השוק
להשקיע בנדל"ן בגרמניה דרך הבורסה: הזדמנות או מוקש?
בזמן שכל העיניים נשואות לבורסה המקומית או האמריקאית, חברת נדל"ן ישראלית קטנה ממשיכה לבצע השקעות ענק - דווקא בגרמניה - והיא מסתירה מנוע רווח שרוב המשקיעים בכלל לא שמו לב אליו. אז מה הסיכוי, ומה הסיכון?
ארגו היא חיה חריגה בבורסת תל אביב: חברה ישראלית שמשקיעה אך ורק בנדל"ן למגורים בגרמניה, ובעיקר בערים לייפציג ודרזדן שבמזרח המדינה. את החברה הקימו ב-2018 אופיר רחמים וגל טננבאום, יוצאי בראק קפיטל, והיא מפעילה צוות מקומי של כ-60 איש.
המודל שלה בנוי משני שלבים עיקריים: בשלב הראשון רוכשים בניינים ישנים לשימור, משפצים ומעלים את שכר הדירה בקצב של 8% עד 10% בשנה. בשלב השני מבצעים פרצלציה (רישום כבית משותף) ומוכרים את הדירות ללקוחות קצה ברווחיות גבוהה. את כל זה החברה עושה תוך שמירה על מינוף נמוך מ-50%.
לאורך חודש יוני דיווחה ארגו על חתימת הסכמים לרכישת 141 דירות בשבע עסקאות בלייפציג ודרזדן, בתמורה כוללת של כ-20.8 מיליון אירו. במקביל היא השלימה רכישה של 172 דירות נוספות תמורת כ-25.5 מיליון אירו.
בכך טיפס היקף הרכישות מתחילת 2026 לכ-107 מיליון אירו, וברשות החברה כבר 565 בנייני מגורים עם כ-5,807 יחידות דיור.
הדוח לרבעון הראשון של 2026 ממחיש שבינתיים המודל עובד. ההכנסות משכר דירה צמחו ב-14% לכ-7.7 מיליון אירו, הרווח הנקי הסתכם בכ-16.3 מיליון אירו (לעומת 14.2 מיליון ברבעון המקביל), והתשואה על ההון עמדה על כ-15.9% במונחים שנתיים.
הסוד טמון בפער: שכר הדירה הממוצע בנכסי החברה עומד על 8.67 אירו למ"ר, בעוד שבהשכרות חדשות היא כבר עומד על 13.57 אירו - פוטנציאל העלאה של כ-57% שמתממש בהדרגה ככל שדיירים מתחלפים.
מעבר לכך, מפעילות הסבת הדירות למכירה (C2R) מעריכה החברה צבר רווחים עתידי של כ-484 מיליון אירו, סכום שגדול אפילו מההון העצמי שלה.
וכאן נכנס גם השקל לתמונה. ארגו מדווחת באירו, ולכן התחזקות השקל דווקא מייקרת לה את החוב השקלי (ההלוואה ממור ואג"ח להמרה) במונחי אירו. החברה מגדרת חשיפה זו כמעט במלואה, ומציינת שהחשיפה המטבעית המקסימלית מסתכמת בכ-4.4% בלבד מהמאזן.
ברבעון הראשון אפילו נרשם הפסד קטן של כ-476 אלף אירו בסעיף המשלב הפרשי שער ושינויים במכשירים פיננסיים. בשורה התחתונה, שער החליפין הוא ממש לא מנוע הרווח של ארגו אלא רעש קטן לצד ההשבחה.
היתרון האמיתי של שקל חזק עבור המשקיע הישראלי הוא אחר: הון שמגויס בשקלים, ובהם גיוס אג"ח שכבר הגיע ל-310 מיליון שקל, קונה יותר אירו ומגדיל את תקציב הרכש מול הנכסים בגרמניה.
לצד הסיכויים יש גם סיכונים שחובה להכיר. תשואת אג"ח ממשלת גרמניה ל-10 שנים נמצאת סביב 3%, הגבוהה ביותר מאז 2011, וסביבת ריבית מתמשכת עלולה ללחוץ על שווי הנכסים.
פעילות מכירת הדירות חשופה לרגולציה גרמנית כמו הגנות פינוי לדיירים ומגבלות על שכר הדירה, ההון החוזר של החברה שלילי (כ-41 מיליון אירו, אם כי לטענתה אין בכך בעיית נזילות), והמניה נסחרת בפרמיה על השווי הנכסי הנקי - זה עומד על כ-515 מיליון אירו לבעלי המניות, כ-2 מיליארד שקל, בעוד המניה נסחרת לפי שווי של כ-3 מיליארד שקל, פרמיה של 50%.
כדאי גם לזכור שאופיר רחמים, אחד משני המנכ"לים המשותפים, צפוי לסיים את תפקידו בסוף יולי.
ולמה שזה יעניין אתכם? משום שבין בעלי המניות והאג"ח של ארגו נמצאים גופים מוסדיים גדולים כמו כלל, הפניקס, הראל, מגדל ומור - כלומר חלק מכספי הפנסיה והגמל שלכם כבר חשוף לשוק הדיור הגרמני דרך החברה הזו.
עוד ב-
ארגו מציעה דרך נדירה להיחשף לנדל"ן אירופי דרך הבורסה המקומית, אבל כמו בכל השקעה, כדאי קודם להבין מה באמת מניע אותה, והאם כניסה במחיר של פי 1.5 על השווי הנכסי הנקי הוא נקודה נוחה.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
