירות עושים בפרויקטים של פינוי-בינוי?, וכיצד ניתן להימנע ממנה?
"המהירות מהשטן, זכרו מאחר וככל הנראה לא ביצעתם פרויקט מורכב כזה, לכן חובה להיוועץ עם עו"ד מנוסה שיגן על הדיירים מנפילה לבורות נסתרים בהסכם ההתקשרות הגדול ויידע למקסם את התמורות. זכרו עצה טובה שווה זהב. בנוסף, לא לחתום על טפסים וניירות ללא התייעצות מקדימה, חתימות מקדימות עלולות לכבול אתכם לשנים רבות".

עוד ב-

דירוג הקבלנים: זה היזם שמוכר הכי הרבה דירות בישראל

לכתבה המלאה

יכול להיו תשהדברים האלה ירחיקו אנשים מפינוי-בינוי.
"לעשות פינוי-בינוי זה כדאי, מאוד כדאי. בסיומו של הפרויקט תקבלו דירה חדשה שבנויה מחומרי בניין עמידים ומבודדים בהרבה מהדירות הישנות ובנוסף הדירה תגדל ותכיל בתוכה ממ"ד תיקני מרפסת וחניה (לפי תנאי המגרש) ואין צורך להרחיב על חשיבותו של הממ"ד. בחישוב כספי, ערך הדירה החדשה שתקבלו יהיה גבוה במאות אלפי שקלים".