מאז חודש אפריל השנה המשקיעים בורחים משוק הדיור. זו עובדה. בחודש יולי הם קנו 1,194 דירות, שזה 14% פחות מהמצב לפני שנה. קשה מאוד להתייחס לעלייה של 41% בחודש הזה לעומת החודש הקודם, משום שביוני הייתה מלחמה. 

לאן נעלמו המשקיעים?

הנתון שצריך להדאיג הוא דווקא נתון מכירות משקיעי הנדל"ן. באותו חודש הם מכרו 1,603 דירות. לפני שנה הם מכרו 6% יותר, אבל גם קנו יותר. הנתון המפתיע הוא שהמשקיעים רוכשים דירות בעיקר בתל אביב היקרה, שם חלה האטה משמעותית.

שיעור הדירות החדשות שרוכשים משקיעי הנדל"ן עומד על 37% בלבד (כלומר, הרוב הן דירות יד שנייה), כשלפני שנה הם רכשו כמעט 50% דירות חדשות. בכלל, בשנה שעברה, טרם כניסת הגבלות מבצעי המימון לתוקף, הנתון הזה עמד על כמחצית הדירות בממוצע בכל חודש. משקיעים אוהבים מינוף, אוהבים מימון, והקבלנים סיפקו להם את מה שהם רוצים. מאז תחילת 2025 חל שינוי. אם ברבעון הראשון הם עדיין עשו עסקאות כאלה, הרי שההחלטה של המפקח מיתנה משמעותית את המספרים.

המשקיעים כבר לא נוהרים לכאן כמו פעם. דירות בבאר שבע (שניר איזביצקי)

אחרי שהבנו את המאקרו - נצלול למיקרו: את הירידה החדה ביותר מובילה היום העיר באר שבע, שאתמול החליטה המדינה לקדם את תכנית ההתחדשות העירונית דווקא בשכונה של המשקיעים - שכונה ד'. לא מדובר בעוד שכונת משקיעים, אלא ה-שכונה, בהא הידיעה.

בשכונה ד' מחזיקים רק 27% מהתושבים בדירה, כלומר מעל 70% שוכרים - זה אומר שרוב הדירות בה הן להשקעה. זה המון. זה יותר מכל שכונה בארץ, יותר משכונת הדר החיפאית שידועה במשיכת משקיעים בשל המחירים הנמוכים לצד הקרבה לים ופוטנציאל ההתחדשות בה. כמעט פי 2 שוכרים מאשר בשכונת שז"ר באור עקיבא, המוכרת בשל המחירים הנמוכים יחסית לאזור שמביאים משקיעים.

לשם השוואה, בשכונה ה ושכונה ו' בבאר שבע, שגם הן נחשבות לאטרקטיביות עבור משקיעים, מספר השוכרים עומד על 50% ו-37% בהתאמה. כלומר, שכונה ד' אטרקטיבית יותר גם בשל המחירים, שעומדים בממוצע על 14 אלף שקל למ"ר, אבל אפשר להשיג כאן דירות זולות יותר, גם במחירים של 10,000 שקל למ"ר. 500-600 אלף שקל לדירת 2-3 חדרים קטנה - אלה מחירים שקשה מאוד להשיג בישראל - אלא אם משנים מעט את המסלול ונודדים לירוחם, דימונה וערד. שם, בשכונות ואזורים כמו אלי כהן בירוחם או שכונת טללים בערד, עדיין אפשר למצוא כאלה.

המשקיעים חוזרים לתל אביב?

בסקירת האוצר נכתב כי הירידה ברכישות המשקיעים, בהשוואה למצב לפני שנה, מקיפה את כל האזורים, למעט אזור תל אביב. כפי שהסברנו קודם, המשקיעים חוזרים לעיר האטרקטיבית ורוכשים 29% דירות יותר. למה הם רוכשים יותר? כי המחירים יורדים. ולכן, הציבור אמנם לא מגיע לרכוש דירות בתל אביב בשל המחירים הגבוהים אבל משקיעי הנדל"ן כן.

הם מזהים ירידות גבוהות של חלק ממחירי הדירות בעיר (בעיקר של המוכרים הלחוצים, שלא מצליחים למכור דירה בהמתנה וחייבים להוריד במחיר) ומנצלים זאת היטב. בבאר שבע, לעומת זאת, ההאטה מורגשת יותר והמשקיעים רוכשים 25% פחות. בירושלים יש גם כן ירידה, של 35%, אבל אזור מיסוי המקרקעין מכיל ערים נוספות רבות כמו בית שמש היקרה.

חשוב לציין כי תושבי החוץ הם חלק מהמשקיעים. ביולי הם רכשו 130 דירות, אבל גם מכרו 43. סביר להניח שחלק ממי שמכר גם קנה. עובדתית, מחצית מהדירות התרכזו באזור ירושלים, אבל גם בנתניה ובתל אביב. כלומר, בעוד שהמשקיעים נסוגים מירושלים, מי שמציל את המצב הם תושבי החוץ, שרוכשים דירות גם בשל פטריוטיות. פלא שהקבלנים נוסעים עד לצרפת כדי למכור להם דירות, במחיר גבוה מאוד של כמעט 100 אלף שקל למ"ר, בעשרות מיליונים?

עוד ב-

משקיעי הנדל"ן קנו דירות בשכונה הזאת - עכשיו הם ירוויחו

לכתבה המלאה

ועוד מילה אחת על באר שבע: ההאטה במכירת דירות הזו לא מורגשת רק במספרים, אלא גם עמוק בכיס. לפי נתוני הכלכלן הראשי, 31% ממכירות המשקיעים בוצעו תוך "הפסד הון ריאלי". מה זה אומר? זה לא שכולם מכרו את הדירה בפחות כסף, כי הפסד הון ריאלי כולל את ההוצאות על הדירה, אבל משקיע שרכש דירה ב-620 אלף שקל, מכר ב-650 ושילם מסים, הוצאות עורכי דין ושמאים בגובה 70 אלף שקל, נכלל ברשימת המשקיעים שנגרמו להם הפסדים. משקיע כזה רשם גם הפסד אלטרנטיבי, משום שהריבית בבנק טובה יותר.