רוב המודעות למכירת דירות בישראל עוברות שינוי בשבועות הראשונים. זה מתחיל במחיר שיא שבו נוקב בעל הנכס, ולבסוף נגמר בירידה למחיר השוק, או פחות מכך במצבים מסוימים. לאחרונה החלה תופעה של ממש ברשתות החברתיות: אדם מעלה פוסט על דירה מסוימת, שמחירה ירד, ומציג את ההפחתה במחיר השוק כאילו מדובר במחיר שנחתך. המסקנה המתבקשת של הקוראים היא הפחתה של 15%-10% במחירי הדירות, אבל כלל לא בטוח שהמחיר המבוקש תאם לשווי השוק.

גם במציאות של היום, שבה מוכרים לחוצים מפחיתים כמה אחוזים ממחיר הדירה, 640 אלף שקל (כ-14.5% הנחה) נראה כמו נתון דרמטי, אך כשמפרקים את המספרים מגלים שהמחיר המקורי היה כנראה משאלת לב של הלקוח.

בימים האחרונים פורסמה ידיעה שפורסמה ברשתות החברתיות ונשלחה אליי ממספר מקורות שונים. ברחוב יששכר בשכונת בוכמן (השבטים) במודיעין, פורסמה מודעה למכירת דירה רגילה שהמחיר המקורי שלה עמד על 4.39 מיליון שקל. מדובר בדירה של 110 מ"ר בנוי בסך הכל, כשהמחיר למ"ר עומד על קרוב ל-40 אלף שקל - מחיר שמייצג שכונות מסוימות בתל אביב. עם זאת, בדירה יש מרפסות גדולות מאוד, וכשמחשבים שווי אקוויוולנטי צריך לקחת אותן בחשבון. כעת, המוכר הוריד את המחיר ל-3.75 מיליון שקל - קצת יותר מ-34 אלף שקל למ"ר בנוי.

בדיקה מעלה כי המחיר החציוני לעסקה ברחוב יששכר נע סביב 28-29 אלף שקל למ"ר בנוי. לקחנו את 3 עסקאות אחרונות בשכונה והמחיר נע בין 30-34 אלף שקל למ"ר לשטח הבנוי. גם בשקלול שטח מרפסות הגג הענק בדירה (120 מ"ר בסך הכל, מרפסות גדולות מאוד) לפי מפתח שמאי מקובל (שליש משטח מרפסת במרפסות ענק), השווי הריאלי של הדירה לא הגיע ל-4.4 מיליון שקל.

חשוב לציין: בעסקאות רשות המסים לא מחושב שטח אקוויוולנטי, אלא שטח בנוי לדירה והמחיר שלה. רוב העסקאות נעשו בתוך הרף הזה, של 30-34 אלף שקל למ"ר. יכול להיות שיש בדירה נתונים נוספים שלא כתובים במודעה ועדיין - גם כשמדובר במרפסת ענקית, כפי שיש בדירות רבות בשכונה, אין הרבה עסקאות במודיעין שבהן דירות 4.5 חדרים נמכרות במחיר של 4.4 מיליון שקל.

מודעה נוספת פורסמה בתל אביב. לפי המודעה הראשונית, מחיר הדירה שיקף כ-51 אלף שקל למ"ר, בעוד שהמחיר הממוצע באזור עמד על 43 אלף שקל למ"ר. המוכר הפחית את המחיר לשווי השוק, אבל ברשתות החברתיות מיהרו לחתוך: "ירידה של קרוב ל-16% במחיר הנכס", נכתב בכותרת. אבל האמת רחוקה משם. משיחה שערכנו עם המתווך כמה שבועות אחר כך מתברר כי הדירה נמכרה במחיר השוק ובהתאם למחיר השומה. כלומר, מצד אחד - הדירה נמכרה במחיר השוק בתקופה בה יש האטה ומצד שני - היה מי שדיווח כי המחיר "נחתך".

מצד שני, זה עדיין לא אומר שהמחירים לא בירידה. מחירי הדירות ירדו בשנתיים האחרונות, אבל באחוז חד ספרתי. נכון, יש דירות שבהן המחיר נחתך ב-10%, אבל ראינו לא מעט עסקאות במחירי שוק, כשחלק מהקבלנים מכרו בשדה דב דירות ב-80 אלף שקל למ"ר - מחיר גבוה יותר מהממוצע בשנים 2024-2025. האם זו עליית מחירים? קשה לדעת, בעיקר כשחלקם טוענים שלולא ההאטה היו נמכרות דירות ביותר מ-100 אלף שקל למ"ר.

עוד ב-

האזורים שבהם תקנו דירה עם הון עצמי של עד 500 אלף שקל

לכתבה המלאה

"כשיש קבלנים שאומרים שיש הפחתה של 10%, הם לא באמת מוכרים ב-10% פחות, אלא מתכוונים לכך שיש ירידה של אחוזים בודדים והמחיר בשוק נורמלי היה צריך להיות גבוה יותר", אמר אחד הקבלנים בשיחה עם ice. "כשהתנאים יבשילו, אנשים יגידו שיש התפרצות מחירים, אבל זו לא תהיה התפרצות, אלא עלייה ביחס למה שאנשים בשוק, בעיקר בשוק ההון, הגדירו כירידה של 20%. בפרויקט שלי, ההנחה הכי גבוהה שנתתי היא 6.5%, וזה היה כי שילמו את כל הכסף בתשלום אחר, על דירה יקרה ומיוחדת. אין דבר כזה הנחה של 15%, באף פרויקט בארץ - וקבלן שאומר אחרת משקר. ועדיין, אני אומר שזה הזמן הטוב ביותר לקנות דירה".