מחירי צמודי הקרקע בישראל במגמת עלייה. צמודי קרקע הם מוצר מיוחד: מדובר במשאב שהולך ואוזל, בעקבות מלאי הקרקעות בישראל שהולך ואוזל. תחשבו על זה: בכל שכונה שבה בונים צמודי קרקע, היצע הדירות נמוך משמעותית בהשוואה לשכונות מגדלים. למשל: במקום שבו נבנים ארבעה צמודי קרקע בגודל של דונם-דונם וחצי (דונם וחצי צפוי להספיק לבניית מגדל של 64 דירות, אם אחוזי הבנייה גבוהים (לפחות 300%), וכמובן בתנאי שמתאפשר ניצול יעיל של הגובה וקיימת תב"ע תואמת למגורים רבי קומות).

לכן, כשיזם רוכש קרקע לבניית צמוד קרקע הוא ישלם מחיר נמוך משמעותית לעומת רכישת אותה קרקע לבניית מגדל. היזמים שמרוויחים מעל 15% בפרויקטים של צמודי קרקע הם בעיקר אלה שרכשו את הקרקעות דרך מכרזי רמ"י. אתמול, כזכור, פרסמנו נתונים דומים לגבי מחירי דירות גן ופנטהאוזים בכלל הערים הגדולות.

אז כמה עולה צמוד קרקע בישראל? לפי מחקר בשיתוף מומחי אתר יד2, יש מספר ערים (מבין הערים הגדולות) שבהן מחירי צמודי הקרקע עדיין מתחת ל-4 מיליון שקל. כך למשל, בטבלה שלפניכם, תוכלו לראות שהמחיר הממוצע לצמוד קרקע בבאר שבע הוא הנמוך מבין הערים הגדולות ועומד על 2.32 מיליון שקל. באשקלון, באר שבע, בת ים, חדרה וחיפה הוא נושק ל-4 מיליון שקל.

בבדיקה הגדרנו צמודי קרקע כבית פרטי, קוטג' ודו משפחתי. המחירים שמצוינים כאן הם מחירי היצע, וחלקם הוא כבר אחרי הפחתה משמעותית של המחיר. איפה הבעיה? שחלק מצמודי הקרקע הם קטנים מאוד ולכן מורידים את המחיר הממוצע. לרוב, צמודי קרקע חדשים הם בגודל 5-6 חדרים, ושם המחיר כבר מזנק. בצמודי קרקע שכוללים 6 חדרים המחיר באשקלון מזנק ל-4.47 מיליון שקל, בחדרה הוא עומד על 4.16, בחיפה הוא מזנק ל-4.6 מיליון שקל. בבת ים יש לא מעט צמודי קרקע ישנים ולכן ייתכן שיש סטייה בנתונים.

מעל 4 מיליון שקל, ברוב הערים הגדולות. צמודי קרקע

כפי שתראו בהמשך, באזור תל אביב ובהרצליה מוצעים צמודי קרקע בשמונה ספרות, 10 מיליון שקל ומעלה. ברמת גן מחיר צמוד קרקע ממוצע מגיע לכ-9 מיליון שקל. בערים כפר סבא, נתניה, פתח תקוה וראשון לציון המחיר נע בין 5-7 מיליון שקל. בבית שמש, הרף עולה וצמוד קרקע ממוצע עולה כ-5 מיליון שקל. באשדוד הרף עולה עוד יותר והמחירים נעים סביב 5.5 מיליון שקל. יש לכך סיבה טובה: חלק מצמודי הקרקע שם ממוקמים ליד המרינה וגם הצרפתים שהגיעו לעיר תרמו לא מעט לעליות המחירים.

הנתונים כאן נכונים לינואר-אפריל 2025, ואם משווים אותם למצב לפני שנה, מוצאים תנודות מחירים. לקחנו את מחירי צמודי הקרקע של 5-6 חדרים, משום שמחירי בתים חדשים הם מדד טוב יותר להשוואה. עבור צמודי קרקע חדשים בתל אביב בגודל 6 חדרים, למשל, ירידה של 9.6%. לעומת זאת, ברחובות מצאנו עלייה של 4.8% לכ-6.194 מיליון שקל. בחולון מצאנו ירידה של כ-1.9%. בחדרה נרשמה עלייה של כ-3.8%, בבית שמש עלו המחירים בכ-6.2%. בבאר שבע, שם מספר צמודי הקרקע הוא הגבוה ביותר (אגב בהגדרה של הלמ"ס, בניגוד למחקר הנוכחי, צמוד קרקע כולל גם דירות גן וגג) למרות המחיר הזול יחסית, נרשמה ירידה של כ-1.4%. באשקלון נרשמה עלייה של כ-2.6%.

הנתונים המלאים:

חשוב להזכיר כי מחירי צמודי הקרקע משתנים משכונה לשכונה, וזה יכול לגרום לעיוות. אם מחר ייצא פרויקט חדש שכולל 50 צמודי קרקע בשכונה חדשה בתל אביב, זה יגרום למחיר הממוצע לעלות. מנגד, הקפאת בנייה בצמודי קרקע יכולה לגרום לירידת מחירים. הנתונים שלפניכם מגיעים באמצעות דגימה של קרוב ל-9,000 צמודי קרקע, לעומת פחות מ-7,500 אשתקד. כלומר, ההיצע עלה משמעותית. מצאנו כי ההיצע זינק בבתים של 6 חדרים ויותר ועלה בשיעור מינורי יותר בשאר סוגי צמודי הקרקע. כלומר, יכול להיות שהבנייה החדשה היא שהובילה לעליית מחירים.

עוד ב-

כמה עולה פנטהאוז או דירת גן בעיר שלכם? הנתונים מפתיעים

לכתבה המלאה

לעומת זאת, כשמסתכלים על מחיר ממוצע של צמוד קרקע בתל אביב - הנתונים משתנים. אם צמוד קרקע ממוצע בתל אביב עמד לפני שנה על כ-12 מיליון שקל, היום הוא עומד על כ-10.7 מיליון שקל "בלבד". לגבי צמודי קרקע ישנים יותר, שלרוב נבנו בגודל של 3-3.5 חדרים, המחיר עדיין נגיש יחסית באזורים רבים, להוציא את רוב ערי המרכז. בתל אביב, צמוד קרקע של 3-3.5 חדרים יעלה כ-6.42 מיליון שקל. בחדרה צמוד קרקע קטן יעלה קרוב ל-3.1 מיליון שקל, בחולון הוא יעמוד על 3.64 מיליון שקל. באשקלון אפשר להשיג צמוד קרקע קטן במחיר נמוך של כ-1.8 מיליון שקל.