אחת הסוגיות הבוערות בשוק הנדל"ן שעלתה לכותרות לאחרונה היא סוגיית מינויו של יהודה מורגנשטרן לתפקיד מנהל רמ"י. מורגנשטרן רוצה את התפקיד. מאוד רוצה. הוא יודע שמדובר בקפיצת מדרגה עבורו, למרות שתפקידו הנוכחי כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון וכמ"מ יו"ר הרשות להתחדשות עירונית יש לו הרבה מאוד כוח. מצד שני, השליטה רבת העוצמה על קרקעות המדינה, היא אולי החשובה והמכריעה ביותר ויש לה השפעה רבת שנים על מחירי הדיור.

מנגד, למורגנשטרן לא נוח לדבר בתקופה הזו, ואף על פי כן הוא התייצב לראיון כדי לדבר על עתידו המקצועי ועל מחירי הדיור. הוא שומע איך בתנועה לאיכות השלטון מתנגדים למינויו. כפי שנחשף כאן לראשונה, בעיה ביורוקרטית מונעת את מינויו לתפקיד מנהל רמ"י, והיא העובדה שרוצים למנותו לתפקיד ממלא מקום, כשבמקרה כזה לא יוכל להתמודד לתפקיד ולנהל את רמ"י באופן קבוע. הפתרון, כפי שחשפנו, הוא שמורגנשטרן יודיע על מועמדותו לתפקיד לאחר שתקום הוועדה שימנה השר חיים כץ. נתניהו, במקביל, מחפש מועמדים נוספים לאחר שכבר הציע בעבר את מקורבו יוסי שלי. כעת, מורגנשטרן מדבר בראיון על הכל: החל מנתוני השנה הנוכחית ועד הכסא הבא שלו.
 

"כרגע אין ועדת איתור, וכשתקום אבחן את זה. אם אני ראוי או לא? בוא נגיד שלא בוחנים אדם לפי איך שהוא נראה אלא לפי המעשים שלו", הוא אומר בראיון סיכום שנה. "בוא נבחן את זה רגע לפי ההשגים. אני מסתכל על התוצאות בשוק הדיור. משרד הבינוי והשיכון עם 35 אלף יחידות דיור בחוברות, זה שיא של המשרד מבחינת פרסומים. היו 2 החלטות ממשלה שהביאו עוד 4 מיליארד שקל. יש ירידת מחירים 8 חודשים ברציפות".

ינקי קוינט רמז כאן בראיון ש"עצם העובדה שאתה חרדי לא פוסל אותך". אתה מרגיש ככה, שתוקפים אותך כי אתה חרדי?
"אני חושב שלפעמים במדינת ישראל יש שיח שטוח".

פרסמנו כאן שלא תוכל להיות מ"מ וגם להתמודד. תודיע על ההתמודדות רק אחרי הקמת הועדה?
"כשעלתה אפשרות למינוי זמני, אמרתי את דעתי. לבוא ולהיכנס לתפקיד כמו מנהל רמ"י... זה תפקיד מאוד משמעותי, לא בשביל לשים פלסטר. ברגע שהבנתי שממלא מקום לא יכול להתמודד על תפקיד קבוע בחרתי להמשיך כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. אקדיש 24 שעות כשתהיה האפשרות להתמודד, אז אדע איפה אני נמצא".
 

מורגנשטרן (ציון אוחנה, לע"מ)

איך אתה מסכם את 2025 ומה יקרה, בצל ירידת הריבית?
"שנת 2026 היא שנת מפנה בשוק הדיור, לא רק בגלל ההיצע והמשך ירידת המחירים. התחדשות עירונית, למשל, אחרי הרבה מאוד שנים שבעל הקרקע היה מי שכולם רדפו אחריו והיא הייתה המשאב היקר ביותר עבור קבלנים, שינתה את התמונה. משקיעים בהתחדשות עירונית מעל עשור, בכל אותן תוכניות וותמ"לים, ורואים את הכמויות של תוכניות שאושרו. מעל 70 אלף יחידות דיור שאושרו ב-2025 בהתחדשות עירונית. שנה קודם הגענו ל-63 אלף כאלה וחשבנו שהגענו לשיא. הנה, עברנו אותו".

