פרויקטים

השקעות נדל"ן בפורטו: "בישראל היא עדיין מתחת לרדאר, אבל לא לאורך זמן"

תדמית בטוחה וידידותית, חיי לילה עשירים ודירוג בצמרת היעדים שחובה לבקר בהם - מושכים אל עיר הנמל גם את שחקני הנדל"ן. סגן ראש עיריית פורטו, העיר השנייה בגודלה בפורטוגל, מספר בראיון מיוחד על התמריצים למשקיעים, ומנכ"ל יורופה נדל"ן מציג את המודל הפותח את הדלתות עבור המשקיעים הישראלים  

העיר פורטו (צילום istock)

ב-29 במאי 2021 נישאו עיני מאות מיליוני חובבי כדורגל ברחבי תבל אל פורטו, כאשר עיר הנמל שבפורטוגל שימשה אכסנייה לאירוע הנוצץ של הענף – גמר ליגת האלופות בין צ'לסי ומנצ'סטר סיטי. בעידן הקורונה בו מרבית תחרויות הספורט הגדולות בוטלו, נדחו, או נערכו מול יציעים שוממים – קיום המשחק המכריע לעיני 12 אלף צופים, היווה בשורה של ממש.

לא במקרה בחרה אופ"א, פדרציית הכדורגל האירופית, בפורטו כמארחת. המשחק הועבר לעיר פחות משלושה שבועות לפני קיומו, לאחר שביעד המקורי, איסטנבול שבטורקיה, המשיכה הקורונה להשתולל. היום כבר אפשר לקבוע כי ההחלטה הוכיחה את עצמה בגדול, וסיפקה עדות מרשימה לא רק לאופן ההתמודדות של העיר עם התפרצות המגפה, אלא גם ליכולת של קברניטיה להתארגן במהירות שיא ולקלוט אלפי תיירים.
למעשה, בפורטוגל בכלל ובפורטו בפרט, מתורגלים באירוח אירועים גדולים ומרובי מבקרים, כשענף התיירות מהווה את מנוע הצמיחה העיקרי של העיר והמדינה - הנהנית גם מתדמית של אחת המדינות הבטוחות והידידותיות בעולם. לפי אתר STATISTA, כ-27.9 מיליון תיירים ביקרו בפורטוגל במהלך 2019, כשליש מהם בפורטו. הנתון מרשים במיוחד על רקע מספר התיירים שביקרו בפורטוגל ב-2011, שעמד על 14.9 מיליון בלבד - גידול של כ-90%.
בזינוק במספר המבקרים בפורטוגל, ממלאת פורטו תפקיד משמעותי, לאור דירוגה דרך קבע בצמרת יעדי התיירות המומלצים. כך למשל ב-2020, הכתיר גוף התיירות היוקרתי Travel Awards World את פורטו כיעד הטוב בעולם לחופשה באווירה עירונית. תואר זה מצטרף לבחירה בה כעיר האירופית המומלצת ביותר לביקור, לא פחות משלוש פעמים - בשנים 2012, 2014 ו-2017.
מה הופך את פורטו, עיר המאכלסת בסך הכל כ-300 אלף תושבים, ליעד כה פופולארי? כנראה שהיכולת להציע הכל מהכל, ולהתאים לכל מבקר את החבילה המושלמת עבורו. מעל 200 ימי שמש בשנה, סיורי יין בכרמים ציוריים, מסעדות רומנטיות, נוף המשקיף על האוקיינוס האטלנטי, שופינג, היסטוריה עשירה, מוזאונים, חיי לילה וכדורגל מהטופ של היבשת האירופית - אלו רק חלק ממגוון האטרקציות שיש לעיר להציע.

