שוק המגורים העולמי ממשיך לשבור שיאים ולבסס את מעמדו כסקטור הדומיננטי, היציב והצומח ביותר בנדל"ן הגלובלי. כך עולה מדו"ח Global Living Investment Universe 2025 של ענקית הנדל"ן JLL, החושף כי השקעות במגורים יגיעו להיקף של 1.4 טריליון דולר עד סוף העשור, תוך שמירה על המעמד כסקטור המוביל בנדל"ן המסחרי העולמי.

הדו"ח מציג את קבוצת ה-Living ,15. מדובר ב-15 שווקי המגורים המרכזיים בעולם (ביניהם ארה"ב, גרמניה, בריטניה, קנדה ואוסטרליה), המרכזים 98 אחוז מהשקעות המגורים הגלובליות וקרוב ל-32 אחוז מכלל העסקאות בנדל"ן מסחרי בעולם. מדובר בזינוק של 19 אחוז בהיקף ההשקעות בחמש השנים האחרונות (2020-2024), לעומת חמש השנים הקודמות.

הדו"ח חושף כי 9 מתוך 15 המדינות המובילות לא עמדו ביעדי הבנייה שהציבו לשנת 2024, עם קצב בנייה שנע בין 60 ל-75 אחוז בלבד מהיעד. גם מדינות עם צמיחה כלכלית גבוהה כמו קנדה, גרמניה והולנד נכשלו בעמידה ביעדים. במקביל, האוכלוסייה העירונית ממשיכה לגדול בקצב מהיר. 

מיקום, תחבורה ושירותים יוצרים הזדמנויות השקעה. הדו"ח מצביע על מגמת עלייה חדה בהשקעות בינלאומיות, במיוחד בשווקים מתפתחים כמו איטליה (גידול של 118%) וספרד (גידול של 81%) בחמש השנים האחרונות. קרנות גלובליות מהוות רבע מכלל השקעות המגורים בתקופה זו, ואף שיעור גבוה יותר בשווקים כמו אירלנד ואוסטרליה (מעל 80%).

הגידול מונע משילוב של הגירה בינלאומית, עיור מואץ ומגמות של הקטנת משקי בית – יותר יחידים ופחות משפחות מרובות ילדים. כתוצאה מכך, הערים המרכזיות יזדקקו ל-21.8 מיליון יחידות דיור נוספות בעשור הקרוב. המשמעות היא שהיצע הדיור המוחזק בידי משקיעים מוסדיים יידרש ליותר מלהכפיל את עצמו כדי לעמוד בביקוש.

אסטרטגיות צמיחה מוצלחות מתחילות ברמת השכונה, תוך דגש על נגישות לתחבורה ציבורית, קרבה לשירותים קהילתיים ואיכות הסביבה העירונית. ניתוח נתונים מעשרות אלפי נכסים מצביע על כך שמגורים במרחק של עד 750 מטר מתחנת רכבת נהנים מפרמיית שכירות גבוהה משמעותית. זמן נסיעה ממוצע לעבודה של עד 20 דקות נמצא כפרמטר הקריטי ביותר עבור שוכרים, בעוד שחריגה ממנו מובילה לירידה חדה בתשואה. 

מענה המשקיעים למשבר הדיור הגלובלי: הדו"ח מציין כי היצע הדיור המוחזק בידי משקיעים מוסדיים יידרש ליותר מלהכפיל את עצמו כדי לעמוד בביקוש. JLL צופה כי משקיעים יספקו כ-5 מיליון יחידות דיור להשכרה נוספות בחמש השנים הקרובות, מה שיביא את מלאי הדיור המוסדי ללמעלה מ-50 מיליון יחידות עד שנת 2030, ויספק קורת גג ליותר מ-10 אחוז ממשקי הבית בשווקים המובילים בעולם.

על מנת לגשר על פערי ההיצע והביקוש, ממליץ הדו"ח למשקיעים להתמקד בבנייה מודרנית וחדשנית: אימוץ מואץ של בנייה מודולרית ושיטות תעשייתיות, שמוזילות עלויות ומקצרות זמני ביצוע, תוך שיתופי פעולה הדוקים עם קבלנים מסורתיים.

שותפויות ציבוריות-פרטיות: העמקת שיתופי פעולה בין המגזר הציבורי לפרטי, כולל מענקי מדינה, הקצאת קרקעות והקלות רגולטוריות. טכנולוגיות מתקדמות: אימוץ טכנולוגיות המייעלות את ניהול הנכסים, משפרות את חוויית המגורים ומגבירות את התשואה.

בחירת מיקום אסטרטגי: המפתח להשגת תשואה עודפת בתחום המגורים טמון במיקום, כאשר צפיפות אוכלוסין, זמן נסיעה ממוצע וקרבה לשירותים מקומיים הם בעלי ההשפעה הגדולה ביותר על תשואות המשקיעים.

לדברי מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן, JLL ישראל: "הנתונים בדו"ח 'Global Living Investment Universe 2025' חד משמעיים, שוק המגורים העולמי הפך לעמוד תווך מרכזי בכל תיק השקעות מוסדי. אנו ב-JLL ישראל רואים מגמה זו באה לידי ביטוי מובהק גם בהשקעות חוצות הגבולות של גופים ישראלים".

מור זיו (צילום: לינה מיארה)

עוד ב-

הישראלים מסתערים ומרוויחים בענק: הנדל''ן באירופה קורץ למשקיעים

לכתבה המלאה

"בשנת 2024, ישראל דורגה כמשקיעה ה-7 בגודלה באירופה וכ-10 בארה"ב בהשקעות נדל"ן כלליות, עם היקפים של כ-2.33 מיליארד דולר וכ-578 מיליון דולר בהתאמה. אנו עדים לכך שחלק ניכר וגובר מההון הישראלי מכוון דווקא לסקטור ה'מגורים', ובפרט לתתי-סקטורים כמו מגורי סטודנטים ודיור מוגן. השקעות אלו, המתבצעות בין היתר במדינות ה-'Living 15' המובילות, ממחישות את האמון העמוק של המשקיע הישראלי בפוטנציאל ארוך הטווח של המגורים, ואת תפקידו צמיחת סקטור זה ברחבי העולם".