נתון אחד בלט בדוחות חברת הנדל"ן דמרי שפורסמו בשבוע שעבר: לצד ההכנסות ברבעון האחרון (שגדלו בעיקר כי היזם מכר שטח בחדרה), נרשמה ירידה משמעותית במכירת דירות. יגאל דמרי מכר 150 דירות ב-340 מיליון שקל, לעומת 236 דירות ב-478 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. אפשר להבחין כי למרות הירידה במספר העסקאות, המחיר הממוצע עלה.

לא בטוח שהנתון הזה מרשים וצריך לבדוק מאיפה הוא נובע. לעתים, יזם מוכר ברבעון אחד יותר דירות בנתיבות וברבעון שאחרי הוא מוכר מעט דירות, אבל יותר דירות בתל אביב ולכן המחיר הממוצע עולה. צללנו לתוך הדוחות של דמרי כדי להבין מה קרה לנתוני מכירת הדירות והאם המחיר הממוצע בכלל הפרויקטים עלה או ירד.

נתוני מכירת הדירות עלולים להטעות. אם קבלן מכר בחודש אחד 100 דירות בפריסייל ובחודש אחרי הוא מכר 50 דירות במחיר ממוצע גבוה ב-200 אלף שקל לדירה (כי המחירים עלו אחרי הפריסייל), אפשר להסיק מכך שהוא מוכר פחות, למרות שמבחינתו מדובר בהישג. עובדה: לפי הדוח, דמרי חתמה על 33 בקשות רכישה בהיקף כספי של כ-140 מיליון שקל - מחיר ממוצע גבוה כמעט פי שניים מהדירות שהיא מוכרת. לצד דירות באופקים, היא מוכרת דירות גם בגבעת שמואל, פתח תקוה ונתניה.

ירידה ברבעון האחרון. נתוני מכירת הדירות של דמרי (מתוך הדוח)

מה עוד אפשר ללמוד מהמספרים? בדקנו מה היה המחיר הממוצע למ"ר בפרויקטים השונים ברחבי הארץ ומה המחיר הממוצע שבו החברה אמורה למכור את היחידות שהיא עדיין לא מכרה. הנתון הזה יכול להעיד על שינוי במחירי הדירות בטווח הנראה לעין. בפרויקט YAMA בעיר ימים בנתניה המחיר הממוצע למ"ר הוא 41.3 אלף שקל (כל המחירים שתראו כאן כבר כוללים מע"מ, המחירים בדוח ללא מע"מ) והמחיר הממוצע לדירות שנותרו הוא 44.8 אלף שקל. כלומר - 350 אלף שקל יותר לדירה ממוצעת.

בפרויקט נווה פארק בפתח תקוה, המחירים כמעט ללא שינוי (עלייה מינורית של אלף שקל למ"ר לערך בבניין אחד, ללא שינוי בבניין השני). ההפתעה הגיעה מהפרויקט באנטיגונוס בתל אביב, שם זיהינו ירידה חריגה מ-105 אלף שקל למ"ר ל-68 אלף שקל למ"ר. בדקנו ממה זה נובע, כי מדובר בירידה דרמטית וראינו כי עד כה נמכרו 2 דירות בלבד, שהיו כנראה דירות מיוחדות, וגרמו למחיר לקפוץ. המחיר הממוצע אמור להיות נמוך בהרבה.

קפצנו לשאר הפרויקטים וזה מה שראינו: בפרויקט ברחוב משה שרת בתל אביב המחירים צפויים לעלות ב-3,000 שקל למ"ר, לא כולל מע"מ (הרוכש ישלם כ-74 אלף שקל למ"ר), ברמת הדר בגבעת שמואל המחירים יישארו ללא שינוי (כ-28 אלף שקל למ"ר) ובאשדוד זיהינו עלייה חריגה בפרויקט הרמוני, אבל אנחנו מבטלים אותה כיוון שרוב הדירות בפרויקט כבר נמכרו וככל הנראה הדירות שנותרו הן דירות מיוחדות. בדקנו את המחירים באופקים, נתיבות, קריית גת ואשקלון ולא זיהינו באף אחד מהפרויקטים ירידה במחיר. להפך, בחלק מהפרויקטים המחיר עלה ב-1,000-2,000 שקל למ"ר.

דמרי הוא קבלן שמחובר לעם, וזה גם היתרון שלו. הוא יודע למכור במחירים זולים בפריפריה, בדיוק כפי שעושה חברת אאורה, רק שהיא עושה זאת דרך התחדשות עירונית בלבד (לאחרונה הוא סיפר כאן בראיון למה אסור לסבסד דירות מחוץ לפריפריה).

יגאל דמרי (יחצ, freepik)

ובכל זאת, קשה שלא לתהות: מדוע אנחנו מזהים מגמה של עליית מחירים ברוב הפרויקטים, גם בכאלה שבהם כמחצית מהדירות עדיין לא נמכרו וחלק מהדירות שכן נרכשו, נמכרו מאז תחילת המלחמה - תקופה מאתגרת לשוק. חלק מהסיבות קשורות גם לעלויות הבנייה. דמרי היא גם הקבלן המבצע בלא מעט פרויקטים. היא מפעילה זרוע ביצועית קבלנית לבנייה למגורים. ייתכן מאוד שהעלייה בעלויות הבנייה, גרמה לדמרי להעלות מחיר. הוא יכול לשחוק את הרווח היזמי שלו, והוא בולע את הרוק בחלק מהפרויקטים בפריפריה, שם יהיה לו קשה מאוד להעלות מחיר.

עוד ב-

יגאל דמרי: "מחירי הדיור יעלו. אסור לסבסד דירות מחוץ לפריפריה"

לכתבה המלאה

יש עוד מסקנה מהנתונים האלה: מחירי הנדל"ן נמצאים בעלייה מתמדת וקשה להאמין שנראה ירידה משמעותית בטווח הנראה לעין, אלא אם היא תגיע עם קריסת חברות גדולות. קשה להאמין שהמדינה והבנקים, שניזונים מאותן חברות ומההכנסה ממיסוי מקרקעין, יתנו לזה יד. בסוף השנה הנוכחית, נוכל לדעת האם התחזית של דמרי הייתה מדויקת. סביר להניח שאם הוא ינסה להוריד מחיר, יהיה מי שיגביל אותו.