החלטת הריבית אמש הייתה חשובה לשוק המגורים, אבל דרמטית לשוק המשרדים והמסחר. שוק המשרדים הוא הראשון להיפגע כשהריבית גבוהה ולרוב הוא הראשון לפרוח כשהריבית נמוכה.

בעבר הימר כאן היזם יקי רייסנר, כי "שוק המשרדים יעלה מהר יותר משוק המגורים אחרי המלחמה". אפשר להבין את הדברים האלה, למרות שזה תלוי מאוד באיזה אזור מדובר. עושה רושם שמחירי המשרדים יחזרו לעצמם מהר יותר באזורי ביקוש, בתל אביב למשל, ובהמשך יגיעו גם לאזור הרצליה. בחלק מהפרויקטים שמחוץ לתל אביב, היזמים הורידו 2,000-3,000 שקל למ"ר והרווח היזמי שלהם נשחק.

קרדן גבע היא חברה שנולדה מתוך שותפות של קרדן ישראל וגבע נדל"ן. לאחרונה, החברה החלה להגדיל את היקף הבנייה שלה באזור המרכז, כולל בחולון, וזאת למרות הריבית הגבוהה. ערן לב, שותף בקרדן גבע, הגיע לשותפות דרך חברת גבע, שנמצאת בבעולותו עם שותף. כיום, החברה בונה לא רק משרדים בקצב גבוה, כ-250 אלף מ"ר באזורי ביקוש, אלא גם 4 חוות שרתים שאחת מהן פעילה.

שוק המשרדים סובל מריבית גבוהה. למה אתם בונים בקצב גבוהה? אתם לא חוששים כשאתם רואים את המגדלים הריקים בפתח תקוה?
"אתה צודק במאה אחוז, הריבית השפיעה מאוד על התחום הזה, על תחום המסחרי בכלל. אני רוצה להקשות על עצמי ולומר שיחד עם מה שהיה כאן בשלוש השנים האחרונות - הפגנות, מלחמה וכל מה שקורה מסביב, ועוד לפני בתקופת קורונה, אנחנו ב-5-6 שנים בעייתיות לנדל"ן המסחרי. הסיבה לכך היא ששוק המשרדים הוא בבואה מיידית של הכלכלה. אנחנו מסתכלים על מגזר הלוגיסיטיקה, למשל. כשיש משברים בשרשרת האספקה, הוא דווקא עלול לצמוח. שוק המשרדים מגיב לסגר, לטילים ולעליית ריבית - מהר יותר. זה שוק שמושפע דרמטית מכך. הסייקל של ההקמה של הפרויקטים האלה לא קורה ביום אחד".

משרדים בבנייה בתל אביב (פלאש 90/ מרים אלסטר)

זה אומר משהו על התחזית שלכם.
"אני בלונג על ישראל. בקורונה הייתי בבית, התראיינתי לערוץ רדיו עם שמיכה על הפנים, ושאלו אותי על שוק המשרדים, אמרו לי שזה נגמר. התשובה שלי הייתה: 'שבסוף ימצאו חיסון ויהיה בסדר'. ראינו את הסייקל אחרי הקורונה מבחינת הביקושים למשרדים. ראינו ביקושים של הייטק. פעם הבורסה הייתה טסה והנדל"ן רץ אחריה. היום זה לא קורה. כשהמלחמה תסתיים לגמרי, נראה פה פריחה. אני מרגיש את זה. אני רואה את הרצון העז להשקיע בישראל, וזה לא היה קיים במלחמה".

יכול להיות שזה יקרה, אבל בינתיים - יזמים מחוץ לתל אביב מורידים במחיר, כ-2,000 שקל למ"ר. יש היצע, יש תחרות.
"זה נכון, המצב עכשיו קשוח מאוד, אבל אני מסתכל על השוק כמה שנים קדימה. בוא נדבר על מה שקורה מחוץ לתל אביב. יש לנו פרויקט בחולון. לפני שקנינו את הקרקע שיווקנו מגדל שלם על הנייר, ויש לנו עוד מגדל שאנחנו מסיימים תב"ע לגביו. המצב בחולון קשוח, אבל כשאני אפתח את הפרויקט ברבעון השלישי של 2028, הרכבת של הקו הירוק תהיה במרחק של 70 מטר ממני וזה יזרים ביקושים".