איך אתה מסביר את העלייה הזו? גם מינהל התכנון מתכנן 50% מיחידות הדיור דרך התחדשות עירונית.
"ברגע שקרקע לא עולה כסף ואתה יכול לבוא ו'לייצר' קרקע, כי ההלוואה לא יושבת עליך, זה משהו אחר. השוק לא מבין את ההשפעה. יש 150 אלף יחידות דיור, תב"עית, רק באזור המרכז בהתחדשות עירונית. מבחינת מימון, אתה מתחיל מחר בבוקר. זה פשוט".
 

הבעיה היא האורך.
"אני מדבר לא על התוכניות שאושרו עכשיו אלא לפני 4-5 שנים והיום זה מתחיל. כלומר, החתימו אנשים לפני 5 שנים היום ועכשיו הם מוציאים היתרי בניה. זו מסה קריטית. תכנית שאושרה אתמול, לא מוציאים לה היתר מחר. שנת 2025 זו הייתה שנת מלחמה. למה אני אומר את זה? צפינו וחששנו שתהיה ירידה משמעותית יותר במספר יחידות הדיור בפינוי בינוי, אבל היא הייתה מינורית. חלק מהסיבות הן שנת מלחמה. עשינו לא מזמן שולחן עגול עם יזמים. יש יזמים שאומרים שאם מחר הם מוציאים היתר, לא בטוח שיפגשו קונה. כדאיות כלכלית נשחקת ברגע שיש ירידת מחירים. יש שינויים במינהל התכנון. הגדלת הממ"ד ל-15 מ"ר ועוד. עדיין, היה לנו החשש שתהיה ירידה משמעותית יותר".

בוא נדבר על מחירי הדיור, מה קורה שם?
"אני לא רואה צפי לעלייה, אני מסתכל על שוק של 180 אלף דירות בבנייה, קרוב ל-90 אלף דירות לא מכורות".

שרובן אינן בנויות.
"במדדים הקרובים נמשיך לראות במדדי הלמ"ס ירידה, כלומר עלייה במגמת הירידה. הציבור הולך לקנות כי המלחמה הסתיימה והריבית בירידה, אבל זה לא משפיע במאקרו, בהיצע וביקוש. אם נתייחס רגע למבצעי הקבלנים, אז קראתי הבוקר פרסומת של חברה שמציעה חופשה בתאילנד למי שקונה דירה - זו לא הנחה?".

הביקוש עדיין גבוה יותר, לא?
"אנחנו רואים את השיווקים, רואים שיווקי קרקע מאוד מאסיביים. תראה את העובדים הזרים, עלויות הביצוע גבוהות מאוד, אבל החודש ייסגר קול קורא לחברות ביצוע, יהיו 75 אלף פועלים. אנחנו רואים את ההיצע ביכולת הייצור, מול הרשויות המקומיות מדובר גם על סבסוד הפיתוח. יש תמרוץ והרשויות רוצות לשווק. דבר אחרון: התחדשות עירונית. אנחנו מייצרים מלאי דירות שהחל לפני ארבע שנים, כשהחתימו דיירים במאסות. כשלא מוציאים היתר, החתימה פוקעת ויזם אחר נכנס. זה עוד מנוף לחץ. רק הסכמי הגג שנחתמו יביאו מעל 200 אלף יחידות דיור".

מחירי הקרקעות עולים לאחרונה. אפשר לראות שבמכרזי רמ"י היזמים מגישים מחירים מעל מחיר השומה בחלק מהפרויקטים. במרכז, המחירים משתוללים. מה קרה?
"זאת שאלה שצריך להפנות ליזמים. אנחנו רואים בממוצע ירידה. גם אנחנו מופתעים לפעמים מהמספרים שהיזמים שמים על קרקע. לפעמים, בשולחנות עגולים, יזמים אומרים לנו שהם לא מבינים מה החברים שלהם עושים. חלקם טוען כי במכירות שיתחילו ב2028-2029 תהיה עלייה משמעותית. זאת לא עלייה שנראית כרגע, מעבר לכתף. כמשרד וממשלה נמשיך בעבודה הטובה שעשינו, להוזיל את עלויות הייצור עם עובדים זרים ולהמשיך להגדיל את ההיצע עם בנייה חדשה, לצד סבסוד עלויות פיתוח בפריפריה וגם לתמרץ רשויות. אז המחירים יירדו. לצערי, גם היורדים בשנתיים האחרונות מהארץ הם פי 4-5 מהעולים".

