בניתוח שפרסמנו בתחילת השבוע עסקנו בהרחבה בעניין גל ביטולי העסקאות בנדל"ן. במשרד האוצר העריכו כי הגל יימשך גם בשנת 2027 וב-2028, משום שחלק מהעסקאות שנחתמו בשנת 2024 עדיין לא הגיעו לסיומן וקשה לדעת האם הלקוחות יבטלו את העסקה או לא. בסקירה שפרסם האוצר אתמול, הוא התייחס בהרחבה לנושא. בינואר 2026 הוא דיווח על 1,294 ביטולים בין השנים 2025-2023, ובאוגוסט, החודש הנוכחי, הוא דיווח על 1,821 כאלה - גידול של 41%.

לצד הנתונים האלה, ראוי להזכיר: הנתונים מסקירת האוצר אתמול היו חיוביים לשוק. בצל גל החששות מקריסת הקבלנים, ראינו אתמול עלייה במספר העסקאות, של דירות חדשות ויד שנייה, עם תחזית טובה להמשך. השאלה הגדולה היא האם גל הביטולים שבדרך גובר על גל ההתאוששות במכירת דירות.

כך או כך, גל הביטולים עצמו הוא לא הנתון היחיד שצריך להדאיג את ראשי האוצר, אלא התמהיל שלו. מבדיקה עולה כי באר שבע וטבריה (שהוא גם האזור היחיד שבו חלה ירידה במכירת דירות חדשות לעומת המצב לפני שנה) הן שתי הערים שבהן גל הביטולים הוא הגבוה ביותר. איך אפשר להסביר ממצא כזה? איך קורה שדווקא רוכשי הדירות הזולות לא מצליחים לעמוד בעסקה? התשובה היא פשוטה: בעסקאות של דירות זולות, שעולות 2 מיליון שקל, וצריך לגייס הון עצמי של 10%, רבים יכולים לעמוד.

כשרוכשים דירה ב-5 מיליון שקל בתל אביב קשה לגייס הון עצמי ואם זה קורה - סביר להניח שהלקוח הוכיח שהוא מסוגל לשלם משכנתא של 3 מיליון שקל. בדירות בבאר שבע ובטבריה, כל הוכחה על גידול אפשרי בשכר מקפיצה את הסיכוי למשכנתא. לדירה בתל אביב, שלב החיתום הוא קפדני יותר, משום שהסיכון גבוה יותר.

שלא יהיה ספק: קצב ביטולי העסקאות נובע מעסקאות עבר ולא מעסקאות שנעשו השנה. הוא ממחיש למעשה את הבעיה שנוצרה בעקבות הטבות המימון של הקבלנים: אנשים משלמים 10% מערך החוזה, וכעבור שנתיים, כשהם אמורים לשלם את היתרה, הם לא מצליחים לגייס את הסכום. הביקורת כאן צריכה להיות, בין היתר, על הבנק. כשהלקוח עובר חיתום קפדני, צריך לקחת בחשבון שאם הוא שילם 10% מערך החוזה, יכול מאוד להיות שהוא לא יצליח לעמוד בעסקה. זה לא אומר שלקוח ששילם 15% יעמוד בעסקה, אבל זה מקטין את הסיכון.

כאמור, מבדיקה עולה כי דווקא אזור ב"ש הוא הבולט ביותר בהקשר הזה - וזה נתון עצוב. אבל לפני שנסקר את האזורים השונים שבהם גל הביטולים הוא הנפוץ ביותר, חשוב להדגיש: מספר הביטולים של עסקאות 2024 זינק משמעותית לעומת 2023 - זינוק של 11%. ההסבר הוא הרמה הגבוהה של עסקאות כאלה ב-2024, עת החלו מבצעי הקבלנים. אם לוקחים את שיעור העסקאות שנחתמו ב-2024 ובוטלו עד אוגוסט הנוכחי - הוא עומד על 2.3% - לעומת 1.5% בלבד בינואר.

כלומר, בתקופה הזו שבין ינואר לאוגוסט, חל גידול משמעותי בביטולים. ב-2021, שנת שיא בנדל"ן, למשל - הוא עמד על 0.5% בלבד - אבל מספר העסקאות אז היה גבוה מאוד ואחוז הטבות המימון הוא גבוה יותר. כלומר, לא ברור על מה מתפלאים באוצר - כשאחוז העסקאות במבצעי מימון מזנק מ-14% בתקופת ריבית אפסית ליותר מ-30% בשיאו עם ריבית גבוהה ותחת מלחמה - ברור שצפוי גל ביטולים גבוה יותר.

כעת, באוצר סבורים כי המספר יגדל כי חלק מהעסקאות של 2024 עדיין "באוויר" - כלומר, לא הגיע מועד המסירה ויכול להיות שחלק מאותן עסקאות יבוטלו (ברבע מאותן עסקאות תאריך המסירה הוא בשנת 2028 ויותר).

עוד ב-

משרד האוצר מזהיר מזינוק בגל הביטולים - זה מה שיקרה לקבלנים

לכתבה המלאה

לגבי הביטולים לפי ערים: כאמור, באר שבע מובילה עם 475 עסקאות שבוטלו. באחוזים, היא מובילה יחד עם טבריה (3.4% ביטולים), כש-7% ממי שחתמו על חוזים ב-2023 ביטלו. עוד ערים בולטות הן תל אביב וירושלים, שם המחירים גבוהים בהרבה. עם זאת, בירושלים הוא עומד על 2.8% ובתל אביב על 2.7% מסך העסקאות. שנת 2023 הייתה שנה רעה מאוד, ואפשר לזהות את הפער הזה גם בין באר שבע לשאר הערים.