עולם הנדל"ן הישראלי חסר יציבות מאז תחילת המלחמה. הריבית הגבוהה, החוסר בפועלים ויוקר המחיה משחקים תפקיד חשוב. גם צמצום מבצעי הקבלנים על ידי המפקח על הבנקים תרם מאוד למצב.

מדד יד2 לרבעון השלישי של השנה חושף את מה שקורה מאחורי הקלעים עוד לפני שהחוזים נחתמים. הוא נקרא מדד החום. המדד הייחודי בוחן את היחס שבין היצע הנכסים בשוק לבין הביקושים בפועל, כלומר את כמות המחפשים, הפניות והמתעניינים בכל יישוב לעומת מספר הדירות המוצעות למכירה. ככל שהמדד גבוה יותר, כך הביקוש עולה בהרבה על ההיצע הקיים, מה שמלמד על אזורים מבוקשים שבהם הלחץ על השוק גבוה במיוחד.

על פי נתוני מדד החום המעודכנים מתוך טבלת הנתונים, מי שמובילות בגדול את טבלת הביקושים הן הערים שבהן הפעילות לוהטת במיוחד. לפני התוצאות, הסבר: איך יודעים מה הציון הגבוה ומה הנמוך? ציון של 70 ומעלה מבטא "שוק מוכרים חזק" - ביקוש גבוה מאוד ביחס להיצע. במקרה כזה, בממוצע, לא כדאי לקנות דירה בנקודת הזמן הזו.

כמובן שמדובר בממוצע. ברור שבעיר שבה הביקוש גבוה וההיצע נמוך יכולות להיות הזדמנויות. מה שבאים לבדוק ביד2 הוא את רשימת הערים שבהן הכוח נמצא אצל המוכר. שם, הירידה במחיר תהיה נמוכה. נזכיר כי ציון שבין 55 ל-69 - "שוק מוכרים" מצביע על ביקוש גבוה ביחס להיצע; ציון שבין 44 ל-55 מהווה "שוק ניטרלי". במקום הזה נמצאות הערים אשדוד, חיפה וחריש (אור יהודה נמצאת במקום גבולי). מתחת לזה - השוק הוא שוק של קונים.

בראש הרשימה ניצבת מודיעין מכבים רעות עם נתון מרשים של למעלה מ-84 נקודות, המעיד על ביקוש אדיר שמייצר תחרות ערה בקרב רוכשי הדירות באזור. מיד אחריה ברשימת המובילות נמצאות קריית מוצקין (כ-80.7 נקודות), שדרות (כ-79.2 נקודות), טירת כרמל (כ-77 נקודות) וקריית ביאליק (כ-76.1 נקודות). נתונים אלו מלמדים כי לצד הביקושים החזקים במודיעין המבוקשת במרכז הארץ, גם אזורי הפריפריה הקרובה והקריות רושמים התעניינות חריגה המעידה על מוקדי משיכה משמעותיים למשפחות ולמשקיעים.

מנגד, הצד השני של הסקאלה חושף את הערים שבהן היחס הפוך, כלומר היצע נכסים גדול או ביקושים פחות ערים יחסית לפי מדד הפעילות של הפלטפורמה. בתחתית הטבלה ניתן למצוא ערים כמו רמת השרון (כ-23.6 נקודות), תל אביב יפו (כ-24.5 נקודות), תל מונד (כ-25.7 נקודות), הוד השרון (כ-27.3 נקודות) וקדימה צורן (כ-28 נקודות).

פערים אלו מראים ששוק הנדל"ן משתנה מאזור לאזור ומתחלק לשווקים מקומיים שונים לחלוטין - ביישובים מסוימים הרוכשים נאבקים על כל דירה פנויה, באחרים השוק מתנהל בקצב שונה ומושפע מדינמיקה שוקית אחרת.

עוד ב-

חצי מיליון שקל הנחה על דירה - אלה הזכאים החדשים

לכתבה המלאה

תל אביב נמצאת בתקופה רעה מאוד, ומה שמשאיר אותה עם "הראש מעל המים" הם רוכשי דירות היוקרה, במחירים של עשרות מיליונים. המחיר הממוצע שם גבוה והעסקאות נעשות בקצב טוב.