ובכל זאת, ההיצע גדול מאוד. למה בונים כל כך הרבה משרדים?
"יש הרבה יזמים שמפסיקים לבנות. מה שאתה רואה היום, זה מה שתכננו ב-2018. אדריכלים עצרו המון פרויקטים, לדעתי, משרדי האדריכלות ירדו ב-80% בהיקף הפרויקטים כי יזמים עצרו. חוץ מהמשוגע שמדבר איתך כעת, רוב היזמים עוצרים. אבל לא אני. אני מאמין מאוד במקומות שבהם אני בונה. אם היית אומר לי להקדים פרויקט משרדים בפתח תקוה, הייתי עונה לך שאני מעדיף לשלם לך ולא לבנות. ייקח כמה שנים עד שידביקו את רכישת המשרדים שם. בנו שם הרבה מאוד משרדים מבלי לקחת בחשבון מה יקרה לשוק. השוק אוהב את תל אביב. פתח תקוה זה היה הימור. בסוף זה יתאכלס, אבל זה ייקח זמן ויעלה הרבה כסף. אני לא מפחד משוק המשרדים, נמשיך ליזום - אבל רק במקומות שיש בהם ערך".

בוא נדבר על הפרויקטים התל אביב שלכם, ליד בלומפילד. התשב"צ.
"התשב"צ זה פנינה, הוא לא בונה על ביקוש הייטק. הוא קם בשכונה חדשה, במתחם התחייה בתל אביב, בתוך אזור של מגורים שצריך שירותים. 14 קומות, 20 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. הפרויקט בחולון יושב על 19 אלף יחידות דיור. על מחלף חולון מזרח, ממש על כביש 4. אני ממוקם ליד שכונה חדשה, ח-500. אני בונה על הגבול של השכונה, ותהיה רכבת".

הריבית לא תחזור להיות אפסית בטווח הנראה לעין, אבל 3.25% בסוף השנה, רבע אחוז פחות מתחזית בנק ישראל ובהתאם לתחזית הכלכלנים, זה מספר שאפשר לחיות איתו.
"אני מסכים איתך. הסיבה שזה משפיע קודם על המשרדים הוא שהעסקאות שם הן פיננסיות וטכניות. במגורים יש הרבה מאוד אלמנטים אמוציונאליים. אנשים רוצים לקנות דירה לילדים, לעצמם. גם המחיר וסוג העסקה והתשואה - זה פחות מעניין. זה יכול להחזיר את המשקיעים. אנשים מחפשים את המשרדים כי השוק עדיין צומח. יש עורכי דין, רואי חשבון ואדריכלים".

מה אתה חושב על אפשרות להפוך משרדים למגורים?
"זו יוזמה שקיימת כבר 15 שנה, אני שומע את זה המון שנים וחושב שזה כן יקרה בסוף. יש לנו פרויקט כזה, בצפון תל אביב. קבוצת רכישה שעשינו בקורונה. שיווקנו משרדים ב-20 אלף שקל למ"ר תוך כדי הקורונה. זה בניין משרדים שיושב על קרקע למשרדים בשיכון דן. קנינו את הבניין עם קבוצת רכישה, שיווקנו אותו ויש שם בניין בוטיק. איך זה קרה? בהסכם השיתוף נכתב שברוב של 70% אפשר להפוך את הייעוד למגורים. אמרתי שאם קנינו בניין, נשפץ אותו ונעשה 6-7 תשואה על דונם וחצי בת"א. אני יכול לבנות פה 30 קומות. לפני שבועיים, בעיריית תל אביב הגיש מי שהגיש התנגדות עצמית לתוכנית. לדעתי, זה יקרה פה בהרבה משרדי בניינים ישנים".

עוד ב-

עמוס לוזון בעסקת ענק: כך הוא ירוויח עוד 150 מיליון שקל

לכתבה המלאה

לסיום, הדאטה סנטר. עושה רושם שזה הדבר הבא בעולם הנדל"ן.
"זה כבר 'הדבר'. אנחנו 5 שנים בפנים, יש לנו אחד פעיל בכפר סבא ויש לנו קמפוס ענק בשוהם שאנחנו בונים אותו גם. בכפר סבא הוא מכיל 16 מגה וואט עם פוטנציאל להגדיל ל-23 מגה וואט. בנוסף, מתוכנן תחמ״ש פרטי בשיתוף עם עיריית כפר סבא בהיקף של 200 מגה וואט נוספים. גם בשוהם יש פוטנציאל להרחבה - חיבור של 48 מגה וואט ועוד 48 מגה וואט כגיבוי. כרגע בתהליכי הגדלת לחיבור לכ-100 מגה וואט. יש פה סיכון מטורף, ומכאן שהרווח גבוה יותר. התשואות הן פי 3 מנדל"ן מניב, סביב 20%".