ההחלטה להפחית את ריבית בנק ישראל ל-4% עשויה לשנות את מפת שוק הדיור בחודשים הקרובים. אבל יחד עם זאת, אסור להתבלבל: הפחתה של חצי אחוז עם צפי להפחתות נוספות, משמעותיות ככל שיהיו, לא אמורה לגרום להתפרצות ביקושים בשוק. היצע הדיור גדל, הפער בין הביקוש להיצע הצטמצם, אבל כדי שהשוק יחזור למספרים של 2021-2022 צריכים להתקיים תנאים רבים אחרים, שאינם נראים באופק.

המצב האידיאלי עבור הקונים והיזמים הוא דשדוש במחירים. התייצבות גורמת לרוכשים להבין שהשוק לא הולך להשתנות והם יכולים לקבל החלטה מושכלת כשהם מגיעים לרכוש דירה. ליזמים קל יותר למכור דירות זולות מאשר יקרות. הרווח היזמי בשקלים קטן יותר, אבל באחוזים הוא עשוי להישמר ובמקרים מסוימים אף להיות גבוה יותר. הבנקים אוהבים את זה וגם היזמים: זה מקטין סיכון ויוצר ודאות בשוק הדיור.

השאלה הגדולה היא על מה חשבה הוועדה המוניטרית בהקשר של שוק הדיור. מעיון בהחלטת הוועדה עולה כי אחד הפרמטרים היה הירידה במחירי הדיור בחודשים האחרונים, זאת לצד רמה נמוכה של עסקאות בהשוואה לשנים האחרונות. עוד ציינה הוועדה את הרמה הגבוהה של מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים. נזכיר כי ההפחתה במחירי הדיור מגיעה על רקע החלטה של המפקח על הבנקים, דני חחיאשווילי, להגביל את מבצעי הקבלנים (הטבות המימון) בחודש מרץ השנה (וזו אולי הסיבה שהמפקח, יחד עם הנגיד, היו אחראים להצלת שוק הדיור למרות הביקורת עליהם).

מדובר ב-83 אלף דירות, מספר גבוה מאוד. מצד שני, חשוב להזכיר: רוב הדירות האלה, כפי שציינו כאן בעבר, אינן מוכנות לאכלוס. חלקן הגדול טרם נבנו ובחלק מהמקרים הטרקטורים אפילו לא עלו על הקרקע. תראו מה קורה בשדה דב: יזמים מקבלים היתר בנייה למאות ולאלפי דירות, אבל הם נמצאים בשלב שבו רק קיבלו היתר. כך מתווספות אלפי דירות "לא מכורות" לשוק למרות שנמכרו דירות בודדות בלבד במכירה שקטה ורוב הדירות יוצאות לשיווק בפריסייל רק בשלב מאוחר יותר. דירות כאלה יהיו מוכנות בטווח של 5-10 שנים, אבל זה לא מפריע ללמ"ס לכלול אותן תחת ההגדרה של דירות לא מכורות.

בבנק ישראל מסבירים כי שיקול נוסף היה סעיף שירותי הדיור בבעלות הדיירים, שהיה דביק לאורך זמן והתמתן במדד נובמבר. במילים פשוטות, מחירי השכירות הצטננו. צריך לזכור שהשכירות מהווה 26% מהמדד. השורה התחתונה היא שכאשר מחירי השכירות גבוהים, המדד עולה וקשה מאוד להוריד ריבית. מחירי הדיור אינם חלק מהאינפלציה למרות שעבור רובנו המשכנתא היא ההוצאה העיקרית. גישה זו מקובלת גם בעולם.

קצב העלייה השנתי של חלק השכירות עמד על 2.6%. קצב העלייה בחוזים התמתן: עבור שוכרים מתחלפים (כלומר, כאלה שחותמים על חוזה חדש) העלייה ירדה מ-5.5% במדד אוקטובר ל-4.7% במדד נובמבר. כלומר, הם עדיין משלמים יותר (ואפילו מעל קצב עליית המדד) אבל השיעור מתמתן.

בבנק ישראל הדגישו גם כי רמת הפעילות בענף הבנייה גבוהה. הם מדברים על צד ההיצע, שמצטמצם מול הביקוש במדינת ישראל. בהחלטה צוין כי בארבעת הרביעים שהסתיימו ברבעון השלישי נרשמה עלייה של כ-31% בהתחלות הבנייה ביחס לארבעת הרביעים הקודמים, בעוד שסיומי הבנייה רשמו עלייה של כ-4.3% ביחס לאותה תקופה. בנק ישראל בחר להתעלם, בהקשר הזה, מהעובדה שנתוני גמר הבנייה עדיין רחוקים מהיעד שהציבה הממשלה בתוכנית האסטרטגית לדיור ב-2040 וב-2050. שם נכתב מפורשות כי הקצב צריך להיות בנייה של 65-70 אלף דירות, ולא 57 אלף.

עוד ב-

נגיד בנק ישראל מדבר: מה תהיה הריבית ב-2026 ומה יקרה בשוק הנדל"ן?

לכתבה המלאה

כפי שאמר הבוקר נגיד בנק ישראל בראיון ל-ice, רכישות הקרקעות של הקבלנים במכרזי רמ"י שמרו על רמה גבוהה בשנת 2025. זהו נתון שמראה על גידול בהיצע, אבל גם על האופטימיות של הקבלנים בנוגע למחירי הדיור בשנים הקרובות. בשורה התחתונה, בנק ישראל הרגיש מספיק בטוח להוריד ריבית כשהוא רואה עלייה בהיצע וירידה במחירי השכירות. שוק הדיור הוא מרכיב מרכזי בהחלטה ומעניין יהיה לראות כיצד ישפיעו ירידות הריבית הקרובות על הביקושים.