נדל"ן ותשתיות

כשדירה עם ארבעה כיווני טילים עולה יותר מהשקעה בבניין בלונדון

מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לזנק. עלות ממוצעת של דירת ארבעה חדרים באזור מרכז הארץ מגיעה לסביבות 3 מיליון שקל. בעקבות זאת, שרוליק חנוך ודן ליברמן, מייסדים ומנהלים משותפים של SDB מעלים לדיון את תיק הנכסים של הישראלי הממוצע ומנסים לנפץ דפוסי חשיבה רגשיים
דן ליברמן, שרוליק חנוך (צילום shutterstock, יחצ)
פטריוטיות ישראלית היא אחת התחושות המרכזיות שאנו חווים בתקופה האחרונה – אותה עוצמה שניתן לראות במלוא הדרה בעיקר בזמן משבר. העם מתלכד סביב מטרה משותפת זה לצד זה. ולא ניתן להתעלם מכך שאותה ציונות מתבטאת גם בתיק הנכסים של הישראלי הממוצע. אותו אדם מושקע במרבית המקרים 100% בגבולות ישראל, והחלום בדמות דירת מגורים מהווה את ההחלטה המרכזית מתוך תיק ההשקעות, זו משפיעה על חוסר הגיוון בו. מה שעשוי לעוור את המציאות הכלכלית ארוכת השנים.
לרוב מדובר על מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים באזור מרכז הארץ אשר עולה בסביבות 3 מיליון שקלים ויותר, במידה והבחירה היא באזור נחשב (בקרבת: מוסדות חינוך, מרכז מסחרי, גינות ציבוריות) ואף בתקופה הנוכחית בדירה שקיים בה ממ"ד – נצטרך להיפרד מארבעה מיליון שקלים וצפונה. מדובר על מיליון יורו ואף יותר מכך. מחירי הדיור בישראל נמצאים בריצה מתמדת כלפי מעלה. גם אם אנו רואים מעת לעת קיפאון זמני או שיח על שינוי כיוון עתידי. העובדות מדברות בעד עצמן וכפי שנראה המחירים ימשיכו את תנועתם באותה הדרך, והיא ממש לא כלפי למטה. אז השקעה כחול – לבן בלבד אשר מתבטאת בדירה לצד השוק המקומי באמצעות קרנות הפנסיה והגמל – עשויה להעיד על חוסר הגיון כלכלי בתקופת שגרה ובטח בתקופת משבר.
 
פטריוטיות לחוד והגיון לחוד
ניתן רק לתהות האם כשמדובר על צורך בהון עצמי העומד על 25% מערך הדירה (800,000-900,000 שקל לפחות לצד מס רכישה), רכישת דירה בישראל עם ארבעה כיווני טילים היא דבר הכרחי לתיק ההשקעות של הישראלי הממוצע? הרי עובדתית הנדל"ן יקר, ואם הנדל"ן זול בסופו של דבר אותה 'מציאה' עשויה לעלות ביוקר עם: הוצאות שוטפות על תיקונים מזדמנים קטנים כגדולים, נכס באזור בעל אוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי נמוך וסיבות נוספות שכמשקיעים לבסוף נצטער אם נכנסנו להשקעה 'יחידה במינה'.
האם בכל זאת קיימת אלטרנטיבה בשביל לגבור על המציאות הכלכלית המאתגרת בישראל? היעדר יכולת התרחבות גיאוגרפית, תחבורה ותשתיות תברואה לקויות ושיעור ילודה גבוה מובילים למסקנה שדבר לא ישתנה ולא תהיינה הקלות משמעותיות באופק. אם נוסיף לכך את המערכת הרגולטורית המיושנת שמלאה בסחבת מסורבלת אשר מקשה על יזמים באופן קבוע, וכל פרויקט שיכל להסתיים תוך שנים אחדות נמשך פי שלושה – ארבעה מאשר בכל מקום אחר בעולם אז התקווה לשינוי אפילו לא באופק.

