נדל"ן ותשתיות

האנשים שרכשו דירה ב-2022 - וכעת מוכרים בהפסד

שתי עסקאות בעיר חריש מלמדות לקח חשוב: גם מי שקנה דירה במחיר נמוך - עלול להפסיד. למה זה קורה והאם התופעה עלולה להימשך?

איציק יצחקי | 17/10/2025 12:17

מי שרכש דירה בשנת 2021-2022, סביר להניח שרשם רווח נאה על ההשקעה שלו. בשנים האלה מחירי הנדל"ן עלו בצורה משמעותית. לעומת זאת, מי שרכש דירה שאינה חדשה בסוף 2022 ובתחילת 2023, הסיכוי שהרווח שלו אפסי גבוה יותר. הסיבה לכך היא ירידת מחירי הדירות ב-2023 (בשיעור של 1%) והעובדה שהעלייה ב-2024 הושפעה לא מעט מהטבות המימון, במסגרתם הרוכשים שילמו יותר כסף על הדירה, בשל הטבת המימון.

מספר עסקאות שנעשו לאחרונה בעיר חריש מצביעים על כך שגם מי שרכש דירות בסוף 2021 ובמהלך 2022 לא בהכרח הרוויח. לאחרונה נסגרה עסקה לרכישת דירת גן בעיר. 4 חדרים בקומה 0, בשטח של 98 מ"ר, במחיר נמוך של 1.35 מיליון שקל. מתברר כי רוכש הדירה רכש אותה ב-2021 במחיר גבוה של 1.84 מיליון שקל, אבל כשרצה למכור - לא הצליח. זה אחד מהמחירים של העסקאות בסוף 2021 - אנשים ראו איך הנדל"ן מזנק ונכנסו לעסקאות מעל מחיר השוק.העסקה ברחוב הסביון היא רק דוגמא לכך.

הנה עוד עסקה שנחתמה לאחרונה בחריש: ברחוב תמר נמכרה דירת 3 חדרים, כ-88 מ"ר, במחיר של 1.5 מיליון שקל. מתברר כי רוכש הדירה קנה אותה באוגוסט 2022, בתקופה שבה הריבית רק החלה לעלות, במחיר של 1.53. לא מדובר בהפסד גדול, אבל כשמחברים לכך עלויות עסקה חד פעמיות כמו עורכי דין, מתווכים (אם ישנם) ועוד - מקבלים שהפסד ההון הריאלי היה גבוה יותר.

מעניין מה יקרה בקרוב בשוק והאם נמשיך לראות עוד עסקאות של מכירה בהפסד. לצד אלה, הקבלנים מביעים אופטימיות לאחר תקופה קשה וטוענים שלאור חזרתם החטופים ואפשרות להורדת ריבית בנובמבר, מחירי הדיור יעלו. לגבי חריש, יש סימן שאלה גדול. עד עכשיו, מלבד זינוק גבוה מאוד במחירים בתקופת ההקמה של השכונות החדשות, ראינו שחריש לא מדביקה את הפער מהממוצע בישראל. גם לעומת הסביבה שלה, המחירים נמוכים מאוד. חלק מתושבי חריש עברו לאחרונה ליישובים בסביבה, כדי להתגבר על עומס הפקקים ועל העובדה שהעיר עדיין לא מפותחת מספיק.

הנה עוד כמה עסקאות שנעשו לאחרונה בחריש:

סביון 5, 101 מ"ר, דירת 4 חדרים בקומה 4 - 1.525 מיליון שקל.
תנופה 8, 118 מ"ר, דירת 5 חדרים בקומה 1 - 1.41 מיליון שקל.
שוהם 72, 108 מ"ר, 4 חדרים בקומה ראשונה - 1.32 מיליון שקל.
תנופה 6, 120 מ"ר, 5 חדרים בקומה 6 - 1.45 מיליון שקל.
לוטם 33, 118.9 מ"ר, 5 חדרים בקומה 3 - 1.875 מיליון שקל.

חשוב לציין כי העסקאות מתחילת הכתבה אינן מאפיינות את שוק הדיור. בכלל הערים אותם בדקנו, מצאנו יותר דירות שערכן עלה מאשר שערכן ירד. העסקאות בחריש חריגות, אבל לא מפתיע שהנתון הזה מגיע דווקא משם: לאחרונה ראינו שהמחירים בחריש מתחילים לרדת, אפילו ביחס לערים בדרום.

קחו למשל את נתיבות. כיום מוצעות בעיר דירות 5 חדרים ב-1.5 מיליון שקל. איך יכול להיות שאלה המחירים גם בחריש? האם זו הקרבה היחסית לגדר? האם זו העומס ביציאה מהעיר בשעות הבוקר? אין עוד עיר בסביבה שבה המחירים מתחילים להתקרב למחירים בנתיבות. אם תקחו את הדירות החדשות, למשל, באר שבע עוקפת את חריש. בשכונות החדשות המחירים מטפסים ל-1.8 מיליון שקל - מחיר שאין כיום בחריש, אלא אם מדובר בדירות מיוחדות, אבל בבאר שבע - מחירי הדירות המיוחדות כבר עוברים את רף ה-2 מיליון שקל.