כותרות העיתונים חוזרים לאחרונה שוב ושוב על מסר דומה: שוק הנדל"ן ברובע 4, מספרים לנו, קפא. השאלה היא האם הקיפאון משמעותו ירידת מחירים משמעותית, או מיעוט עסקאות, שמטבע הדברים גורם לירידת מחירים קלה.

שמאי המקרקעין ועורך הדין, ד"ר אסף גסטפרוינד, מציג נתונים מעט שונים במחקר ענק שערך. לדבריו, "כמי שעוקב מקרוב אחרי תמונת הנדל"ן ברובע 4 כבר שנים, אני יכול לומר - ישנן הרבה סיסמאות וכותרות, אבל כמעט אף אחד לא בודק את הנתונים לעומק".

ד"ר גסטפרוינד ניתח את העסקאות שבוצעו ברובע 4 בשלוש השנים האחרונות, הוא חילק אותן לפי גודל דירה ורבעון, וניתח על המספרים בפועל, "בנטרול תחושות וכותרות", לדבריו. השורה התחתונה שלו: השוק עבר תקופת המתנה וכעת מתאושש באיטיות. אז האם המחירים בתל אביב יורדים בצורה משמעותית או שבשוק סטטי? ומה קורה למחירי הדירות בכלל?

“בשנת 2023 בוצעו ברובע 4 כ-267 עסקאות, אך ב-2024 המספר זינק ל-611 עסקאות (עלייה של 129%)", מסביר גסטפרוינד. "אם מסתכלים רק על המחצית הראשונה של כל שנה, רואים ב-2023 169 עסקאות לעומת 416 ב-2024 (עלייה של 146%), וב-2025 רק 211 עסקאות (ירידה של 49%). כלומר, יש ירידה בהיקף העסקאות, אך היא מגיעה אחרי שנת שיא, ובכל מקרה הרמה גבוהה בהרבה מזו של שנת 2023".

ומה לגבי המחירים? כאן, גסטפרוינד אומר שהמציאות סותרת את הכותרות. "המחירים כמעט ולא זזו. במשך שלוש שנים, הם נעים סביב 62–65 אלף שקל למ"ר, עם תנודות של אחוזים בודדים לכאן או לכאן. זה שוק די קשיח בצד ההיצע - גם כשיש פחות עסקאות, זה לא כי המחיר ירד, אלא כי הצדדים פשוט לא נפגשים - גם המוכרים וגם הקונים לא מתגמשים מספיק ולא נפגשים לכדי עסקה. לכן יש פחות עסקאות, אבל המחירים לא יורדים משום שהמוכרים לא מוכנים להוריד את המחיר ואז פשוט אין עסקה".
 

ומה עוד הוא מצא? שבדירות עד 3 חדרים, פלח שחביב גם על משקיעים, נרשמה דווקא עלייה מ-169 עסקאות ב-2023 ל-416 ב-2024 (146%), אך ירידה ל-126 ברבעון הראשון של 2025 (49%-). למרות זאת, המחיר הממוצע למ"ר כמעט לא השתנה: 65,600 שקל ברבעון הראשון של 2023, ירידה קלה ל-62,900 (4%-), עלייה ל-64,800 (3%) ברבעון הראשון של 2024, ויציבות סביב 65 אלף שקל למ"ר בתחילת 2025. "זו בדיוק הנקודה", הוא מסביר. "המחירים כמעט קפואים, למרות התנודות בהיקף העסקאות".

בפלח דירות 4 חדרים, הסיפור שונה. אצל שוק המשפחות ומשפרי הדיור - נרשמה עלייה מ-68 עסקאות ב-2023 ל-133 ב-2024 (96%), ולאחר מכן ירידה ל-43 ברבעון הראשון של 2025 (39%-). המחירים, כך נמצא בבדיקה, עומדים על 61,400 שקל למ"ר בתחילת 2023, 64,300 (4.7%) באמצע השנה, ויציבות סביב 62-63 אלף שקל למ"ר לאורך 2024 ו-2025, בהתאמה.

בדירות הגדולות (5 חדרים ומעלה) נרשמה הכפלה: 30 עסקאות ב-2023 לעומת 62 ב-2024 (107%). ברבעון הראשון של 2025 נרשמו כבר 42 עסקאות (45% יותר בהשוואה לרבעון המקביל). המחיר הממוצע נע בין 67,800 שקל למ"ר ב-2023 ל-64,200 למ"ר ב-2024 (5.7%-), וחוזר ל-66,600 בתחילת 2025 (6% יותר). "זה פלח קטן ורגיש וישנן עסקאות בפרויקטי יוקרה", הוא מסביר, "אבל גם כאן מדובר בשוק יציב, לא תנודתי באמת".

לדבריו, זהו ביטוי קלאסי של שוק קשיח בצד ההיצע. המחירים כמעט לא זזים. במשך שלוש שנים הם נעים סביב 62–65 אלף ש״ח למ"ר, עם תנודות מינוריות. גם כשיש פחות עסקאות, זה לא כי המחירים יורדים, אלא כי הצדדים לא נפגשים. המוכרים לא מוכנים להוריד את המחיר, והקונים אינם מוכנים להעלות את הצעותיהם - אז פשוט יש פחות עסקאות".

גסטפרוינד מסביר את ההתנהגות הזו גם באמצעות עקרונות של כלכלה התנהגותית. "אנחנו רואים כאן השפעה קלאסית של הטיית עיגון. בעלי דירות נשענים על רמות המחירים של 2022-2023 ולא ממהרים להתפשר. מאידך, אנשים גם מבינים שהריבית לא הולכת לחזור לרמות של 1%, ושהחיים שלהם לא יכולים להיות בהשהיה והם אלו שמבצעים את העסקאות שכן נחתמות.

השאלה היא איך זה מסתדר עם הטענות לירידת מחירים ממשית. "אין לזה שום ביטוי בנתונים", הוא קובע. "ההבדלים בין רבעון לרבעון זניחים. כשהצדדים מתקשים להסכים, הם לא חותכים במחיר, אלא פשוט לא מבצעים עסקה. לכן נראה ירידה בכמות העסקאות, אבל לא ירידה במחיר. זה בדיוק מה שקורה עכשיו ברובע 4".

לקראת סיום, גסטפרוינד מוסיף נימה אישית יותר: "במובן מסוים, השוק הזה הוא גם שיעור בכלכלה התנהגותית", הוא אומר. "אנחנו רואים איך רגשות, ציפיות ותודעה משפיעים על החלטות לא פחות מהריבית או ממספרי הלמ״ס. זו הסיבה שאני תמיד אומר - נדל״ן זה לא רק מטרים ומחירים. זה גם פסיכולוגיה ואמון".

עוד ב-

בלמ"ס משיבים אש: "אף מדינה בעולם לא מנכה הטבות מימון ממחיר הדירה"

לכתבה המלאה

לדבריו, המסקנה הברורה היא שהכותרת "השוק קפוא" פשוט לא מדויקת. "השוק לא קפוא, הוא שוק שמגיב לאיטו, הוא מתאזן, והוא מבטא בגרות משום שאנשים לא קונים דירה בכל מחיר. במציאות כזו. מי שמחכה לקריסה - כנראה יחכה עוד הרבה זמן".