נדל"ן ותשתיות

S&P בתחזית מטלטלת: זה מה שיקרה למחירי הדירות באירופה ב-2026 ו-2027

דוח חדש ומפתיע של ענקית הדירוג S&P חושף: למרות הריביות וזעזועי האנרגיה, מחירי הדיור באירופה ימשיכו לטפס לפחות עד 2029. הסיבה המרכזית, בדיוק כמו בישראל - כשלים מבניים חריפים בצד ההיצע. הנה מפת ההזדמנויות של היבשת, והפרדוקס הכלכלי שמתדלק את השוק. אז האם כדאי לקנות דירה באירופה או בישראל?

איציק יצחקי | 13/7/2026 14:25 עקבו אחרינו בגוגל

מחירי הדירות: ברלין מול תל אביב (צילום unsplash)

מחירי הבתים באירופה צפויים לעלות בממוצע בכ-4% בשנת 2026 וביותר מ-3% בשנת 2027, כך לפי דוח שפורסם היום שוק הדיור באירופה. לפי הדוח, בדיוק כמו בישראל, מחסור בהיצע מגביל את הירידה במחירים.

חברת S&P עדכנה את התחזיות לטווח הקרוב עבור מרבית השווקים באירופה, בשיעור של עד נקודת אחוז אחת כלפי מעלה או מטה. סילבן ברוייר, הכלכלן הראשי של S&P Global Ratings לאירופה, המזרח התיכון ואפריקה, מסביר כי "שיעורי הריבית הריאליים על משכנתאות, נמוכים מכפי שציפינו, יתמכו במחירים בטווח הארוך, בעוד שעלייה באבטלה וחולשה באמון הצרכנים בחלקים מאירופה יפעלו כגורם מעכב". השאלה הגדולה היא האם כדאי לקנות דירה באירופה ולא בישראל. לפי קצב הצמיחה הצפוי במדינות כמו ספרד ופורטוגל - התשובה היא חד משמעית - לרכוש נדל"ן שם. השאלה אם זה יתממש ומה יקרה בישראל, כשכאן התרגלנו לקצב עלייה גבוה בממוצע לשנה, אך לאחרונה חלה האטה.

בדוח נכתב כי בתרחיש מקרו-כלכלי מתון יותר, הכולל דיסאינפלציה מהירה יותר, תשואות ארוכות טווח נמוכות יותר ורמת תעסוקה מעט גבוהה יותר, מחירי הבתים באירופה צפויים להיות בסוף 2028 בממוצע מעט מעל תחזית הבסיס שלנו. "התחלות הבנייה למגורים עדיין איטיות מכדי להביא להקלה מהותית בלחצי המחירים. "חבילות חקיקה לאומיות חדשות מכירות במחסור בדיור, אך יידרשו שנים עד שגידול משמעותי בהיצע יבוא לידי ביטוי", ציין ברוייר.

מחירי הדיור באירופה ב-2026 עד 2029 (לחץ להגדלה)

חלק מהעדכונים לתחזיות מחירי הבתים של S&P Global Ratings לשנים 2027-2028 נובעים מהנחות מעודכנות לגבי גידול האוכלוסייה, המבוססות על נתוני קרן המטבע הבינלאומית (IMF), בעיקר בגרמניה - אשר תרמו לחלק מההתאמות כלפי מטה. ברוייר מציין כי "תחזית הבסיס המקרו-כלכלית שלנו, כלומר התחזיות לצמיחת התמ״ג, לאינפלציה, לאבטלה ולריביות - מצביעה על המשך עלייה מתונה במחירי הבתים עד 2029 בכל המדינות שאנו עוקבים אחריהן".

ועכשיו, למיקרו: על פי הדוח של S&P Global Ratings, שישראל לא נכללת בו, והוא מתמקד בשווקי הדיור המרכזיים של אירופה (כמו גרמניה, צרפת, בריטניה, ספרד והולנד), אך המגמות והכוחות המאקרו-כלכליים המשפיעים על אירופה מוכרים גם מהשוק הישראלי.

