נתוני הלמ"ס שיצאו השבוע הפכו לשיחת היום בקרב היזמים. האם נתוני גמר הבנייה מעידים על קיפאון מתמשך בענף הנדל"ן, שיבוא לידי ביטוי בעצירת פרויקטים נוספים? במקביל לנתונים האלה, יש מי שממשיך לבנות. חברת קטה גרופ מסרה לאחרונה מפתחות לדיירים בשכונת גליל ים ובשבוע האחרון אושרה להפקדה תכנית ענק של החברה באבא הלל ברמת גן. הזכייה אינה מקרית. היא מגיעה על רקע הצורך בהתחדשות עירונית על רקע המלחמה שהחלה ב-2023 וכלה באירועי הימים האחרונים, בעיקר באזור המרכז בו היא פועלת.

"כל עוד לא מטפלים בצד ההיצע, המצב מאוד בעייתי. צריך לדאוג, לכל הפחות, שההיצע לא יירד. כל עוד הריבית גבוהה, מקשה על רוכשים לקנות דירה. הקבלנים עשו מבצעי מימון שעיגלו פינות. בנק ישראל בא מכאן, ופעם שנייה מכאן, אבל יש חברות שעוקפות את זה", אומר עוז קטה, משנה למנכ"ל קטה גרופ בראיון ל-ice. 

המפקח צמצם את מבצעי 20/80, אז המצאתם מבצע אחר - סבסוד משכנתא.
"הרוכש לוקח את המשכנתא ואנחנו משלמים עליו את הריבית. בכל מקרה, המפקח ניסה למנוע סיכון בשוק, אבל גם התקנות של בנק ישראל לא מצליחות לעצור את המכירות. הבנק הגדיר שמותר לדחות תשלומים לסוף, אבל אף אחד לא הגדיר מה זה סוף. האם תשלום שלושה חודשים לפני מסירה זה בסדר? כנראה שכן. הורדת הריבית, שאני מקווה שהיא תהיה על סמך זה שהאינפלציה מתקררת, תסייע לשוק. זה מפתח להמון דברים. זה יתרום גם לרוכשים שירדו מהגדר, אלה שרוצים לרכוש בשיטה ליניארית, בלי כל המבצעים המתוחכמים".

חלק מהקבלנים מעכבים התחלות בנייה בתקופה הזו.
"כי הקבלנים חוששים. המכירות לא משהו, המצב לא בהיר, בנק ישראל רוצה לעצור את המכירות באמצעות המגבלות. תוסיף לזה את עלויות המימון הגבוהות - יש פרויקטים שמתקשים לעבור בדוח של היתכנות כלכלית. עלויות המימון מורידות דרמטית את הרווח היזמי בפרויקטים מסוימים".

"הרשויות צריכות לתת גז". הריסה שביצעה החברה (גל פליבה)

מה עם התחדשות עירונית?
"גם שם יש עלויות. הרי מה משפיע על עלויות המימון? גם אם יתנו הלוואות ללא ריבית לרוכשים, עלויות המימון גבוהות בכל מקרה ליזם. בשורה התחתונה, גובה הריבית משפיע מאוד. כל הניסיונות של הקבלנים להתחכם - הם כאין וכאפס לעומת הורדת ריבית. גם מבחינת האווירה. אם אני מסתכל על הדברים החיוביים שקרו לאחרונה - אז האינפלציה התקררה והעליות בבורסה, של חברות הנדל"ן, נמשכות".

קטה תנפיק?
"נתחיל באג"ח, אחרי זה גם הנפקה בהמשך השנה. אנחנו לא חברה של התחדשות עירונית, עושים המון, אבל חלק מזה הוא רכישת קרקעות, כמו בגליל ים שאנחנו לקראת אכלוס של 98 דירות. קרקע נוספת של 84 דירות נצא לשיווק בקרוב. 164 דירות נוספות בתל אביב, היתר בנייה בקרוב. אכלסנו גם פרויקט בהוד השרון לפני שלושה חודשים. גם בפתח תקוה".

