נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביעים על ירידה משמעותית במספר העסקאות בחודש ינואר. השינוי הזה הוא טבעי וצפינו אותו עוד לפני הפרסום: מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הקפיצו את מספר העסקאות שהיה חריג למדי והזכיר תקופות שיא מ-2022.

כעת, מדובר בירידה שמשתקפת לא רק בחודש ינואר, אלא תזלוג גם לחודש פברואר, שם מספר העסקאות עשוי להיות גבוה מינואר - אבל נמוך בהרבה ממספר העסקאות בדצמבר, שנעשו על רקע העלאת המע"מ. הנתון החריג מאמש הוא תזרים המזומנים השלילי של הקבלנים (בניכוי תשומות), לראשונה מזה שנתיים.

בצל הכוונה של בנק ישראל, עליה פרסמנו כאן השבוע, להגדיל את כרית הביטחון של הבנקים למשכנתאות, ניתוח הנתונים שעולים מהסקירה מעלים חשש אמיתי כי מבצעי המימון של הקבלנים גורמים להגדלת הסיכון בשוק הנדל"ן. בסוף, צריך לזכור: אנחנו לא באמת יודעים מהן אפשרויות ההחזר של הרוכשים, אבל כשרואים מגמה לפיה שיעור המקדמה יורד - אפשר להניח כי בממוצע - הסיכון גדל.

דירות בבנייה (אילוסטרציה. למצולם אין קשר למוזכר בכתבה. צילום: איציק יצחקי)

הטבות מימון רשמו ירידה בשני אזורים, חדרה ותל אביב, אבל הם עדיין נשארו גבוהות ביחס לשוק. בחדרה עדיין מדובר בשכיחות גבוהה במיוחד של הטבות מימון, אשר הקיפה מחצית מהעסקאות באזור זה (60% בדצמבר). מבדיקה שערכנו עולה כי חלק משיעור זה נובע מעסקאות שנעשו בדירות החדשות, בין היתר של חברת יובלים, בשכונת הפארק, שמעניק הטבות מימון גבוהות, זאת לצד עליית מחירים משמעותית ביחס לפרויקטים אחרים בהם נמכרו דירות לפני המלחמה.

בנוגע לתל אביב, מדובר ברבע מהעסקאות לעומת שליש בדצמבר, אבל עדיין מדובר בשיעור גבוה. בשאר האזורים שנסקרו לא חל שינוי משמעותי, למעט נתניה - שם נרשמה קפיצה ל-45% מהעסקאות.

חדרה במוקד, קפיצה גם בנתניה. שיעור הטבות המימון (משרד האוצר)

אז איפה הסיכון שבנק ישראל צריך לתמחר? ובכן, לצד קבלנים שהפסיקו עם מבצעי המימון, קיימים קבלנים אחרים שהרחיבו אותם - עד כדי שיעור של רובן ככולן של העסקאות. במשרד האוצר רמזו אתמול כי ייתכן שחלק מהקבלנים הקטנים, כלומר בעיקר אלה הממונפים שאפשרו עסקאות עם מקדמות נמוכות מאוד ולקחו סיכון גדול, לא יעמדו באתגר. "משמעות ממצא זה היא שהחשיפה להיעדר יכולת של הרוכש להשלים את התשלום על הדירה בעת המסירה הינה גבוהה בקרב חברות מסוימות וכמעט לא קיימת בקרב אחרות", הודו באוצר. מה יכול להשפיע? אם הריבית תרד בחצי אחוז השנה, ובעוד רבע אחוז בתחילת השנה הבאה, אפשר לצפות להתאוששות - רוכשי הדירות יקנו בהיקפים גדולים יותר והקבלנים לא יהיו זקוקים להטבות המימון. מצד שני, זה כמובן עשוי לגרום לעליית מחירים.

באזור המרכז, למשל, שיעור העסקאות בהן ניתנה מקדמה של עד 15% (לרוב מדובר ב-7%, 10% או 15% עמד 77% בחודש ינואר. באזור ת"א עמד שיעור זה על 54% גידול של עשר נקודות אחוז לעומת דצמבר. באזור ב"ש מדובר ב-52% מהעסקאות. זה נשמע הרבה, אבל באוצר מודים כי שיעור העסקאות בהטבות המימון פחת לעומת החודש הקודם. נכון, זה נשמע הרבה, אבל מי שראה את המספרים בדצמבר מבין שמדובר בשיעור נמוך יותר בממוצע. כלומר, ייתכן וחלק מהקבלנים מבינים שכללי המשחק השתנו. לצד האפשרות שבנק ישראל יבקש להגדיל את כרית הביטחון, חלקם לא לוקח סיכונים ומעדיף לנטרל רוכשים "חלשים".

באוצר החליטו גם לפלח את העסקאות לפי סוג הרוכש, וכך אפשר ללמוד על המגמה. הקטגוריות היו: מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה; משקיעים; משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת (דירה בהמתנה); ומשפרי דיור שמכרו את דירתם הקודמת. לפי הניתוח הזה, למעט אזור המרכז, עבור רוב הקונים - זו הדירה הראשונה. באזור המרכז הרוב הם משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת. על איזה שיעור מדובר? 42% מהעסקאות במרכז. "בעבר, כאשר הטבות המימון היו מצומצמות משמעותית מאשר כיום", הודו באוצר, "הם ניתנו בעיקר לרוכשי 'דירה בהמתנה'".

עוד ב-

ינקי קוינט: "לבטל מבצעי 20/80. הרוכשים לא מתנפלים על דירות"

לכתבה המלאה

לסיכום, אפשר ללמוד מהנתונים כי שיעור העסקאות עם הטבות המימון יורד במקצת, וייתכן שנראה מגמה כזו גם בחודשים הבאים. במקביל, כך נראה, הקבלנים יגדילו את שיעור המקדמה בעת הרכישה ובכך יקטינו את החשיפה לסיכון.