נדל"ן ותשתיות
דוח דרמטי על הנדל"ן בישראל: "מחירי הדיור יירדו השנה ב-4.1%"
דוח של S&P Global חושף מה יקרה למחירי הדיור ב-2026, אבל מציג גם היפוך מגמה בשנים הבאות. בניגוד לדוחות אחרים, הוא מכליל גם את האינפלציה בחישוב שלו
"ענף הבנייה והנדל"ן בישראל, המהווה כ-21% מתיקי האשראי של הבנקים, נותר אחד הענפים הפגיעים ביותר בשל עלויות שירות חוב גבוהות, מגבלות בהיצע עובדים ורמות מחירים גבוהות" - כך עולה מתוך סקירה של שביצעה חברת דירוג האשראי הבינלאומית S&P Global בנושא הערכת סיכון ענף הבנקאות בישראל.
בדוח נכתב כי ענף הבינוי והנדל"ן מהווה עוגן משמעותי, אך גם מקור סיכון בולט עבור הבנקים בישראל: ראשית, ישנה חשיפה גבוהה בתיקי אשראי: תיק האשראי של הבנקים לענפי הבינוי והנדל"ן מהווה כ-21% מסך תיקי ההלוואות של המערכת הבנקאית. שנית, לשוק יש פגיעות מוגברת: הענף מסומן כאחד הרגישים והפגיעים ביותר במשק. הפגיעות נובעת משילוב של עלויות שירות חוב גבוהות (ריביות), מגבלות קשות בהיצע כוח האדם, וירידה בנגישות וביכולת רכישת הדירות (Affordability) מצד הציבור.
איזון הסיכונים מגיע באמצעות בנק ישראל. הבנק המרכזי מפעיל צעדים מאקרו-יציבותיים כדי להגביל את הסיכון בסגמנט זה, כולל דרישה מהבנקים להחזיק כריות הון נוספות כנגד תיקי המשכנתאות והבנייה שלהם, לצד מגבלות ריכוזיות.
בדוח נכתב כי לאחר הפגנת חוסן יחסי בשנת 2024, השפעות הלחימה ותנאי המימון הנוקשים נתנו את אותותיהם. מצד אחד, התכווצות במחירים ובעסקאות: תנאי המימון הנוקשים והעלאות המיסים הובילו לירידה במחירי הנדל"ן ובהיקף העסקאות במהלך 2025 ותחילת 2026. כמות העסקאות החודשית צנחה לממוצע של כ-7,500 בחודש (לעומת כ-8,600 בשנת 2024).
בדוח נכתב כי לאחר הפגנת חוסן יחסי בשנת 2024, השפעות הלחימה ותנאי המימון הנוקשים נתנו את אותותיהם. מצד אחד, התכווצות במחירים ובעסקאות: תנאי המימון הנוקשים והעלאות המיסים הובילו לירידה במחירי הנדל"ן ובהיקף העסקאות במהלך 2025 ותחילת 2026. כמות העסקאות החודשית צנחה לממוצע של כ-7,500 בחודש (לעומת כ-8,600 בשנת 2024).
בנוסף, קיים שיא של דירות לא מכורות: מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו (בין אם בנייתן הושלמה ובין אם לאו) הגיע לשיא היסטורי של כ-85,000 דירות לא מכורות נכון למרץ 2026. נתון זה תורם ישירות ללחץ להורדת המחירים בשוק.
לגבי מחירי דירות חדשות: מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור חד יותר מהממוצע הכללי בענף. ב-S&P מעריכים כי הירידה בפועל חדה אף יותר אם לוקחים בחשבון את שלל הטבות המימון והמבצעים שהקבלנים מציעים לרוכשים.
בחינת התפתחות מחירי הדיור הריאליים (מותאמי אינפלציה) חושפת מגמה ברורה של האטה עמוקה ותיקון מחירים חד בטווח הקצר, לפני חזרה לתוואי התאוששות הדרגתי
לפי תחזית S&P, שנת 2026 צפויה להיות שנת השפל של המחזור הנוכחי, עם צניחה ריאלית חדה של 4.1% במחירים
עוד צוין, כי הקבלנים והיזמים בישראל מתמודדים עם סביבה עסקית מאתגרת במיוחד המאיימת על רווחיותם. הראשון הוא מצוקת כוח אדם חריפה: ענף הבנייה מהווה כ-5% מהתמ"ג בישראל. החרפת מגבלות היצע העבודה נובעת מכך שעובדים פלסטינים שהועסקו בענף הוחלפו רק באופן חלקי על ידי עובדים זרים – תהליך יקר וממושך המייקר משמעותית את עלויות הבנייה.
