למה בחרתם דווקא בדרך של מיזוג לשלד?
"בעיקר בגלל מסגרות הזמן בתהליך הנפקה של קרן ריט. במלחמה ראינו שהשוק לא הכי ידידותי למהלכים כאלה. קיבלנו אישור מיזוג לשלד והחלטנו להמשיך".

זה גם בגלל שלא קיבלתם את השווי שקיוויתם לו בהנפקה?
"גם זה משחק תפקיד. השקענו המון בחברה ולא נמכור במחיר שלא יתאים לנו".

עברתם לרווח בשנה שעברה, ממה זה נובע?
"הקרן שלנו היא קרן מיוחדת. כל התיק שלנו הוא נכסים להשכרה לטווח ארוך, אנחנו מחזיקים 35% מהתיק בדיור שמושכר לגורם ממשלתי ומניב תשואה של 7%-8% ובדיור הרגיל עושים תשואה של כ-5%. החוב שלנו והמינוף נמוך. 40% מהפורטפוליו מניבים תשואה חיובית. הדירות המניבות ב-100% תפוסה. התשואות שלנו חריגות לטובה בהשוואה גם לקרנות רגילות".

מה הנכסים העיקריים של הקרן?
"יש לנו מקבץ דיור בחיפה עם 175 דירות שמושכרות למשרד הקליטה, שמשכיר עוד 120 דירות ברחובות. מעבר לזה יש לנו נכסים מניבים באשדוד ב-100% תפוסה, יש באילת 25 דירות ב-100% תפוסה ועוד מקבץ באשדוד בשלבי הקמה על ידי תדהר".

מה מייחד אתכם?
"אנחנו לא עושים עסקה אם אין לה תזרים חיובי".

איך דואגים שזה יקרה בתקופה שריבית הפריים גבוהה בהרבה מהתשואה שאפשר לעשות בדיור?
"כל הסכמי השכירות הם צמודים, ולזה תוסיף 3% עלייה כל שנה שמדביקה את עליית מחירי השכירות בשוק. אנחנו דואגים שבתיק יהיה 35% דיור ממשלתי שהוא בתשואות של 7%-8%, ואנחנו שומרים על תשואה ממוצעת של 5%".

צחי אבו; קרדיט: יובל אליאס

זאת אומרת שיש תקופות שהדיור הממשלתי מפצה על הדיור הפרטי?
"אנחנו לא עושים עסקה פרטית אם אין לנו תשואה של לפחות 4% צמוד, ובממשלתי לא פחות מ-7%-8%. יש לנו מנגנונים כדי לוודא שהתשואה הממוצעת תהיה 5%".

איך אתה רואה את מחירי הנדל"ן היום?
"נדל"ן במדינת ישראל הקטנה תמיד היה אפיק השקעה חיובי לאורך זמן. עיני כל העולם, במיוחד אחרי המלחמות, עלינו. כולם רוצים לראות את הפלא הזה. בעוד שנה שנה וחצי מהיום יישפך פה כסף בצורה בלתי רגילה על ידי יהודים שיחזרו להשקיע".

איך אתה רואה את המחירים לפי הלמ"ס?
"בתקופת מלחמה זה לא הוגן לשפוט את מחירי הנדל"ן כי אנשים ישבו חצי חודש בבית, רק אמיצים יצאו לעשות עסקאות. גם האווירה שגינדי יצרה בשדה דב היא של ירידת מחירים, אבל אחרי שהם יסיימו את המכירה הם יבינו שזה כמעט אותו מחיר. האווירה הזו כביכול גורמת לכל השוק להתכווץ ולאחרים להתפשר, ורואים ירידה קלה של 0.3%. תוך כמה חודשים שיתחילו יהודי העולם להשקיע כאן, נחזור לראות עליות".

איפה עומד המרכז של ארי נדל"ן באילת?
"זאת אחת מהעסקאות הטובות שעשיתי בשנה וחצי אחרונות. היום מסיימים חניונים ועולים לקרקע, ב-Pre-Rent אנחנו במחירים גבוהים משצפינו".

כמה הריבית משפיעה על אבו פמילי?
"זה משפיע על הרווח, אנחנו רווחיים גם בריבית גבוהה, ואם הריבית תרד הרווחים יגדלו".

איך אתה רואה את תחום ההתחדשות העירונית?
"אני חושב שיש שם צורך גדול. לפני 5 שנים יזמים לא רצו להתעסק עם זה, היום כל החברות הגדולות נוגעות בזה כי הם מבינים שזה העתיד. לפני 15 שנה התחלתי פעילות כזו ואישרתי תב"עות של קרוב ל-5,000 יח"ד. עשינו את העסקה של גפן לאחרונה וניסינו למזג את הפעילות הפרטית לשם, הגענו להבנות ופרסמנו הודעה. עם אישור העסקה נראה חברה מאוד משמעותית עם מעל 10,000 יח"ד ואלפי יח"ד מאושרות בתב"ע, בביצוע שיתחיל בשנה הקרובה עם 1,500 יחד. אם המיזוג יצלח אנחנו נראה שחקן חדש שנכנס לשוק ההון בתחום ההתחדשות בהיקפים גדולים".

מה אתה חושב על שוק המשרדים?
"אנחנו לא פעילים בתחום הזה. אני שומע שבאזור המרכז ופתח תקוה השוק קצת קשוח, אבל קשה לי לחוות דעה על הנושא הזה".

עוד ב-

מזרחי טפחות מגדיל את ההשקעה אצל צחי אבו | כל הפרטים

לכתבה המלאה

לאן אבו פמילי הולכת?
"הוקמנו לפני 3 שנים וצברנו 1,200 יח"ד בתנאי שוק בלתי אפשריים. כשכולם ברחו אני נכנסתי ועם כסף שלי, לא של משקיעים. אני שחקן לטווח ארוך. אם השוק היה בריבית נמוכה יותר היינו רואים את החברה במקום משמעותי יותר, אבל אני אופטימי להמשך".