 
בשיקול כלכלי קר, הישראלי הממוצע צריך לנטוש את התלות בהשקעה 100% כחול- לבן, לצד זאת לחשוב על שינוי כיוון בו לפחות 30% מתיק הנכסים נמצא ברמה הגלובאלית (מחוץ לישראל) כחלק מפיזור תיק ההשקעות. דבר זה לא מעיד על פחות אהבה למדינה או ירידה בפטריוטיות אלא בסופו של דבר בניהול סיכונים מחושב אשר יכול לגדר את הסיכון בשוק.
השקעות בחו"ל יכולות להיות מגוונות בין אם מדובר על: בורסות זרות-השקעה שבדרך כלל בעלת סיכון גבוה למרות שבפרספקטיבה של עשרות שנים זה עשוי להיות אחד מאפיקי ההשקעה המוצלחים, השקעה נוספת היא מט"ח, אג"חים אך אלו דורשים במרבית המקרים רמת מיומנות גבוהה. כמו כן השקעה נוספת היא בנדל"ן שם אנו רואים במשך שנים שמדובר בהשקעה סולידית עם פוטנציאל של עליית ערך גבוה בטווח הקצר והבינוני.
 
בייחוד כשמדובר על תהייה בין דירה על הכוונת עם איומים תמידיים שעולה יותר מבחירה בהשקעה בבניין שלם בלונדון פעמים רבות השיקול שנעשה בהשקעות על ידי הישראלי הממוצע נוטה להיות רגשי ומלווה במחשבה כי הנכס שנמצא יחסית קרוב אליו מוגן. אך אנו נמצאים במאה העשרים האחת בעולם גלובאלי בו מגבלה גיאוגרפית לא אמורה להוות מחסום בעת השקעה. על פי נתוני JLL במהלך שנת 2022 הושקעו על ידי גורמים ישראלים בהם: גופים מוסדיים, חברות שהשקיעו בפרויקטים בחו"ל, גופים כלכלים פרטיים ומשקיעים פרטיים 2.3 מיליארד דולר בנדל"ן בחו"ל. מה שעשוי לרמוז על הבאות גם על ידי הישראלי הממוצע.
למשל בחינה אפשרות ההשקעה באנגליה מעיד על אלטרנטיבה למשקיע הישראלי של כניסה אל פרויקטים גדולים באזורים מרכזיים בהון עצמי נמוך יחסית (מינימום 50,000 פאונד) לצד זאת ממשלת אנגליה תומכת בהזרמת כסף זר למדינה וזאת באמצעות מדיניות מס מקלה והטבות מס למשקיעים זרים. אנגליה נחשבת בין המדינות היציבות והאיתנות באירופה ופרישתה מהאיחוד האירופי היווה עדות לחוסר התלות שלה ולחוזק הכלכלי. בעשור האחרון הראתה הממלכה הבריטית נתונים בולטים בהם צמיחה כלכלית העומדת על בין 6%-8% בשנה אשר השפיעו גם על ענף הנדל"ן שהציג בפרט (מלבד הקורונה) צמיחה ממוצעת של כ-12% בשנה.
לצד זאת כמובן. בהשקעות נדל"ן בחו"ל קיימים סיכונים אפשריים שחשוב לקחת בחשבון: בין אם מול יזמים מקומיים, עיכוב בלוחות זמנים, סיכונים רווח/הפסד והבנה שהשקעות נדל"ן בחו"ל לא נועדו לכל אחד וחשוב לקחת בחשבון. עם זאת נדמה כי מדינת ישראל תמשיך לדון בצמד המילים 'משבר הדיור' עוד שנים רבות ואליהן יתלווה הביטוי השגור 'עליית מחירים'. על פי המכון הישראלי לדמוקרטיה בעשור האחרון מחירי הדירות בישראל עלו ב-196% בעוד השכר הנומינלי עלה בכ-40% אז במקום לתלות תקוות בפתרונות שיגיעו אל המשקיעים יש צורך בבדיקה מדוקדקת של האלטרנטיבות גם מחוץ לישראל. מן פטריוטיות עבור עתיד המשפחה.
הכותבים הם שרוליק חנוך ודן ליברמן, מייסדים ומנהלים משותפים של SDB
תגובות לכתבה(3):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 3.
    השקעות
    איתמר 04/2024/03
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אני משקיעה דרכם מעל 10 שנים חייב לציין חברה אמינים ביותר ומבחנתי זה המבחן הכי חושב לפני הכל. בהצלחה
    סגור
  • 2.
    חברת SDB חברה אמינה
    שילה 04/2024/03
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אני משקיע אצלהם למעלה מעשור
    סגור
  • 1.
    מסכים
    מוטי נווה 04/2024/03
    הגב לתגובה זו
    1 0
    באמת זו מחשבה של רובנו אבל צריך לחשוב על הילדים שלנו. נקודה מעניינת
    סגור