שתי בשורות הביא עימו עולם המיסוי לתוך 2025: הראשון הוא ההחלטה להטיל מס יסף על בעלי הכנסות גבוהות והשני - החוק למיסוי רווחים כלואים (שזוכה בימים אלה למקצה שיפורים והרחבה). על פניו, עולה השאלה מה ולחוק הזה ולהשפעה על עולם הנדל"ן? אבל ככל שמתעמקים בו, מבינים שההשפעה העקיפה שלו עלולה להיות מכרעת ואולי גם לשנות מעט את מפת מחירי הנדל"ן.

חוק הרווחים הכלואים קובע כי יוטל מס של 2% על כל הרווחים הכלואים של כלל החברות במשק, למעט חברות שיחלקו דיבידנד של 6%. החוק הזה נחקק כדי להגדיל את הכנסות המדינה ממסים. על פי ההערכות, מדובר בסכום של 10 מיליארד שקל בשנה. המהלך הזה נשמע מורכב, אבל הוא די פשוט: המדינה ממסה את הרווחים שהחברות משאירות לעצמן ומאלצת אותן לשחרר את הכסף. אז איך זה קשור לעולם הנדל"ן, אתם שואלים? ובכן, עד היום חברה מסחרית יכלה להשאיר את הכסף בקופה ולא הייתה מחויבת לחלק דיבידנד. באה המדינה ואמרה: כל שקל שתשאיר ולא תשקיע, ימוסה. איפה החברות השקיעו את הכסף? בין היתר, בנדל"ן מסחרי. מי שיושפעו מכך הן כל החברות שאינן ציבוריות והן נשלטות על ידי חמישה אנשים לכל היותר. 

יוקה פארק ערכה לאחרונה הסכם מסחרי מעניין עם יצחק תשובה. המיליארדר, באמצעות מהדרין שלו, מכר חלק מקרקע בנתניה ושם יוקם מתחם תעשייתי-מסחרי על ידי יוקה. עמית בלומקין, סמנכ"ל השיווק והמכירות של החברה שמתמקדת בתחום הבנייה של מתחמים רב שימושיים לתעשייה כבר תשע שנים, ומובילה 12 פרויקטים מבאר שבע ועד עפולה בשטח בנייה של קרוב ל-600 אלף מ"ר ובהיקף כספי כולל של מעל 5 מיליארד שקלים, מסביר ל-ice כי "החוק החדש יעודד בעלי עסקים שיש להם רווחים כלואים בתוך החברה למצוא אפיקי השקעה כדי להימנע מתשלום מיסים נוספים. השקעה בנדל"ן מסחרי-תעשייתי (למשל, שילוב בין מחסני לוגיסטיקה למשרדים, א"י) הוא פתרון מצוין עבורם. אנחנו בהחלט רואים התעוררות ופניה של בעלי עסקים בפרופיל הזה שמחפשים השקעות בתחום התעשיה". לאחרונה הוחלט להחיל את המס על חברות ממשלתיות, חברות עירוניות וחברות שגייסו אג"ח. הטלת המס החדש גררה, כמובן, גם ביקורת.

אתה רואה שינוי בביקושים?
"בסופו של דבר החברות שמשקיעות אצלנו הן חברות שיש להן זיקה לאזורי תעשייה ולכן הן מבינות את האטרקטיביות של התחום. לאחרונה אנחנו מתחילים לראות חברות נוספות שמזהות את הנישה הזו ונכנסות אליה. אנו רואים בהחלט שינוי בביקושים גם בעקבות ההשפעה של חוק הרווחים הכלואים. יש עלייה בביצוע עסקאות לנכסים תעשייתיים במתחמי תעשייה רב שימושיים, מצד חברות בינוניות, בהיקפי השקעה של בין 5 ל-20 מיליון שקל".

כך נראית העסקה של יוקה פארק עם יצחק תשובה בנתניה (בר לוי אדריכלים)

איך זה ישפיע על המחירים?
"אני צופה שתהיה עליית מחירים בעולם התעשייה. העלייה נובעת ממספר גורמים. קודם כל כמו בכל ענף הבנייה - מהתייקרות עלויות הבנייה והתייקרות עלות כוח האדם בגלל הפסקת הגעת פועלים פלסטינים לארץ בעקבות המלחמה. פעם שנייה, עליית הריבית שמייקרת ליזמים באופן משמעותי את עלויות המימון על פרויקטים וזה מאוד משפיע על המחירים. בתחום המניב, עלויות המימון יקרות והדבר פוגע בתשואות של בעלי הנכסים ומאלץ אותם להעלות מחירים. מעבר לנושא העלויות יש גם את הגידול הטבעי של האוכלוסייה, כאשר מולו היצע הנכסים התעשייתיים בשוק עדיין נמוך והפערים הגדולים הללו בין ההיצע והביקוש דוחפים את המחירים כלפי מעלה".

אבל מצד שני, תחום המגורים נשמע כמו תחום פחות מסוכן. למה שהחברות ישקיעו כסף בנדל"ן מסחרי ולא במגורים?
"נכס למגורים הוא נכס פרטי, ולכן השקעה במגורים אינה מתאימה להיות נכס בחברה. הדבר מאלץ את בעלי הנכסים למשוך את הרווחים בצורת דיבידנד, לשלם מס, ורק אחר כך לקנות נכסי נדל"ן - וכך לא מצליחים להימנע מתשלום מס. ברגע שקונים נכס פרטי, צריכים גם לשלם מע"מ שהתייקר וקודם להוציא רווחים מהחברה, נכס מסחרי יכול להישאר בתוך החברה, להימנע מתשלום מע"מ ומשיכת רווחים. בנוסף, התשואות בענף התעשייה והנדל"ן המסחרי גבוהות פי שלושה מענף המגורים. יש עוד יתרון: השקעה בראש שקט".

אבל יש מיסוי גבוה יותר.
"כשאני משקיע בדירת מגורים ומשכיר אותה, אני צריך לטפל כל הזמן בדייר - אם זה דרך תיקונים בדירה ובעיות שונות, כמו תקלות במזגן או בשירותים. בנכס תעשייתי אתה מוסר רק מעטפת, וזה גם שיקול של חברות שלא רוצות להתעסק ולא רוצות כאב ראש".

עוד ב-

"מה יעלה קודם ב-20%, שוק המשרדים או הדירות? מהמר שהמשרדים"

לכתבה המלאה

מה יקרה לענף התעשייה בשימושים מעורבים בשנים הקרובות? 
"הגידול של אזורי התעשייה מחובר באופן ישיר לבנייה למגורים ולגידול באוכלוסייה. אנחנו רואים היום התפתחות כזו, למשל באשקלון, שהיא עיר שמתפתחת בקצב מהיר, ובאופקים - שצפויה להכפיל את מספר התושבים בשנים הקרובות. באר שבע צפויה לקלוט לתוכה 30,000 עובדי משרד הביטחון בקרוב. אזורים נוספים הם נתניה שבשרון, ובצפון - באזור מפרץ חיפה".