מודי שפריר, האסטרטג הראשי של בנק מזרחי-טפחות אומר בראיון ל-ice שמחירי הנדל"ן לא יבלמו, בטח לא בזמן הקרוב וזה בשל העובדה כי מעבר לתמונת המצב המוכרת, הרי שמי "שישב על הגדר" בין אם בהמתנה לתוכנית ממשלתית ובין אם לירידה טבעית של המחירים, התייאש ונכנס לשוק וזה מגביר ביקושים.

-בוא נתחיל עם תמונת המצב מקרו כלכלית. גביית המסים דווקא בסדר גמור

"יש כמה הסברים לעלייה בהכנסות ממסים. שים לב לשוק ההייטק. ההייטק הוא 12% משוק התעסוקה אבל 25% מגביית המסים. נכון שההייטק מגדיל את האי שיוויון ומצד שני ההכנסות הן משמעותיות מאוד לכלכלה הישראלית.

"אנחנו רואים גם עלייה בהכנסות משוק ההון ומהצריכה הפרטית שהיא חזקה מאוד מאז שהסתיים הסגר האחרון. לפי נתוני כרטיסי האשראי נראה את ההכנסות ממסים ממשיכות לעלות וזו נקודה טובה. שים לב לעוד נתון. הישראלים לא טסים לחו"ל, בטח לא כמו בימי טרום הקורונה אז אנשים מוציאים יותר כסף בישראל וזו אינדיקציה חשובה לכלכלה הישראלית".

-בוא נדבר רגע על השקל.

"השקל התחזק מאוד בשנים האחרונות. מבין כל המטבעות המרכזיים בעולם השקל הוא החזק ביותר. מתחילת השנה בנק ישראל רכש יותר מ-25 מיליארד דולר ואנחנו רואים שהשקל המשיך להתחזק ואנחנו בדעה חיובית מאוד על השקל.

"הסיבה היא שכוחות בסיסים שפועלים לטובת השקל. שים לב להשקעות הישירות, ב-2020 ההשקעות הישירות של הזרים בישראל עמדו על 25 מיליארד דולר, 3 שנים לפני כן עמדו על 20 מיליארד דולר והשנה אנחנו עוברים את ה-25 מיליארד דולר. רואים את זה בהשקעות של קרנות הון סיכון בסטארטאפים ושים לב למספרים: ב-2020, 10 מיליארד דולר הושקעות בהם, ובמחצית של 21, 12 מיליארד דולר וזה תומך בשקל חזק.

"יש גם את העודף בחשבון השוטף שכאן אנחנו מדברים על 25 מיליארד דולר. שתי הנקודות שיש להוסיף זה הגופים המוסדיים שהם חשופים למט"ח בכמעט 20%, רוב הפנסיות מושקע בחו"ל וכששוק המניות בחו"ל עולה, טכנית החשיפה למט"ח עולה, ואז על כל עלייה בשווקים הם מוכרים מט"ח וככה אנחנו רואים שבחצי השנה האחרונה הם מכרו 14 מיליארד נטו של מט"ח. זה אומר למעשה  שיש מתאם הפוך בין הנאסד"ק לדולר-שקל ומה שיכול להביא לשינו מגמה זה אם יהיה תיקון לאורך זמן בשווקים.

"מהצד השני יש בעיקר את רכישות המט"ח של בנק ישראל שרכש המון, אבל הוא יוריד את הרגל מהגז ב-2022. כלומר, הוא ימשיך לרכוש אבל פחות. הנגיד כשהשיק את התוכנית ב-2021 הוא אמר שהתוכנית הייתה מיוחדת למצב מיוחד, כרגע אנחנו רואים שלא הולכים לסגר רביעי ואנחנו רואים מצב כלכלי טוב ולכן מרבית הטיעונים שעמדו לנגיד בתחילת 2021 לא יעמדו לנגד עיניו ב-2022 וכנראה שהתוכנית תסתיים ב-2021 ולאחר מיכן, ב-2022 בנק ישראל אמר שיפעל לפי הצורך ובהתחשב במצב הכלכלי ומבחינתנו זה תומך בלחצים להתחזקות של השקל מול סל המטבעות.

-נחזור רגע למה שפתחנו בו. שוק הנדל"ן.

"בשנים האחרונות הערכנו שגם ב-2019 וגם ב-2020 המחירים יחזרו לעלות והמגמה הזו הולכת להימשך לפחות עוד שנה. בעולם אנחנו רואים שהמחירים עלו ב-19% שיעור עלייה חד מאז 1990 ובבריטניה 13% ואנחנו רואים עליות בכל העולם. בישראל יש גידול מתמיד וחלקו קשיח בביקושים.

"ברמה הכי בסיסית קצב גידול האוכלוסייה בישראל הוא מהיר. אצלנו נוצרים מידי שנה  55 עד 60 אלף משקי בית. הסיבה השנייה היא המשקיעים שחזרו לשוק וזה מגדיל את הביקושים.

"אני רוצה להתעכב רגע על נקודה משמעותית. עד עכשיו היעדר תוכנית לשוק הדיור לחצה את המחירים כלפי מעלה. עכשיו אלקין דיבר על תוכנית חדשה שתעזור מעט לצעירים אבל לא יכולה להשפיע על הטווח הארוך.

"הנקודה השניה אלה הזוגות צעירים שחיכו הרבה שנים לתוכנית ממשלתית ואז הגיעה שנת 2020 וראינו שגם בשנים של המשבר הכי גדול שהיה כאן לא הייתה תוכנית כזו שבלמה את המחירים ואלה המשיכו לעלות. אז מה קורה עכשיו? אלה "שישבו על הגדר" נכנסים לשוק וגורמים לביקושים לעלות והמחירים עושים את שלהם ועולים גם כן.

"בשורה התחתונה צריך לדבר על ההיצע וגם כאן צריך להיותך זהירים. אחד השקפים המטרידים של משרד האוצר מדבר על צפיפות ומה יקרה ב-2050. כמו שאנחנו מבינים את זה, נהיה חייבים להקים מטרופולין גדול בצפון ובדרום אבל זה אולי פתרון לטווח ארוך לטווח הקצר אני לא רואה משהו דרמטי שניתן לעשות. צריך לתכנן קדימה".