פרויקטים
"בקרה ופיקוח הם הכרח – אחרת נקבל דו"ח מבקר נוסף": עו"ד זיו גרומן על הסכמי הגג
דו"ח מבקר המדינה לעניין הסכמי הגג שפורסם השבוע, מציג תמונה בעייתית ופערים משמעותיים בין היעדים שהוגדרו למציאות בשטח. עו"ד זיו גרומן מנתח את המסמך ומבהיר: "המדינה הרי גם כך מוציאה כספים, אז שתנתב אותם למקומות הנדרשים"
כשברקע משבר דיור מתמשך ומחירים שהולכים ומאמירים, פורסם השבוע דו"ח מיוחד של מבקר המדינה מתניהו אנגלמן, העוסק בהסכמי הגג. הדו"ח מתייחס להסכמים שנחתמו בשנים 2020-2013 בין המדינה ליותר מ-30 רשויות מקומיות ברחבי הארץ, במטרה להאיץ את הבנייה ולהגדיל את היצע הדיור בשטחן. על אף השקעה אדירה, המתורגמת לעשרות מיליארדי שקלים, מציג הדו"ח תמונת מצב שרחוקה מלהיות מעודדת.
בדו"ח מצוין כי בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג, נקבע כי הרשות המקומית תתחייב לאפשר שיווק קרקע בתחומה בקצב שלא יפחת מ-2,000 יחידות דיור בשנה - כך שנכון למחצית השנייה של 2020, היו אמורות להיות משווקות קרקעות עליהן ניתן לבנות כ-241,000 יחידות דיור. אלא שבפועל, שווקו בהצלחה קרקעות לבניית כ-80,000 יחידות דיור בלבד.
עוד נושא הממחיש את הפער בין היעדים שהוגדרו למציאות בשטח, נוגע להתחדשות עירונית, כשפרויקטים במסגרת זו האמורים לפי החזון להוות עוגן משמעותי בדרך להגדלת היקפי הדיור. בתכנון הממשלתי לפרק הזמן שבין 2020-2017 נקבע שתכנון ההתחדשות העירונית יהיה בהיקף של כ-76,000 יחידות דיור, כ-18% מיעד התכנון הכולל לשנים אלו. לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) התאפשר להקצות מגרש השלמה לעד 10% מהיחידות שבהסכמי הגג לטובת התחדשות עירונית, באופן שמייצר פוטנציאל לבניית עד כ-44,000 יחידות דיור. אלא שמהדו"ח עולה כי עד סוף השנה שעברה הוקצו מגרשי השלמה ליישוב אחד בלבד, בתוכנית הכוללת כ-3,500 יחידות דיור ומהווה כ-0.8% מכלל יחידות הדיור שבהסכמי הגג.
מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן צילום: פלאש 90/ יונתן סינדל
מיפוי חסמים
חסם מרכזי עליו מצביע המבקר המונע יישום אפקטיבי של הסכמי הגג, טמון בשיעור היתרי הבנייה ומשך זמן הנפקתם. בממוצע הונפקו היתרים עבור 23% מכלל היחידות בתוכניות הכלולות בהסכמי הגג של 11 רשויות מקומיות שנבדקו. משך הזמן לקבלת ההיתר בעשר רשויות בהן נערכה הבדיקה, היה יותר מ-90 יום מכפי שנקבע בהסכם.
חסם מרכזי עליו מצביע המבקר המונע יישום אפקטיבי של הסכמי הגג, טמון בשיעור היתרי הבנייה ומשך זמן הנפקתם. בממוצע הונפקו היתרים עבור 23% מכלל היחידות בתוכניות הכלולות בהסכמי הגג של 11 רשויות מקומיות שנבדקו. משך הזמן לקבלת ההיתר בעשר רשויות בהן נערכה הבדיקה, היה יותר מ-90 יום מכפי שנקבע בהסכם.
עוד מודגש בדו"ח כי בהחלטה על הסכמי הגג לא נקבע מנגנון דיווח על אופן היישום, כאשר בשנים 2020-2013 לא דנה מועצת רשות מקרקעי ישראל באי העמידה בקצב השיווק ובחסמים שעלו. לפיכך ממליץ אנגלמן, כי "רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון יבצעו מעקב כדי לבחון אם הרשויות עומדות בקצב שיווק יחידות הדיור שנקבע בהחלטה על הסכמי הגג, יקיימו במשותף עבודת מטה לצורך מיפוי החסמים והקשיים בכל אחד מהשלבים ויפעלו יחד לגיבוש הצעות להסרת אותם חסמים והתגברות על אותם קשיים".
בהמשך כותב עוד המבקר: "מומלץ גם כי משרד הבינוי והשיכון, רמ"י ומשרד האוצר בשיתוף עם משרד הפנים, יבחנו באופן פרטני את השפעות מימוש ההסכמים על מצבה הפיננסי של הרשות ויכולתה לספק לתושבים את השירותים המוניציפליים ברמה נאותה, ובהתאם לממצאי הבחינה יגבשו את המענה שיידרש לרשות עקב מימוש הסכם הגג".
בין תיאוריה לפרקטיקה
"נתוני הדו"ח רחוקים מלהפתיע", קובע עו"ד זיו גרומן, הבעלים של משרד גרומן ושות' – המתמחה בתחום המקרקעין. "אנחנו כבר למודי ניסיון ויודעים שבמציאות הישראלית יישום מיזמים בנפחים גדולים לא עובר חלק – ופרויקט הרכבת הקלה הוא עוד דוגמה מייצגת. האג'נדה שעומדת מאחורי הסכמי הגג היא נכונה, משום שמצוקת הדיור היא בעיה לאומית. כמו תמיד אצלנו הבעיה היא באופן הביצוע ובאי הלימה בין התיאוריה לפרקטיקה, כשלמשוואה צריך להוסיף את התפרצות הקורונה, הסגרים וההגבלות".
אחד המפתחות להתנעת הסכמי הגג, מבהיר עו"ד גרומן, נעוץ "בדיאלוג רציף בין הממשלה והעיריות, כשעל כל גוף למלא את חלקו בהסכם. המדינה צריכה לא רק לתמרץ את העיריות לבנות, אלא גם לפעול נגדן במידה ולא יאשרו פרויקטים. לצד הגזר, צריך להיות גם מקל. כשעיריות יידעו שכל עיכוב או התמהמהות עלולים להוביל לסנקציות, אין לי ספק שמיזמים לא יתקעו זמן רב כל כך בצנרת. לא ייתכן שאין מנגנון מטעם המדינה שבוחן באופן רציף וייסודי את יישום ההסכמים. מעקב, בקרה ופיקוח הם בגדר הכרח – אחרת, נקבל דו"ח מדינה נוסף בנושא".
"כמובן שהממשלה חייבת להכניס את היד עמוק לכיס ולתקצב את העיריות כדי שיוכלו לפתח תשתיות ראויות ולאמץ את מודל עירוב השימושים", ממשיך עו"ד גרומן. "אפשר להבין רשויות שלא מוכנות לקדם מיזמי מגורים משום שלא קיבלו משאבים ליצירת מעטפת הולמת של תחבורה נגישה, מוסדות חינוך, מבני ציבור, ריאות ירוקות ושטחי מסחר ותעסוקה. כבר ראינו בשנים האחרונות עיריות שעמדו על הרגליים האחוריות והכריזו כי ייסוגו מהסכם הגג, משום לא זכו לתמיכה. היום, בפרספקטיבה של למעלה מחצי עשור, ברור לכולם שללא סנכרון בין המדינה לרשויות המקומיות, נמשיך לדרוך במקום".
על לקחים וחלופות
כמי שמלווה הן חברות יזמיות והן דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מבקש עו"ד גרומן להדגיש את חשיבות התחום לא רק להגדלת הבנייה כמתחייב בהסכמי הגג, אלא בעיקר למניעת תרחישי אימים של קריסת מבנים על יושביהם. "רק בימים האחרונים פונו דיירים מבניין בבית שמש מחשש להתמוטטות וכבר הספקנו לשכוח את הבניין שקרס בחודש שעבר בחולון. התחדשות עירונית המשקמת מבנים ישנים ומסוכנים היא קריטית", הוא מצהיר. "חוק ההסדרים שיעלה בקרוב לקריאה שנייה ושלישית מאגד שורה של תיקונים להסרת חסמים בהתחדשות עירונית - מהפחתת הרף להסכמות הדיירים ועד הסדרת סוגיית היטל ההשבחה. אני מאמין שאישור החוק יזניק את התחום קדימה וימנף את הסכמי הגג".
כמי שמלווה הן חברות יזמיות והן דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מבקש עו"ד גרומן להדגיש את חשיבות התחום לא רק להגדלת הבנייה כמתחייב בהסכמי הגג, אלא בעיקר למניעת תרחישי אימים של קריסת מבנים על יושביהם. "רק בימים האחרונים פונו דיירים מבניין בבית שמש מחשש להתמוטטות וכבר הספקנו לשכוח את הבניין שקרס בחודש שעבר בחולון. התחדשות עירונית המשקמת מבנים ישנים ומסוכנים היא קריטית", הוא מצהיר. "חוק ההסדרים שיעלה בקרוב לקריאה שנייה ושלישית מאגד שורה של תיקונים להסרת חסמים בהתחדשות עירונית - מהפחתת הרף להסכמות הדיירים ועד הסדרת סוגיית היטל ההשבחה. אני מאמין שאישור החוק יזניק את התחום קדימה וימנף את הסכמי הגג".
בהקשר זה מבקש עו"ד גרומן להתעכב גם על עניין הקרקע המשלימה: "הכי פשוט זה להיות פופוליסטים ולדבר על ממשלה מנותקת. דווקא הנתון העגום העולה מהדו"ח באשר להקצאת קרקע משלימה, מראה כי גם המדינה מבינה שמדובר בפתרון שהוא בעיקר על הנייר. הפיילוט במסגרתו צפויה המדינה לשווק קרקעות לבניית מאות יחידות דיור בארבע ערים, ובאמצעות ההכנסות לסבסד פינוי-בינוי באזורים ללא כדאיות כלכלית, מראה שיש ניסיון להפיק לקחים ולייצר חלופות".
אחד הפלונטרים המקשים על מימוש היעדים, כפי שבא לידי ביטוי גם בדו"ח המבקר, הוא זה הנוגע לביורוקרטיה המפרכת הכרוכה בהוצאת היתרי הבנייה. "ייעול תהליכי הרישוי והתכנון מהווה פקטור הכרחי בדרך להנעת פרויקטים", מסביר עו"ד גרומן. "המדינה הרי גם כך מוציאה כספים, אז שתנתב אותם למקומות הנדרשים. הוספת תקנים ואיוש הוועדות ואגפי העיריות בעוד אנשי מקצוע מיומנים תקצר את לוחות הזמנים, חד וחלק".
"מצב העניינים בו ההיצע רחוק מלהדביק את הביקוש, מחייב התגייסות של כלל השחקנים בשוק הנדל"ן כדי להגדיל את כמות הדירות בישראל", מסכם עו"ד גרומן, "הסכמי הגג מספקים פלטפורמה ראויה. כל עוד לא גובש פתרון יצירתי אחר, במקום לעסוק בהאשמות ולהתנער מאחריות - טוב יעשה כל גוף אם יבדוק את עצמו ויקדיש את מרב המשאבים העומדים לרשותו למימוש ההסכמים".