עם יד על הלב, אתה רואה ירידה משמעותית במחירי הדירות?
"לשמחתי אנחנו לא רואים קריסה, אלא רק ירידה עקבית. יש לנו מדד חשוב והוא הדיווחים בבורסה. את כל מבצעי המכר או ההנחות, או כמה מכרו, נראה אותם בנתון למ"ס באפריל".

רק אחרי העזיבה, הוועדה מתכנסת. ינקי קוינט (פלאש 90/ יונתן זינדל, shutterstock)

אבל הלמ"ס לא יפרסם אותם. הוא טוען שזה הנוהל הבינלאומי.
"נכון, לכן החברות הציבוריות הן אינדיקציה טובה. תבין, אנחנו לראות קריסה של שוק הדיור. זה מזעזע את השוק. השוק בטווח הקצר קשה. באים אלינו יזמים וגם הם מבינים שיותר קל למכור דירה ב-2 מיליון שקל ברווח יזמי. כשהמחירים משתוללים, קשה לקנות וקשה למכור. אי ודאות בשוק זה דבר לא בריא. מי שקנה ביוקר וצריך לקנות בזול, קשה לו להוריד מחיר. יש היום ירידה דו-ספרתית, אם אתה מכליל מבצעים, במקומות מסוימים. לגבי הנוהל הבינלאומי, אתה צודק, זו הסיבה שבגללה הם לא מדווחים. אבל, דה פקטו זוג צעיר שבא לקנות דירה חדשה - יכול לקנות אותה באיקס מינוס משהו".

דירה בהנחה תימשך? כמה הגרלות נראה בשנה הבאה וכמה דירות יהיו בכל פעימה להערכתך?
"לקראת סוף הראשון יהיו כאן 10,000 דירות נוספות. המכרזים שיצאו עכשיו, קריית גת ומעלה אדומים, למשל, יביאו עוד אלפי דירות. אני מאמין שזה יקרה באזור מרץ 2026. תהיה עוד הגרלה לקראת סוף השנה. התכנית לא הפסיקה. עד ה-1 בנובמבר היו מכרזים באזורי ביקוש, שישתתפו בהגרלות הקרובות. כשאני אומר אזורי ביקוש, אני מתכוון שהמחיר בהם מעל 20 אלף שקל למ"ר".

סוגיית מס רכוש - יקרה או לא יקרה? אתה בעד או נגד?
"לקחת מס מבעלי הון זה לגיטימי, אבל זו שאלה פיסקלית, אני הסתכלתי בפריזמה של נדל"ן ומשרד השיכון ועמדת גורמי המקצוע הייתה לחשוב שזה יפתור את משבר הדיור ויגדיל היצע. זה לא עבד בעבר, למה? כי אתה שם מס על אמצעי ייצור. מסים לא מורידים מחירים. מס לא בונה דירות. אבל אם יהיה תקציב, זה יקרה".

עוד ב-

יגאל דמרי: "תכניס טוב לראש: תהיה קטסטרופה בשוק הדיור"

לכתבה המלאה

לסיום, מה אתה חושב על עדכון הרווח היזמי בהתחדשות עירונית, 16% במקום 14%? זה מספיק במציאות של היום? היזמים יורדים מפרויקטים בגלל חוסר כדאיות כלכלית, הוא לא היה צריך להגדיל את הרווח היזמי המינימלי ל-18%-17%?
"מה שעשה זאת התחלה טובה, אבל כן, היינו צריכים להעז יותר. כשיורדים מחירי הדיור, ההתחדשות העירונית חשובה. צריכים לראות איך מייצרים עוד. לא נפתור את משבר הדיור רק מדירה חדשה".