הריבית משחקת תפקיד חשוב בשוק הנדל"ן. היא מפחיתה את עלויות המימון של היזמים, מעלה את הביקוש לדירות בשל תנאי מימון נוחים יותר בעת נטילת המשכנתא ועשויה, לצד עלייה במחירי הדיור בטווח הקצר-בינוני, לגרום להורדת המחירים בטווח הארוך בשל הגדלת ההיצע מצד היזמים.

יזמים עימם שוחחנו טוענים כי הפחתה של 0.5% בריבית בחודשים הקרובים, אם אכן תתרחש, עלולה לשנות לחלוטין את מפת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים שלהם. אחד היזמים סיפר כי בבדיקה שערך עם שמאי מקרקעין לפני מספר חודשים, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט הייתה גבולית והוא החליט שלא להוציא אותו לדרך. כעת, כך לדבריו, הפחתה כוללת של אחוז בריבית תהפוך את הפרויקט לכדאי כלכלית וסביר להניח שהוא יתחיל בקידום ההיתר לאחר הורדת ריבית שלישית.

ההשפעה של הורדת ריבית היא לא רק על דירות חדשות, אלא גם על דירות יד שנייה. היתרון ברכישת דירה חדשה שבבנייה הוא שלעתים המשכנתא יכולה להילקח בעוד שנה, כשהבנייה תסתיים, ואז הריבית תהיה נמוכה יותר. בדירת יד שנייה, היתרון הוא גמישות גבוהה יותר במחיר בטווח הקצר.

"אנחנו לא רואים אבחנה מסוימת בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה", מסביר בראיון רונן מנחם, כלכלן שווקים ראשי בבנק מזרחי טפחות בשיחה שהתקיימה קודם פרסום נתוני הנדל"ן של האוצר והלמ"ס בסוף השבוע. לדבריו, "ההשפעה של הריבית על שני הפלחים האלה היא די רוחבית. לגבי הורדת הריבית, אין שאלה - יש כאן הקלה על נוטלי המשכנתאות. פעם אחת בריבית פריים, שהופך להיות זול יותר, וגם בסוף, כשלוקחים משכנתא - הריבית לטווח הארוך הופכת להיות זולה יותר. אם מסתכלים כמגמה קדימה, לעוד 2-3 הורדות ריבית בהמשך, אין ספק שזה ישפיע. לנוטלי המשכנתאות קל יותר לקחת משכנתא, גם במובן הפסיכולוגי".

הציפיות להורדת ריבית מגולמות כבר עכשיו במחיר הדירה?
"הציפיות מגולמות, אבל ברגע שיש הורדת ריבית בפועל, יש עדכון. יש עדכון מסוים וכל פעם שיש החלטת ריבית, עם צפי קדימה - זה משפיע. הורדת הריבית האחרונה הייתה הפתעה והיא מתדלקת את השוק. זה יכול להשפיע משמעותית על ההמשך. בטווח הקצר ברור מה קורה, ההשפעה בטווח הארוך דווקא היא משמעותית יותר. מלבד הנושא של העלויות, יש את עניין הסנטימנט. אנשים ישבו על הגדר במשך תקופה של שנתיים - ופתאום יש שינוי כיוון, מגמה מסוימת. זה משנה את הסנטימנט בשוק והרצון להתעניין בדירות".

מתי נראה את השינוי במחיר?
"במחצית השנייה של 2026. במחצית הראשונה עדיין לא נראה שינויים דרמטיים במחיר. השוק חוזר לעצמו. כן נראה שינוי במחצית השנייה - אלה נתונים עובדתיים-ריאליים. לגבי שוק ההון, אפשר כמובן לראות את השינוי כבר עכשיו, כי הוא מקדים את השינוי הריאלי. להערכתי, קודם נראה התייצבות, ואז תיקון כלפי מעלה. לא תיקון מטאורי, עלייה קלה. זה יתחיל במחצית השנייה בגלל שלוקח לשוק זמן לעכל. לוקח זמן לסגור עסקאות. תראה כמה זמן לקח לריבית לרדת".

כמעט שנתיים.
"והשוק למוד ניסיון מהעבר. בשנת 2024, בראשית השנה, הריבית ירדה. בשוק היו הערכות שהריבית תמשיך לרדת, אבל בסוף היא לא ירדה ועד אוקטובר 2025 היא לא השתנתה. הציבור לוקח את זה בחשבון. הוא רוצה לראות אג'נדה להורדת ריבית, לטווח ארוך. הניסיון אומר שהורדת ריבית אחת לא תמיד נמשכת בשל תנאים משתנים במשק - גרעון תקציבי פוחת למשל. הציבור פועל לפי ציפיות".

אמרו שמחירי הדיור התרסקו. בסוף, הירידה הייתה מינורית.
"אין ירידות היסטריות בשוק הנדל"ן. אל תשכח שהיו עליות חזקות קודם לכן. אנחנו לא בריבית אפס ולכן היה אפשר לצפות לירידה. נזכיר כי זה קרה עם היקף עסקאות נמוך, באזור 30-35 אחוז פחות. כלומר, הירידות לא לוו בהרבה מאוד עסקאות. זה קרה גם כי אנשים ישבו על הגדר וחיכו. יכול להיות שנראה ירידות קלות בטווח קצר, אבל התרסקות? אנחנו לא שם".

עוד ב-

מאחורי הקלעים: כך השפיע שוק הדיור על ההחלטה להוריד ריבית

לכתבה המלאה

מה עם צד ההיצע?
אסור לשכוח שהריבית הגבוהה גרמה לקבלנים להאט את הקצב מבחינת פרויקטים. יש מלאי גבוה היסטורית, אבל יש שם כמה דברים שמראים שהוא גבוה מסיבות אחרות: 1. התחדשות עירונית ודירה בהנחה. אלה דברים שצמחו. קבלן מחויב לפתוח אותן גם אם הן לא כדאיות כל כך. 2. אסור לשכוח שהמלאי הזה סופר את הדירות שמיועדות למכירה, שחלקן בתכנון בכלל. בפועל, הקבלנים לא פותחים פרויקטים. כלומר, רק אחרי היתר וללא בנייה. סופרים את זה, אבל בפועל, אין בנייה".