הנתונים משוק הנדל"ן עלולים מעט לבלבל. מצד אחד, בסוף השבוע פורסמו נתוני המשכנתאות שמצביעים על עלייה בהיקף העסקאות. מצד שני, סקירת הנדל"ן של האוצר מצביעה על מגמה של ירידה חדה בעסקאות. אז איפה האמת? נתוני האוצר שודרו עבור אוקטובר ונתוני המשכנתאות עבור נובמבר. יחד עם זאת, אין באמת קשר בין השניים. משכנתא לא נלקחת לרוב ביום החתימה על החוזה, ובתקופה הזו, כשחלק מהרכישות מתבצעות דרך הטבות מימון - ייתכן שהפער הוא של חודשים או שנים.

היום הוציא הלמ"ס את נתוני מכירת הדירות של אוגוסט-אוקטובר 2025 - תמונה רחבה יותר לגבי המגמה בשלושת החודשים האחרונים. זוהי הפעם הראשונה בחודשים האחרונים שהלמ"ס מדווח על עלייה במכירת דירות. כזכור, בשבוע שעבר הודיע האוצר על שפל במכירת דירות חדשות באוקטובר, בעוד שנתוני המשכנתאות הצביעו על היקף גבוה של כ-9 מיליארד שקל.

אז מה ההפתעה הגדולה? בניכוי עונתיות, יש עלייה של 5.5% במכירות ולא רק זה - גם שוק הדירות החדשות בהתאוששות של יותר מ-17% בניכוי עונתיות - כל זה בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. אם מסתכלים על מספר הדירות לעומת שלושת החודשים האחרונים, אז נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8%, אבל חודשים מאי עד יולי אמורים להיות חזקים יותר באופן טבעי. כשמשווים את הנתונים לתקופה המקבילה אשתקד, (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה - אולם צריך לזכור שבשנת 2024 לא היו מגבלות מימון על היזמים וכי הנתונים הנוכחיים עדיין לא "מתמחרים" את ירידת הריבית וברובם גם את סיום המלחמה. מצד שני, ראוי להזכיר שני נתונים שהשפיעו: חל הסוכות באוקטובר, בו לא היו כמעט עסקאות וכך גם בזמן המלחמה מול איראן ביוני. עוד נתון חשוב: יותר משליש מהעסקאות הן במסגרת דירה בהנחה, חלקן עסקאות ישנות, אבל את העסקאות האלה ספרנו גם כשהייתה ירידה.

עוד עולה, כי 40.2% בלבד מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025). בניכוי עונתיות - יש זינוק במכירות -  עלייה של 17.2%.

אוקטובר היה חודש קשה. נתוני הלמ"ס

לגבי דירות יד שנייה (כמעט 60% מהשוק): נמכרו ברבעון זה 11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות - ירידה מתונה של 1.1%. כלומר, הזינוק מתרחש דווקא בדירות החדשות- נתון שהאוצר סבור שנמצא במגמת ירידה.

נתוני האוצר מכוונים לאוקטובר, וגם שם, מצאו בלמ"ס, יש ירידה. 4,650 דירות נמכרו, מתוכן 41.1% הן דירות חדשות - כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות. עוד נמצ,א כי מחודש אוקטובר 2021 עד חודש אפריל 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.9% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש מאי 2023 עד יוני 2024 נרשמה עלייה בקצב של 2.5% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. מחודש יולי 2024 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה חודשית ממוצעת של 1.2%.

מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים שבין אוגוסט לאוקטובר 2025 - 24.3% ו- 21.3%, בהתאמה. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, במכירת דירות חדשות נרשמה מגמה מעורבת לפי מחוז, ואילו בדירות יד שנייה המגמה אחידה ונרשמו ירידות בכל המחוזות.

תל אביב-יפו, נתניה, חיפה, ירושלים ואופקים מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 עם יותר מ-400 דירות. בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות חיפה, ירושלים, באר שבע, תל אביב-יפו ואשקלון עם יותר מ-400 דירות.

ומה לגבי הדירות הלא מכורות שבחודשים האחרונים הרף שלהן חצה את ה-83 אלף? ובכן, לראשונה מזה חודשים, המלאי שהגיע לכמעט 84 אלף דירות יורד ל-83,577 דירות. בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-10,690 דירות שנותרו למכירה, ואחריה ירושלים עם כ-8,320 דירות שנותרו למכירה. נכון לסוף אוקטובר 2025, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-83,580 דירות.

עוד ב-

היקף המשכנתאות מזנק ל-9 מיליארד שקל - מה קורה בשוק הנדל"ן?

לכתבה המלאה

מבין הערים שאינן נמנות על הערים הגדולות, הערים המובילות במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה  הן: לוד (2,780), באר יעקב (2,340), רעננה (1,560), אופקים (1,500), קריית גת (1,440), קריית אונו (1,380), רמת השרון (1,180), קריית ביאליק (1,150) ואור יהודה (1,030).