בנוסף, שחיקה ברווחיות ותזרים לחוץ: היזמים סובלים מלחץ על הרווחיות בעקבות עלויות מימון גבוהות, ירידה במכירות, הפסקת הלוואות הבלון (Balloon Loans), ועליית עלויות הבנייה והשכר. במקביל, יכולתם של היזמים לגלגל את העלויות הללו אל הרוכשים נחלשה משמעותית.
ולבסוף, סיכוני אשראי בפרויקטים: רוב פרויקטי הבנייה מתמקדים בסגמנט המגורים, מה שממתן חלקית את סיכוני האשראי. עם זאת, חלק מהפרויקטים עלולים להתבסס על הנחות תמחור ותזרים מזומנים שעלולות להתברר כלא ריאליות לנוכח השינויים בשוק.
חובות משקי הבית בישראל מוערכים בכ-42.7% מהתמ"ג (נמוך מהממוצע האירופי), כאשר המשכנתאות מהוות כ-72% מחוב זה (וכ-38% מסך תיק האשראי הבנקאי).
ישנם גם גורמים ממתני סיכון: הסיכון בסגמנט זה ממותן על ידי יחס מימון (LTV) שמרני למדי (ממוצע של כ-54% נכון לסוף 2025), סטנדרטים חתמיים קפדניים, וביקוש בסיסי ארוך טווח המונע מצמיחת האוכלוסייה.
עוד צוינו מגבלות כושר החזר: מנגד, יכולת ההחזר של משקי הבית נפגעת בשל רמות המחירים הגבוהות, תנאי המימון הנוקשים וההאטה הכלכלית הכללית. פגיעה זו מורגשת בעיקר בקרב משקי בית בעלי הכנסה נמוכה וכאלו שרכשו נכסים באזורים שבהם תמחור היתר היה גבוה במיוחד. בנוסף, הענף חשוף לסיכונים ביטחוניים ופיזיים.
בניגוד למגורים, מגזרי הנדל"ן המניב הציגו חוסן יחסי: קניונים ומרכזי קניות הציגו הכנסות יציבות, הנתמכות בהסטת הביקושים של הצרכנים חזרה לחנויות פיזיות. שוק המשרדים מציג התאוששות הדרגתית, בעיקר הודות ליציבות בגיוסי העובדים בענף ההייטק, דבר שמסייע לשמור על שיעורי תפוסה ודמי שכירות יציבים באזור תל אביב. עם זאת, נכסים הממוקמים באזורים פריפריאליים יותר פגיעים בהרבה לתנודות הכלכליות ומתמודדים עם אתגרים גדולים יותר.
אז מתי צפויה התאוששות? "בטווח הבינוני, ענף הנדל"ן צפוי להתאושש, כשהוא נתמך במגמות דמוגרפיות חיוביות (קצב גידול אוכלוסייה של כ-1.1% בשנים 2024-2025, על אף הגירה שלילית מסוימת עקב המלחמה) ובהקלה צפויה בתנאי המימון", נכתב.
עוד ב-
להערכת S&P, הקלות במדיניות המוניטרית (הורדות ריבית צפויות לקראת סוף 2026) והתאוששות באמון הציבור יתמכו בשוק ויחזירו אותו לצמיחה. בהיעדר הסלמה ביטחונית נוספת, החברה צופה התאוששות של שוק הנדל"ן ועלייה מחודשת בביקוש לאשראי לענפי הבינוי והנדל"ן החל מהמחצית השנייה של 2026 ואילך.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(2):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
-
2.הלמס סוף סוף הודה שמחירי הדירות קורסיםיוספי 07/2026/19הגב לתגובה זו2 0חכו שנה מחירי הדירות יורדים בחציסגור
-
1.זה פשוט קשקושאורנה 07/2026/19הגב לתגובה זו3 0אין לאנשים את היכולת להביא הון עצמי ולשלם החזרים כאלה, ובפרט כשיוקר המחיה מרקיע שחקים. זו הסיבה שהמכירות צנחו. ועל זה הגירה שלילית, חולשה בהייטק, אז על מה הם מדברים…סגור