בוא נדבר על הפרויקט בשיכון ותיקים, 163 דירות בשדרות העם הצרפתי-אבא הילל. דווקא בתקופה הזו, שבה רמת גן לא בטוחה. פתאום נזכרנו במטח מעיראק במלחמת המפרץ.
"ואנחנו ממשיכים בקצב גבוה. יש לנו 1,200 דירות בביצוע ב-20 פרויקטים, רובם התחדשות עירונית. הרסנו בשנה שעברה 10 בניינים. השבוע הייתה צריכה להיות הריסה, אבל זה נדחה בגלל האירועים. בשבוע הבא תהיה עוד הריסה במקום אחר. התחדשות עירונית זה העתיד, זה המקום שבו אנחנו שמים את יהבנו. תמיד זה היה חשוב, אבל עכשיו יותר. אנחנו חזק מאוד בתחום, ותמיד מדברים על זה שיש 3 קודקודים: יזם, עירייה ודיירים. אנחנו, מצדנו, דוחפים את הפרויקט שלנו בכל הכוח. 10 הריסות היו רק בשנה שעברה. זו רק דוגמא אחת. אבא הלל זו דוגמא נוספת. אנחנו לא היחידים שעושים את זה טוב. אנשים מבינים היום שלישון במקלט בבניין ישן - פתאום מקבל משמעות אחרת. אני שואל: איך איש תכנון יושב בבית שיושב במגדל שלו מדמיין בכלל שיש דייר ברחוב ליד שישן במקלט? יש אנשים שעוזבים את הבית במקרה הטוב - ויש פגיעה בנפש במקרה הרע. מוסדות התכנון צריכים לתת גז".

הדיירים מתפשרים?
"אנחנו לפעמים נמצאים במכרזים, דיירים מתעקשים על יזם כזה או אחר, מתעקשים על מזגן. בסוף מגיעה מלחמה ואתם בבניין הישן שלך והפרויקט לא מקודם. בעוד עשור אולי יקרה עוד מקרה, כי לא חסר לנו אויבים. לכן, הגיע הזמן לזרז. הבניינים הישנים האלה לא יכולים להישאר יותר. טיל אחד נופל ומשפיע לאורך תוואי של קילומטר. הבניינים הפכו לחול".

בוא נעבור לגליל ים. בחודש דצמבר פרסמנו כי השתחררו לא מעט דירות ממחיר למשתכן, זה טיפה הוריד את רמת המחירים.
"גם מוכר שקנה במחיר למשתכן ב-1.7 מיליון שקל, בסוף הוא שייך לשוק מסוים. אם שאר המוכרים מוכרים במחיר X, הוא ימכור כמעט באותו מחיר. בסוף השוק מיישר למה שאפשר למכור, למקסימום. אנשים קנו במחירים מעולים, אני שואל אותך: מה הם הולכים לעשות עם הכסף? הוא קונה דירה חדשה, ושם המחירים גם עלו. כלומר, הוא צריך למכור במחיר החדש, כי עם הכסף הזה הוא קונה דירה חדשה. הוא לא רוצה לצאת פראייר. הוא קונה דירה בשוק עולה".

פרויקט החברה בגליל ים (הדמיה: VIEWPOINT)

אנשים אומרים: הוא הרוויח 2.5 מיליון שקל במחיר למשתכן. אבל בפועל, כמה מזה הוא עלייה טבעית במחיר הדירה ומה גובה ההטבה?
"זה פופוליסטי, כי גם מי שקנה לא במחיר למשתכן הרוויח. הוא הרוויח רק את ההטבה, אבל רוב העלייה זה בגלל שהמחירים עולים. הוא לא הרוויח שני מיליון שקל, כי צריך לבחון את זה רק ביחס לאותה תקופה. אם צריך לכמת את זה, יכול להיות שנראה שמתוך שני מיליון שקל, 1.7 מיליון שקל זו העלייה הטבעית והשאר במסגרת הטבה".

מה עם המכירות שלכם בגליל ים? לאחרונה מכרתם מיני פנטהאוז ב-9.75 מיליון שקל.
"עוד לא התחלנו את השיווק של הפרויקט החדש. יש לנו 98 דירות בפרויקט הישן, 96 נמכרו בשנה אחת ברצף. שתי הדירות האחרונות בהרשמות. אין לנו סחורה למכור. גם אלה שנשארו, זה 9 מיליון שקל לפנטהאוז. הפרויקט החדש הוא ליד הפרויקט של גינדי. זו שכונה של 1,700 דירות, שתצא להתחלת בנייה בעוד שנתיים. אני רואה אותה מוכנה לגמרי בעוד 2-3 שנים. אני מאמין שנראה עליית מחירים".

אפרופו גינדי, מה אתה חושב על הסיפור של שדה דב?
"הלכתי לבדוק שם. מצאתי את עצמי נע סביב 65 אלף שקל למ"ר. אין שם תנאי תשלום טובים, לא מתחייבים על מפרט מסוים. מה עם זמני אכלוס, מה עם הצמדה למדד?".