לאחרונה פרסמנו כאן ציטוטים של סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, בעניין מחירי הדיור. בן נאים חושבת שמחירי הדיור יירדו, כשהיא מציינת מה הסיבה העיקרית לכך. לדבריה, השורה התחתונה היא הפער בין מספר הדירות שהחלה בנייתן למכירה בשוק החופשי לבין מספר הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי. המספר הזה עמד על 8,000 דירות ב-2021. היום הוא כבר שילש את עצמו.

קובץ עסקאות הנדל"ן לחודש יולי נסגר אתמול, בדרך לפרסום הרשמי של משרד האוצר, שיגיע לקראת אמצע החודש, ממש לפני שהלמ"ס יפרסם את נתוני האינפלציה. הנתונים עדיין לא פורסמו, אבל בן נאים מספקת הצצה לחלקם.

"יש ניתוחים שלוקח יותר זמן לבצע אותם בשל אילוצים שלא תלויים בנו. כמו למשל ניתוח מכירות משקיעים, בהם אנו תלויים בקצב סגירת השומות על ידי מפקחי מיסוי מקרקעין", היא מסבירה.

לדבריה, חל גידול בשיעור הדירות שנמכרות בהפסד על ידי משקיעים - וזה נתון מעניין. המשקיעים מהווים חלק משמעותי מהשוק - משהו כמו 15%-14%. לדברי בן נאים, בערים במרכז שיעור זה היה בעבר אפסי. היא מצאה כי בצמרת הערים שהניבו הפסדים למשקיעים מוסיפה להוביל באר שבע, כאשר צמודות אליה ערים דרומיות נוספות.

הטבות המימון יורדות בהדרגה (משרד האוצר, לחץ להגדלה)

"שיעור מאד גבוה של צעירים רכשו שם את דירתם הראשונה, 'על הנייר', בשוק החופשי", היא מנתחת. "כמעט מחציתם עשו זאת באמצעות הטבות מימון, כאשר במעמד החתימה שילמו עד 15% בלבד ממחיר הדירה. היתרה במסירה. בונים על רווח הון בעת המכירה. אגב, כדי לקבל את הפטור ממס שבח הם יאלצו להמתין עוד 18 חודשים לאחר מסירת הדירה. ככל שתהיה להם סיבה להמתין. על הפסד אף אחד עוד לא שילם מס רווחי הון. השבח לאל".

אחד העניינים המרכזיים אליהם מתייחסת בן נאים, גם מבלי שכתבה מפורשות, הוא שיעור הדירות שנמכרות בשדה דב. כפי שפורסם כאן, הקבלנים מכרו דירות על הנייר, אבל חלקן הגדול עדיין לא הגיע לידי מימוש משום שאין עדיין היתר בנייה והמכירות הללו לא דווחו ברשות המסים. הקבלנים קוראים לזה "בקשות לרכישת דירה", אבל כפי שבן נאים רומזת (ובצדק), בסוף מדובר באופציה.

"רבות נכתב על השפל בעסקאות בשוק הנדל"ן בתל אביב", היא מסכמת. "ועדיין היה מפתיע לגלות איך עם רבבת דירות חדשות לא מכורות בעיר זו בלבד, הולך ויורד שיעור הדירות החדשות שנמכרו בפלח שוק היוקרה". 

עוד ב-

הבכירה באוצר מסבירה: למה מחירי הדירות עומדים לרדת?

לכתבה המלאה

הנתון הזה לא מתכתב עם הדיווח של היזמים, על מכירת מאות דירות. מדובר בחברות כמו גינדי הלא מדווחת, למשל, שמאות דירות שלה נמכרו תמורת תשלום מקדמה של 20 אלף שקל. "אלו שמדווחות על פי חוק לרשות המסים. לא לתקשורת", היא מסכמת.