נתוני המשכנתאות שפרסם משרד האוצר בשבוע שעבר העלו שני נתונים חשובים: הראשון הוא שהיקף המשכנתאות בפיגור עולה ועובר את רף ה-4 מיליארד שקל. השני: גובה המשכנתא הממוצעת עלה ל-1.082 מיליון שקל.

לשם השוואה, בשנה שעברה היקף הלוואות הפיגורים היה 3.13 מיליארד שקל - כלומר, הפרש של כמעט 30%. כשמסתכלים על כלל המשכנתאות מבינים שאחוזי המפגרים בהחזר הוא קטן - 0.65%. ועדיין, לא צריך להמעיט בערך הנתון הזה. בחודש ביולי הוא עמד על 0.65% וביוני 0.62%. נתון בעלייה.

כמה נתונים צריכים להדאיג את בנק ישראל, פרט לשיא בפיגור המשכנתאות שנחצה (בבנק לא יוכלו לטעון כי מדובר בסכום שמתכתב עם היקף המשכנתאות הגבוה יחסית, משום שבעבר ההיקף היה גבוה יותר והיקף המשכנתאות בפיגור היה נמוך יותר). הנתון הראשון הוא ההחזר מסך ההכנסה.

בנק ישראל ממליץ לקחת משכנתא בגובה של 30%-25% מההכנסה, על מנת שלא להיכנס לסיכון. שימו לב לאחוז האנשים שלוקחים משכנתא שהיא בהיקף גבוה יותר מההמלצה - 40%-30%. בחודש אוגוסט הוא עמד על 47.5%. כלומר, כמעט מחצית מהאנשים משלמים עד 40% מהשכר שלהם למשכנתא.

נניח שמשק בית מרוויח שכר ממוצע של 27 אלף שקל ברוטו (13,500 לערך לשכיר - זה השכר הממוצע). בהנחה ששכר הנטו עומד על 21 אלף שקל (נקודות ניכוי בסיסיות והפרשות חובה - פנסיה בסיסית), המשמעות היא שאותו זוג מפריש עד 8,400 שקל למשכנתא. ההכנסה הפנויה לאחר משכנתא היא 12,600 שקל. האם זוג ממוצע בישראל יכול לגמור את החודש? סביר להניח שיהיה לו קשה מאוד. האם הוא יכול לגמור את החודש כשיש לו ילדים במוסדות חינוך? סביר להניח שהוא ייכנס מהר מאוד להליך של הקפאת משכנתא.

חלום הדירה ממשיך להתרחק (גילי יערי פלאש 90)

אם כך, מדוע הבנקים מאשרים הלוואות שהן מעל 30% מהשכר? לקחנו את חודש מרץ 2022 כדוגמא. אז שוק המשכנתאות היה בשיאו, הבנקים חילקו משכנתאות לכל דורש והיקף המשכנתאות היה בשיא - 13.4 מיליארד שקל לערך. אז, אחוז האנשים שלקחו משכנתא בהיקף כזה היה נמוך בהרבה ועמד על 39% "בלבד". מה קרה בינתיים? מחירי הדירות (זו עובדה) עלו, אנשים לקחו הלוואות גדולות יותר לרכישת דירה והשכר לא עלה באותה מידה שבו עלו מחירי הדיור.

וזה מביא אותנו לדבר הבא: מתי מתבצעת ירידת מחירים? כשהשכר נטו לא מדביק את קצב עליית הדירות, או במילים פשוטות - את המשכנתא. כשמחירי הדיור עולים אנשים הופכים ל"מצמצמי דיור" או מחפשים דירות זולות יותר. זה דוחה את הקץ שבו המשק נכנס למשבר נדל"ן, שאנשים לא מצליחים להחזיר את המשכנתא.

נכון, מדובר בפחות מ-1% מכלל האוכלוסיה, אבל זה מכניס את הציבור ללחץ - ההכנסה הפנויה הולכת ויורדת ואם המצב יימשך והמחירים יעלו, יכול להיות שנראה יותר אנשים רוכשים דירות בפריפריה. במצב כזה כושר ההשתכרות שלהם עלול לרדת ביחס למרכז, ולא בטוח שמצבם ישתפר.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות טוענים כי הפתרון הוא הורדת ריבית. "השוק חזק וממשיך לנוע בהיקפים משמעותיים, גם בסביבה של ריבית גבוהה יחסית וגם על רקע ירידה במספר עסקאות הרכישה בחודשים האחרונים", מציינים שם. "עם זאת, העלייה בפיגורים מצביעה על כך שהמשפחות בישראל נושאות בעומס הולך וגדל. אם לא תתקבל החלטה על הורדת ריבית, הלחץ על הלווים רק ילך ויתעצם".

חשוב לציין כי הורדת ריבית עלולה להוביל שוב לעלייה במחירי הדיור. הורדת ריבית צריכה להגיע עם פעולות משמעותיות כמו הגדלת היצע הדיור - ושם, כידוע, ישראל אינה מצטיינת. נתוני גמר הבנייה בשנה האחרונה בירידה של 5%.