סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, ציינה בכתבה שפרסמנו כאן אתמול כי "רבות נכתב על השפל בעסקאות בשוק הנדל"ן בתל אביב". היא הסבירה כי היא הופתעה לגלות איך עם רבבת דירות חדשות לא מכורות בעיר זו בלבד, הולך ויורד שיעור הדירות החדשות שנמכרו בפלח שוק היוקרה", וגם נימקה: "אלו שמדווחות על פי חוק לרשות המסים. לא לתקשורת".

פלח שוק היוקרה נמצא במקומות רבים בתל אביב, אבל האופציות לרכישת דירה נמצאות בשדה דב. יש צדק בדבריה. בן נאים עדיין לא רואה את המספרים האלה משתקפים בדוחות החברות הציבוריות, משום שהפרויקטים לא קיבלו היתרים והחברות מחתימות רוכשים פוטנציאליים על בקשה לרכישת דירה.

השאלה היא האם הסיפור של גינדי בשדה דב, ובכלל - מחירי הקרקעות במתחם שירדו לאחרונה מלמדים על ירידת מחירים. כבר הסברנו כאן בעבר מדוע המחירים בשדה דב לא באמת ירדו לעומת 2021. הסיבה היא בעיקר הריבית. יזם שקנה קרקע ב-100 שקל קנה אותה בשנה שעברה ב-70, אבל הריבית שאותה שילם הייתה 6%, ולא ריבית כמעט אפסית. 

ינקי קוינט, מנהל רמ"י, מסביר בראיון ל-ice כי "שדה דב ריסק את השוק. האירוע הזה הוא יש מי שאומר שזה המפץ הגדול. כל מה שנסגר משם זה 'אפקט דומינו', מה שיגרום לירידה בכל רחבי הארץ".

זה לא מבצעי המימון שהמפקח הגביל?
"אם לא היו מבצעי המימון, המחירים בישראל היו יורדים קודם. מבצעי המימון ירדו וברגע שהשוק הגיע להתייצבות מבחינת כוח עבודה המחירים יירדו. זה המדד הרביעי שהמחירים יורדים. המגמה תימשך. השוק מוצף בדירות. בסוף צריך 65-70 אלף בשנה".

"כשיזם 'משכיב' מיליארד שקל על הקרקע, הריבית דופקת". פרויקט בבנייה (shutterstock)

אבל אתה יודע שאין כאלה. לפחות לא בנתוני גמר הבנייה.
"שליש מזה הוא התחדשות עירונית, יש עוד קרקע פרטית. ההתחדשות העירונית תלך ותתעצם במקביל. המדינה לא צריכה להזרים לשוק יותר מ-30-40 אחוז מהקרקעות, לא כל הקרקעות זמינות היום ולדעתי המדינה שיווקה הרבה מעבר".

אבל בינתיים היזמים לא בונים. ההיצע נמוך.
"כשיזם 'משכיב' מיליארד שקל על הקרקע, הריבית דופקת. התפקיד של המדינה בהזרמת קרקעות יילך ויירד. הוא חייב לבנות".

חייב לשאול אותך על המתקפה של היזמים. בחודש מרץ טענת שהמחירים יירדו. צדקת, אבל הם לא ירדו מספיק. אחרי עלייה של 30% בשנתיים, זה לעג לרש.
"אמרתי שאם הייתי צריך לקנות דירה הייתי מתאפק. 4 מדדים יורדים השנה ולהערכתי זה ימשיך. נכון, אני מכיר את המספרים, 30% עלייה ב-2021-2022, אבל אפשר לומר שמאז 2021 עד היום זו העלייה. זה נומינלית. תוריד את האינפלציה, אתה מקבל 15%-14% ריאלית. כדי שזה יירד, אני מזכיר לך שלא צריך ירידה של 15%. תמיד צריך לרדת פחות מאשר לעלות. אז בסוף, ה-100% הפך להיות 115. עוד ירידה של 14%-13% ואנחנו שם, במחירי תחילת 2021. זה לא בשמיים. אנחנו יכולים לחזור 4-5 שנים אחורה כמו כלום".

כאן נכנס התפקיד שלכם.
"התפקיד שלנו להוציא קרקעות לשוק, התחלות בנייה. קבלנים אחרים, שלא רכשו בשיא, זכו בקרקעות במחירים זולים יותר. מי שלקח יבנה. מי בבעיה? מי ששילם מחיר יקר. אתה יודע, זו צביעות. לפני השיווק בשדה דב פנו אליי יזמים, הם אמרו לי 'מה אתה עושה? תוציא קרקעות במנות'. הם לא רוצים להוריד מחירים, יש פה ספק?".

עוד ב-

כלכלנית האוצר: "זו העיר שמניבה הפסדים למשקיעי הנדל"ן"

לכתבה המלאה

מה הויכוח שלך עם האוצר? 
"ההויכוח עם האוצר הוא על מאות אלפי שקלים, לא ירידת מחירים ב-5%. צריך תכנית מסובסדת. בחגיגה הזאת לא משתתפים רק הקבלנים, אלא גם שמאים ועורכי דין. התעשייה הייתה בטירוף. כולם מדברים על משבר נדל"ן, יש יותר משקי בית. יש היום צרות לא פחות קשות, כולל כלכליות. אין לי ספק, המחירים בדרך למטה".