הירידה המשמעותית בעסקאות נדל"ן מאז מרץ השנה קשורה, בין היתר, למגבלות שהטיל המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי. ההחלטה הייתה פשוטה: הקבלנים לא יכולים למכור כמה דירות שירצו דרך הלוואות קבלן או דרך הטבות מימון. הם הוגבלו ל-10% בהלוואות הקבלן, שהצליח להניע את השוק גם בתקופה קשה.

בפועל, הקבלנים הצליחו לעקוף את ההוראות. במקום הטבת מימון, הם סבסדו משכנתא. במקום 10/90 - הטבת מימון שבה הם משלמים 10% בעת רכישת הדירה ואת כל שאר הסכום בסוף - הם מציעים להיכנס לדירה חדשה ולשלם רק בעוד שנתיים.

המגבלות האלה, כך טוענים גורמים בבנק ישראל ובמשרד האוצר, עשויות להתרחב בקרוב. בבנק ישראל הבינו כי חלק מהטבות המימון הפכו להיות "הטבות מימון בתחפושת", ולכן עלתה אפשרות להעלות על הפרק הגבלות חדשות הנוגעות לכלל הטבות המימון. על פי הצעה שעלתה, תוטל הגבלה גם על הטבות "במסלול עוקף", במסגרתו היזמים מעניקים את אותה הנחה, אבל מצליחים לעקוף את התקנות.

"התקנות כיום פרוצות. הקבלנים רק הגדילו את הסיכון", אמר גורם במשרד האוצר בשיחה עם ice. "אם פעם יזם היה מעניק הטבה שהיא תשלום של 15%-10% בעת הרכישה ואת כל השאר בסיום, היום הוא מאפשר לזוג צעיר להיכנס לדירה בלי הון עצמי בכלל".

חשוב לציין כי בעסקה כזו הלקוח עובר חיתום. כלומר, הבנק לא יאשר עסקה שבה ללקוח אין הון עצמי כלל, אבל מצד שני, הוא מאפשר לזוגות רבים להיכנס לדירה חדשה, מבלי שידוע מה יהיה המצב שלו בעוד שנתיים - בדיוק כפי שקורה עם הטבות המימון.
 

הקבלנים, מנגד, טוענים כי בהטבה כזו אין כלל סיכון. מעבר לחיתום, חלק מהלקוחות לוקחים את המשכנתא כבר עכשיו, אבל הם לא משלמים את הריבית ולכן ההחזר החודשי שלהם יורד. השאלה הגדולה היא מה יקרה בעוד שנתיים. האם יש הבדל משמעותי בין לקוח ששילם 10% בחתימת החוזה ואת שאר הכסף ישלם בעוד שנתיים, לבין לקוח שמקבל משכנתא עכשיו ומתאפשר לו, כפי שמציעים חלק מהיזמים, לקחת משכנתא בעוד שנתיים?

אחד היזמים המוכרים בישראל אמר שלא לייחוס כי "לדעתי הכל תלוי בקבלן. אם הוא לחוץ תזרימית, הוא יעשה הכל כדי שיקנו דירה. אני אישית הפסקתי עם מבצעי 10/90. זה לא בריא לשוק. אני מציע ללקוחות שלי עוד 5% הנחה אם ישלמו ליניארית. בסוף כולם יבינו שזו הדרך הטובה ביותר למכור דירות. שוב, בהנחה שאתה לא לחוץ".

עוד ב-

האוצר נכשל בהורדת מחירי הנדל"ן ומאשים את הלמ"ס - מי צודק?

לכתבה המלאה

ההגבלות החדשות עדיין לא נכנסו לתוקף והן עלו במסגרת שיחות ראשוניות, שעלולות להפוך בשלב הראשון לשיגור טיוטה להערות הציבור. אם זה יקרה, זו תהיה מכה נוספת לקבלנים שמחזיקים במלאי של דירות ולא מצליחים להיפטר מהן.