הממצאים המרכזיים שעולים הם שכשלים בצד ההיצע והאינפלציה ששוחקת את הריבית הריאלית יגרמו לעליות מחירים. תרחיש "אופטימי" יותר עשוי להזניק את המחירים עוד יותר.

הדוח הזה מפתיע בשל תחזיות מוקדמות להצטננות משמעותית בשווקי הנדל"ן ברחבי היבשת. הממצאים מראים ששוק הדיור האירופי מפגין עמידות יוצאת דופן ומסרב להעניק הקלה לרוכשים.

התחזיות הנוכחיות של S&P הושפעו באופן ישיר מזעזועים גיאופוליטיים ואנרגטיים, ובראשם השיבושים והסגירה של נתיב הסחר הימי במצר הורמוז, שדרכו עובר כרבע מגז הטבעי הנוזלי וכשליש מנפט הגולמי בעולם. אירוע זה הצית מחדש את סיכוני הסטגפלציה, והוביל לשלושה עדכונים מאקרו-כלכליים מרכזיים המשפיעים על מחירי הדיור.

כפי שהזכרנו קודם, הזינוק באינפלציה משפיע. תחזית האינפלציה לגוש האירו, למשל, הוקפצה ל-3.1% לעומת 1.8% בתחזית מפברואר.

בנוסף, בתגובה לשוק האנרגיה, הציפיות המוניטריות השתנו. הבנק המרכזי האירופי (ECB) צפוי להעלות את הריבית פעמיים ב-2026. כיוון שהאינפלציה זינקה בשיעור חד יותר מאשר תשואות האג"ח הנומינליות, הריביות הריאליות על המשכנתאות נמוכות באופן משמעותי מכפי שהוערך בעבר, דבר שמספק תמיכה לעלייה במחירי הדירות.

ומה לגבי המחירים במדינות השונות? פורטוגל מסתמנת כלהיט הנדל"ני של היבשת, עם עדכון תחזית כלפי מעלה של 3% לשנת 2026 (צפי לצמיחה נומינלית של 10% השנה, לאחר זינוק מטורף של 18.9% ב-2025). השילוב של היצע נמוך, בנייה איטית וביקוש מקומי ובינלאומי קשיח דוחף את שוק הדיור הפורטוגלי לשיא של כמה עשורים.

גם ספרד מציגה נתונים טובים עם צפי לעלייה של 9.1% ב-2026 ו-7.4% ב-2027, הנתמכת בשוק תעסוקה חזק, עלייה בכוח הקנייה והגירה.

מנגד, שוודיה היא יוצאת הדופן. התחזית לשוודיה ב-2026 עודכנה כלפי מטה ביותר מ-1% (צפי לצמיחה של 1.5% בלבד), זאת בשל רגישותם הגבוהה של משקי הבית השוודים לריבית (סך החובות של רוכשי הדירות בשוודיה מגיע ל-173% מההכנסה הפנויה שלהם). בגרמניה, יש להתאמה קלה כלפי מטה, עם צפי לעליית מחירים מתונה של 1.2% ב-2026 ו-2.8% ב-2027.

ב-S&P פיתחו תרחיש מאקרו-כלכלי מתון, הבוחן מצב שבו מתרחשת התאוששות מהירה יותר של הסחר הימי, ומחירי הנפט והגז הגלובליים יורדים מהר מהצפוי החל מאמצע 2026.

תחת תרחיש זה, שכולל דיסאינפלציה מהירה יותר וירידה בתשואות ארוכות הטווח, מחירי הדירות באירופה יזנקו מעל לתחזית הבסיס ב-0.2% עד 1.4% עד סוף 2028. השווקים הרגישים ביותר לריבית, כמו גרמניה ובריטניה, ייהנו מהחוסן הרב ביותר בתרחיש זה ויעלו ב-1.4% ו-1% בהתאמה בהשוואה לתרחיש הייחוס.

מדינות כמו איטליה וספרד, שבהן מחירי הדיור צמודים יותר למצב שוק התעסוקה מאשר לשינויי ריבית מהירים, יציגו סטיות קלות בלבד מתחזית הבסיס.