ר', מכר ותיק, רכש לאחרונה דירה, יחד עם בת זוגו, במחיר נמוך במיוחד. הם רכשו בית צמוד קרקע באזור הצפון, כשמחיר השיווק של הדירה עמד על 4.4 מיליון שקל. הדירה עצמה נרכשה, לאחר משא ומתן ארוך של כשלושה חודשים, במחיר "שובר שוק": 3.95 מיליון שקל. לכאורה, זו הנחה של כמעט חצי מיליון שקל על מחיר הדירה.

ר' שמח מאוד. הוא היה צריך לשפץ את הדירה בעלות של 250 אלף שקל והרגיש שהבנק יבוא לקראתו. הוא חתם על חוזה, אבל כעבור חודשיים, מבלי שהתייעץ עם איש, הוא לא הבין מדוע הבנק מגביל את המשכנתא שלו. כדי לקבל משכנתא, הבנק מוציא שמאי לנכס. במילים פשוטות, השמאי מעריך ומדווח לבנק, לפי תקן 19, האם המספרים של העסקה אכן הגיוניים. הבנק רוצה לוודא שאם מחר הוא יצטרך למכור את הבית, הוא לא יגלה שהדירה שווה פחות.

במקרה הזה, שמאות מוקדמת שנעשתה העריכה את הנכס ב-4.1 מיליון שקל. ר' רכש את הבית במחיר של 150 אלף שקל פחות, לפני כשלושה חודשים - כשההסכם לסיום המלחמה עוד לא היה באופק והמוכרים היו לחוצים יותר.

כשהבנק נותן משכנתא, הוא מעניק אותה על בסיס הנמוך מבין השניים - השומה או המחיר בחוזה. השניים העמידו הון עצמי גדול יחסית של 1.4 מיליון שקל, קיבלו משכנתא של 2.5 מיליון שקל ויצאו לדרך - עם תשלום חודשי של כ-13 אלף שקל בחודש.

השורה התחתונה היא לא המשכנתא שבני הזוג קיבלו, אלא המחיר. לאחרונה, זה הפך לנוהג: משרדי התיווך מדווחים על "עסקאות של 500-600 אלף שקל מתחת למחיר בשוק", אבל האמת רחוקה מכך. מה שקובע את מחיר הנכס הוא לא הערכת המתווך, אלא השומה. במקרה שבו מתווך החליט לשווק את הנכס במחיר של 4.4 מיליון שקל, הירידה, במקרה הזה, למשל, היא לא של כמעט חצי מיליון שקל, אלא של 150 אלף שקל בלבד. יחד עם עלות השיפוץ, ייתכן ששכרו של הקונה אפילו בא בהפסדו.

הנה כך, נתקלנו לאחרונה בעסקה במרכז הארץ. לפי הדיווח של הקונה, מדובר בהנחה של כ-600 אלף שקל. בדקנו את העסקאות האחרונות באזור, וגם את הנכס עצמו. מחיר הנכס לשיווק היה 6 מיליון שקל, והוא נמכר במחיר של 5.4 מיליון שקל. האם זו הנחה של חצי מיליון שקל? האמת רחוקה מכך. הבדיקה מגלה שהמחיר של הנכס הוא 5.5 מיליון שקל לערך. אפשר לראות עסקאות אחרות שנעשו באזור במחיר הזה. עסקאות ההשוואה שלקחנו היו בשטח דומה ובשטח בנוי כמעט זהה. המוכר חושב שיצא גדול, אבל מי שהרוויח הוא בעיקר המתווך - הוא שיווק את הנכס במחיר גבוה ומופרז וגרם ללקוח להרגיש שהוא זכה בלוטו.

"בפועל - המחירים נמוכים בהרבה". דנוס (שחר שירזי)

"קח את היזמים, למשל. הם מעלים את המחיר בהתאם לקצב המכירות ובהתאם לתחזיות. זה לא בהכרח משקף את מחיר השוק. כשנותנים לך הנחה צריך לבדוק שהיא אמיתית, שהיא נעשית בהתאם למחירים האחרונים ששוק הנדל"ן ייצר, או עסקאות בפועל - ולא מחירי ביקוש", אומר שמאי המקרקעין אוהד דנוס. "העצה הכי החשובה שלי היא לקחת שמאות מוקדמת. כך אפשר לדעת את מחיר הנכס. יש מצבים שבו סיפרו לך על עסקה מצוינת, אבל בפועל - המחירים נמוכים בהרבה. לפעמים הקונים נתקלים בשוקת שבורה, ואף מוצאים את עצמם מתחייבים לעסקה פחות טובה. שמאות מוקדמת חשובה כדי להבין שמה שאתה הולך לשלם, הוא באמת המחיר".

השורה התחתונה היא שלא צריך להאמין לכל פרסום. לאחרונה, מחירי הדיור יורדים, אבל הקצב השנתי עדיין מראה עלייה זעומה. את הירידה הגדולה אפשר להרגיש ברבעון האחרון, אבל גם היא לא מסתכמת עדיין לירידה דו ספרתית, כפי שהעריכו כלכלנים רבים בתחילת המלחמה. מחירי הדיור בתל אביב יורדים בקצב של 1%, אבל צריך לזכור שמדובר בדירות יקרות מאוד.

גם 5% במחיר הדירה, שזו הירידה הממוצעת בחודשים האחרונים לפי הלמ"ס (והיא מכובדת מאוד), עדיין לא אמורה לחולל שינוי גדול. קחו דירה ממוצעת של 4.7 מיליון שקל בתל אביב - זו ירידה של 235 אלף שקל. הירידה בתל אביב מורגשת בעיקר במספר העסקאות. לציבור אין כסף לקנות דירות יוקרה ובהתאם לכך, העסקאות הללו נתקעות והמוכרים מורידים מחיר. בסכומים נמוכים יותר דווקא רואים עסקאות. על פי נתוני רשות המסים, באוגוסט, למשל, נרשמו יותר עסקאות לעומת המצב לפני שנה. ההערכה היא שכשהשוק יתעורר, אחרי הורדת ריבית, גם מספר העסקאות בתל אביב יילך ויעלה בהדרגה.

"בסוף, צריך לבחון את הסבירות של הדברים. אי אפשר לקבל היום הנחה של 400-500 אלף שקל על דירה חדשה ממוצעת. קח דירה של 3 מיליון שקל, הרווח היזמי בדירה נע סביב 350-400 שקל. הנחה של חצי מיליון שקל אינה אמיתית, אי אפשר לתת הנחה שכוללת את כל הרווח היזמי ואת עלויות המימון", מסכם דנוס.

עוד ב-

מה יקרה למחירי הדיור בדרום בעקבות סיום המלחמה?

לכתבה המלאה