ריקארדו ואלנטה, סגן ראש עיריית פורטו צילום: Miguel Nogueira
חיזוק תיירותי
פורטו, העיר המרכזית בצפון פורטוגל, מזוהה בשנים האחרונות עם פעילות מסחרית שוקקת וחדשנות טכנולוגית – שבנו לה מוניטין כעיר בינלאומית המושכת אליה חברות בפרופיל גבוה. BMW, אמזון, תאגיד ההשקעות הצרפתיNatixis  ו-,Euronext הבורסה לניירות ערך הגדולה באירופה – הם שמות בולטים בקרב הגופים שבחרו להתמקם בעיר. כשמביאים בחשבון את הבחירה בפורטו ב-2018 כעיר הידידותית באירופה לסטארט-אפים, ויותר מ-50 מוסדות באזור להשכלה גבוהה – לא מפתיע שהבאזז סביבה רק הולך ומתעצם.
גם באשר להשקעות נדל"ן, פורטו היא יעד מועדף. בדצמבר 2019 סימן אותה המגזין פורבס כאחת משש הערים החמות להשקעה באירופה, וסיפק עוד רוח גבית למשקיעים. Global Property Guide, אתר השקעות הנדל"ן הבינלאומי, מצביע על כך שמחירי הנדל"ן בצפון פורטוגל נותרו יציבים גם במהלך טלטלת הקורונה - נכון לנובמבר האחרון, המחיר החציוני של בתים באזור עלה בשיעור של לא פחות מ-6.54% ביחס לשנה שקדמה לה.
השילוב בין מחירי דיור ושכירות נמוכים ביחס לערים מקבילות באירופה (ולבטח ביחס לישראל), הוצאות מחייה מהנמוכות במערב היבשת, לצד מערכת פיננסית גמישה ומדיניות עירונית המבינה היטב את חשיבות ההשקעות הזרות לכלכלת העיר - מובילים את המומחים להעריך כי גם בעידן פוסט-קורונה תהנה פורטו מביקוש גבוה.
"פורטו נמצאת בתנופה בכל התחומים ומציעה אפשרויות השקעה מגוונות", מספר בראיון ל-ice ריקארדו ואלנטה, סגן ראש עיריית פורטו והאחראי על הכלכלה, התיירות והמסחר מטעם העירייה המקומית. "בעיר מקודמים שורה ארוכה של פרויקטים, כשהעירייה משקיעה משאבים רבים כדי למצב את פורטו כמוקד כלכלי מוביל ומשמעותי. לדבריו, "במיזמים הבולטים ניתן לציין את הקמתו של מסוף תחבורה מרכזי שיהפוך לאחד הגדולים בפורטוגל - וישלב מגוון פתרונות להסעת המונים ובהם רכבות, מטרו ומוניות, עם גישה נוחה לצירי תנועה ראשיים בעיר וחיבור ישיר לשדה התעופה של פורטו. מיזמים נוספים נוגעים לחידוש שוק המזון הוותיק Bolhao במרכז העיר; פיתוח רובע חדשנות בסימן אקדמיה ומחקר, המשלב מגורים ומוסדות תרבות; וכן הקמת גשר חדש מעל נהר הדורו ופרויקטים לדיור בר השגה".
אילו התאמות נדרשות בתקופת פוסט-קורונה עבור עיר שמבוססת במידה רבה על תיירות?
"גיבשנו תוכנית מקיפה לענף - כשעקרונותיה המרכזיים הם בקרה על תנועת התיירים כדי להימנע מהתקהלויות וחיכוכים, רף קפדני של הנחיות לאירוח תוך עמידה בתקני בריאות מחמירים, חיזוק נכסי התיירות החשובים של העיר ותמיכה בגופים תומכי תיירות".
איזה יתרונות מציעה פורטו למשקיעים הזרים, ובהם משקיעים מישראל?
"על מנת להצעיד את פורטו קדימה, מועצת העיר הגדירה תוכניות אסטרטגיות לקידום התחדשות עירונית, שיפור התשתיות ופיתוח כלכלי. המשקיעים הם נדבך חשוב בדרך למימוש התוכניות, וברור שיש לייצר עבורם תמריצים. התמריצים הלאומיים והעירוניים לקידום השקעות נדל"ן בפורטו, כוללים בין היתר את FRRU 2020 - הלוואות וערובות לשיקום מבנים בריביות נמוכות; הפחתת אגרות עירייה בפרויקטים באזורי עדיפות ייעודיים; SIM-Porto - מערכת תמריצים המעניקה זכויות בנייה יוצאות דופן בפרויקטים של שיקום במרכז העיר; REURB 2020 - מערכת להפחתת תעריפים עירוניים במיזמי נדל"ן שתקופת השלמתם אינה עולה על שנתיים; ותוכנית Porto Com Sentido - קידום דיור בר השגה תוך התנעת שוק השכירות, והענקת תמרצים שונים ובהם פטור מארנונה".

אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן  צילום: מור נחום
מתכון אידיאלי
מי שידעה לזהות מבעוד מועד את הפוטנציאל של פורטו היא יורופה נדל"ן מקבוצת פורטוגליס, המתמחה באיתור וליווי השקעות נדל"ן בפורטוגל. "פורטו מציעה הזדמנויות יוצאות דופן ומייצרת אפיק השקעה אטרקטיבי", אומר אמיר תלמי, מנכ"ל יורופה נדל"ן. "הגעתן של חברות בינלאומיות וסטארט-אפים, לצד האטרקטיביות התיירותית של העיר, הופכים את מרכז פורטו ליעד נדל"ני מבוקש".
את פעילותה בפורטו ממקדת יורופה נדל"ן במרכז ההיסטורי של העיר, שהוכרז על ידי אונסק"ו ב-1996 כאתר מורשת עולמי, ומנקז אליו את חייה התרבותיים, התיירותיים והכלכליים של העיר. "מדובר בפריים לוקיישן, שטח של כ-1.5 קמ"ר, שבתחומו מדיניות בנייה לשימור, בדומה לעיר הלבנה בתל אביב", מרחיב תלמי. "הרצון הוא לשמר את האותנטיות של הבתים הוותיקים והשפה ההיסטורית של הסביבה. מלאי הדירות והפרויקטים המוגבל באזור וגבולות גזרה מצומצמים באופן יחסי, מובילים לדחיפת המחירים כלפי מעלה".
החזון של החברה להנגשת השקעות בפורטו עבור הקהל הישראלי, מתורגם למודל המאפשר גם למי שאינו בעל גב כלכלי רחב להיכנס לשוק. "אנחנו מאפשרים השקעה החל מסכומים התחלתיים של 100-80 אלף יורו", מרחיב תלמי. "בהקשר הזה צריך להבהיר כי בארץ המשכורת החציונית היא סביב 2,500 יורו, בעוד בפורטוגל היא נעה סביב 1,200 יורו, כלומר נמוכה ביותר מחצי. המשמעות היא שהמשקיע הישראלי מתקבל בפורטוגל בזרועות פתוחות".
"הצעד הראשון בדרך להשקעה עובר באיתור נכסים פוטנציאליים בפורטו, כשמנהלי המכירות שלנו מתמחים בלמצוא לכל לקוח את הפרויקט הרלוונטי בהתאם לתקציב וליעד", ממשיך תלמי. "ברגע שנבחר נכס העומד בדרישות, אנו נכנסים להיבט המימוני - ובפורטוגל מדובר ב-GAME CHANGER של ממש. המשכנתאות ניתנות בבנקים המקומיים בריבית אפקטיבית של 1.5% - ריבית המגלמת למעשה את הריבית עצמה, יחד עם ביטוח חיים, ביטוח נכס ועמלות בנקים. הבנקים בפורטוגל יודעים לתת משכנתאות בגובה 75% משווי הנכס, כשההלוואות הן נון ריקורס, כלומר שהבטוחה כנגדן היא אך ורק הנכס שנרכש באמצעותן".
"במסגרת הליך ההשקעה אנו פותחים ללקוח מספר NIF – מספר במס הכנסה בפורטוגל, באמצעותו הוא יפתח חשבון בנק ויחתום על המשכנתא", מוסיף תלמי. "המשכנתא ניתנת לפרק זמן של עד 30 שנה בהתאם לגיל הלקוח, ובהחזר חודשי של עד 40% מהמשכורת. יש להדגיש כי לכל אורך התהליך מלווה את הרוכש עו"ד מקומי מוביל מטעמנו".
ההיכרות של יורופה נדל"ן עם השוק בפורטוגל ועם הגורמים הפועלים בו, מתבטאת גם בהתקשרות עם משרד עורכי הדין GUERREIRO   CAIADO–  שחקן מרכזי בתחום הנדל"ן, ומי שאחראי על ביצוע בדיקת הנאותות לפרויקט, על ניהול המו"מ המשפטי מול נציגי היזם והבאת הסכם המכר לבשלות. עם השלמת העסקה, עובר הפוקוס לחברות הניהול האחראיות מטעם יורופה נדל"ן על ניהול הנכס מא' עד ת'. "החל מהשיווק, דרך איתור השוכרים ועד לתחזוקה השוטפת", מדגיש תלמי. "החברות הללו מתוגמלות בהתאם לאיכות הביצועים, כך שזה אינטרס מובהק שלהן שהכל יתנהל כמו שצריך. כיום אנו מטפלים בהשקעות המגלמות סדר גודל של 5.5%-6% תשואה על הנכס, ו-9.5%-10% תשואה על ההון העצמי".
"הערך המוסף שלנו ביחס למי שמבקש להשקיע באופן פרטי הוא בשירות המקיף שאנחנו מעניקים ובמעטפת הכוללת שלו", קובע תלמי. "אנחנו כאן כדי לפשט את כללי המשחק, לחסוך בעלויות ולקצר את לוחות הזמנים. בישראל פורטו עדיין נמצאת מתחת לרדאר, אבל לא לאורך זמן".
לאופטימיות שותף גם ואלנטה, סגן ראש עיריית פורטו, שמסכם: "במבט קדימה אני בטוח שפורטו תמשיך להתפתח וליהנות מהשקעות זרות שיחזקו את הפעילות העסקית בעיר וייצרו עוד הזדמנויות בתחום הנדל"ן. אין ספק שפורטו היא המקום הנכון להשקעה".

תגובות לכתבה(0):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
תגובות לכתבה(0):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה