רק בחודש אפריל האחרון דיווח הכלכלן הראשי במשרד האוצר על ירידה של 15% במספר הדירות שנרכשו, ומצהיר כי מדובר בירידה שלא נרשמה כמותה כ-25 שנים. מחירי הדירות רשמו ירידה אף הם, אולם באופן הרבה פחות דרמטי שהסתכם ב-0.2% בסך הכל.

על מנת להבין כיצד ענף הנדל"ן יוצא כמעט ללא פגע מהאירוע, חשוב לבחון את ההשפעה של אירועי השנתיים האחרונות על הכלכלה הישראלית בכללותה. המלחמה המתמשכת והפעילה במספר רב של חזיתות, דרשה מהמשק הישראלי להתמודד עם לא מעט השלכות ואתגרים: השקעה של מיליארדים בניהול המלחמה בחזית ובעורף, בריחת משקיעים זרים, ירידה בדירוג האשראי, התכווצות של המגזר העסקי וצניחה משמעותית בתל"ג (התוצר הלאומי הגולמי שמהווה מדד לפעילות הכלכלית המדינית).

למרות כל אלו, דו"חות ומדדים שפורסמו על ידי ארגון OECD, מצביעים על צמיחה שנתית של למעלה מ 12% בשנת 2025, וניכר כי המשק הישראלי שמר על חוסנו הן בשדה הקרב והן בזירה הכלכלית.

הקשר לענף הנדל"ן ולמחירי הדירות
הדר ברוקנשטיין אשר מלווה משקיעי נדל"ן בישראל ובעולם לאורך שנים, מסבירה את הקשר בין הדברים, אולם גם מצביעה על הפרדוקס שנוגע בכולנו:
נהוג להתייחס לענף הנדל"ן כשלוחה של המשק הישראלי. כשהמשק רשם מדדים שליליים, ענף הנדל"ן הגיב בקיפאון, ירידה במכירות, וגם אם לא בהלימה מלאה- ירידה במחירים. על פי תפיסה זו יציבות המשק וההתאוששות המהירה שלו, משפיעים באופן ישיר על ענף הנדל"ן, שספג פגיעה כל כך מינימלית לאור האירועים. ניתן לראות דפוסי התאוששות והשפעה דומים גם באירועים ומשברים קודמים דוגמת משבר הקורונה.

מדוע הירידה המשמעותית בביקוש לדירות כמעט ואינה משפיעה על מחירי הדירות?
מדד מחירי הדיור שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלה ב-3.6% בין נובמבר 2023 למרץ 2024, וזאת למרות ירידה ממוצעת של כ- 15% בכמות הדירות שנמכרו. הנתונים הללו בעצם סותרים את החוק הבסיסי ביותר בכלכלה: ביקוש והיצע. על פניו, ירידה במכירות אמורה להוביל לעודף היצע ולירידת מחירים. הלכה למעשה, זה לא קורה.

הסיבה לפרדוקס מחירי הנדל"ן הוא פשוט במיוחד: ירידה בהיקף מכירות הדירות אינה מעידה על ירידה בביקוש לדירות, אלא על משחקי כוחות בין הקבלנים והמשקיעים, לבין הציבור שזקוק לפתרונות דיור. המוכרים מבינים שהצורך של הציבור בדיור בר השגה רק הולך ועולה, מעדיפים להחזיק בדירות ו/או להשכיר אותן, ואינם ממהרים להוריד מחירים.

הסיבות לעודף הביקוש:

• גידול טבעי של האוכלוסייה.
• הגירה חיובית לישראל.
• עלייה בשיעור הגירושין ופיצול התא המשפחתי ל-2 יחידות דיור במקום אחת.
• תשואה מניבה משכירות שמושכת משקיעים.

הסיבות להיצע הדירות המוגבל:

• מחסור בעובדים בענף הבנייה.
• בירוקרטיה מכבידה בקבלת היתרי בנייה.
• מחסור עצום בעתודות קרקע שלא ניתן למלא באמצעות ייצור או ייבוא.

בעוד שבאתגרי הבירוקרטיה והמחסור בעובדים ניתן לטפל בקלות יחסית, המחסור בקרקעות מהווה בעיה שצפויה רק להחמיר.

אז לקנות דירה או לחכות?
לדברי הדר ברוקנשטיין, בין אם נלמד מהעבר ובין אם נתבסס על התחזיות הכלכליות לעשור הקרוב ויותר, מחירי הנדל"ן בישראל צפויים רק לעלות. כבר עכשיו דירות ונכסים באזורי ביקוש נמכרים במחירים שאינם מייצגים את השווי הריאלי של הנכס, ובוודאי שלא את היכולת הריאלית של הזוגות הצעירים ומעמד הביניים. מוטב למי שזקוק לדירה ויכול לעמוד במחירה לרכוש כעת ולא לצפות לירידת מחירים שכפי הנראה לא תגיע.

אפשרות נוספת היא להמתין ולבחון את תנאי השוק, אולם גם להבטיח שבזמן הזה ההון העצמי הקיים צומח, ואינו נשחק. באמצעות השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה ניתן להגדיל את ההון העצמי, תוך ניצול מאפייני שוק הנדל"ן.

היתרונות:

• סכום ההשקעה צפוי להיות נמוך לאין שיעור ממחירו של נכס מקרקעין בנוי.
• תנאי המימון במידה ויידרש אינם כפופים לרגולציות המחמירות החלות על משכנתאות.
• הקרקע סחירה וניתנת למימוש על פי שוויה הריאלי בכל שלב.

התשואה ממכירת הקרקע לאחר ההפשרה צפויה להגיע לעשרות ואף למאות אחוזים.
האם השקעה בקרקע חקלאית כרוכה בסיכון?
תחזיות התשואה לקרקעות חקלאיות שטרם הותרו לבנייה מתבססות על שווי הקרקע הצפוי לאחר ההפשרה. הסיכון העיקרי בהשקעה מסוג זה הוא שהקרקע לא תופשר, וערכה לא יעלה. יחד עם זאת, ביחס לסיכונים הטבעיים הקיימים בכל סוגי ההשקעות, מדובר באפיק השקעה המציע בטחונות לא מועטים למשקיעים.

ההגנה הראשונה היא הבעלות על הקרקע- ברכישת קרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה הקרקע נותרת בבעלות המשקיע בטאבו, ניתנת למכירה או להשכרה/שימוש לצרכים חקלאיים בהתאם לייעודה, ושומרת על ערכה.

מלבד זאת, הדר ברוקנשטיין מפרטת מספר כללי אצבע חשובים להשקעה חכמה בקרקע חקלאית לפני הפשרתה, המגנים על הציבור מפני השקעות ספקולטיביות:

1. השקעה בקרקע מבעלות פרטית בלבד והעברה בטאבו על שם הרוכש.
2. השקעה בקרקע באזור מרכזי, בקרבה לערי מטרופולין מובילות ומבוקשות. אזורי הביקוש המובילים בישראל: המרכז והשרון.
3. הערכת שווי קרקע על ידי שמאות מקרקעין אובייקטיבית- תקן 22. רק שומת קרקע על פי תקן 22 תספק מידע מפורט ואמין הנוגע לשווי הקרקע הנוכחי, סיכויי ההפשרה והערכת שווי עתידית.
4. השקעה בקרקעות המצויות בהליך תכנוני המקודם על ידי גורמים ממשלתיים וציבוריים בעלי אינטרס מובהק בהפשרה.
5. ליווי משפטי לאורך כל התהליך.

למי מתאים אפיק השקעה מסוג זה?
השקעה בקרקע חקלאית לפני הפשרה היא השקעה לטווח הארוך, אשר דורשת סף כניסה נמוך יחסית. השקעה מסוג זה מתאימה למגוון סוגי משקיעים, בניהם צעירים שרואים את חלום הדירה הולך ומתרחק לאור עליית המחירים בשוק, הורים המעוניינים להבטיח שלילדיהם תהיה דירה בעתיד, משקיעים מנוסים המעוניינים באפיק השקעה עם פוטנציאל תשואה גבוה במיוחד לצד ניהול סיכונים והגנות אופטימליות על ההשקעה.

מומחית הנדל"ן הדר ברוקנשטיין מלווה משקיעים ומשווקת קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל הפשרה גבוה במיוחד, באזורי ביקוש מובילים בישראל, תוך מתן מעטפת שירותים מלאה וליווי משפטי מקיף המגן על המשקיעים לאורך כל הדרך.

**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.