נדל"ן ותשתיות

הקבלנים הקטנים קורסים כי הם ממונפים - ומוכרים דירות על הנייר

בדיקה מגלה שהקבלנים פוגשים 16% מהכסף בלבד - בגלל מכירות על הנייר. כשמנתחים את נתוני האוצר אפשר לראות מדוע הקבלנים החזקים שורדים והקטנים - קורסים

איציק יצחקי | 18/8/2026 11:53 עקבו אחרינו בגוגל

ירידה בהתחלות הבנייה בישראל (צילום shutterstock, איציק יצחקי)

הירידה המשמעותית במכירת הקבלנים החלה בשנת 2023. ב-2024 הם מצאו פתרון נוח: הטבות מימון, סבסוד משכנתאות, ושאר מבצעים שיחזירו את הרוכשים לשוק. בשנת 2024 המחירים עלו ב-7.7%, אבל בשנתיים שאחרי חלה ירידה קטנה במחירים. מי שרכש דירה אחרי 2022 - לא בטוח שרשם עלייה אם מכר אותה.

שוק הנדל"ן בישראל משדר בחודשים האחרונים התאוששות קלה במספר העסקאות, לפרקים. בחודש האחרון ראינו עלייה במספר העסקאות, אבל צריך להביט פנימה ולבדוק באילו עסקאות מדובר: האם הקבלנים רוכשים את הדירות של עצמם, האם מדובר באופציה למכירת דירה וכמה מהן על הנייר, עם אפשרות ביטול?

ניתוח הנתונים מגלה פער משמעותי ואפילו מטריד בין התזרים מזומנים הפוטנציאלי לבין התזרים בפועל (נטו) - שהוא הכסף שנכנס לכיס של היזמים.

כדי להבין את התמונה האמיתית של יציבות חברות הבנייה והכיוון אליו צועד השוק, נבין את ההבדל בין תזרים פוטנציאלי לתזרים בפועל, שני נתונים שהאוצר נוהג לפרסם.

כאן הדירות לא נמכרות, חלקן מושכרות. המצב בדרום תל אביב

תזרים מזומנים פוטנציאלי: מודד את הסכום הכולל של החוזים שנחתמו באותו חודש (התמורה החוזית הכוללת). הוא מייצג את המכירות ה"על הנייר" והמכירות בפועל, ללא קשר למועד שבו המזומנים יזרמו בפועל לחשבון הבנק של הקבלן. אם רוכש קנה דירה ב-3 מיליון שקל אך שילם רק 20% במעמד החתימה (לפי מתווה הטבות המימון של 20/80), הרי שבניתוח התזרים הפוטנציאלי יידרשו כל ה-3 מיליון כבר בחודש החתימה.

תזרים מזומנים בפועל (דיווחים למע"מ): מודד את הכסף המזומן שנכנס בפועל לקופת הקבלן באותו חודש, בהתבסס על דיווחי המע"מ. מדובר בדיווח לפני ניכוי תשומות, סך כל התקבולים הפיננסיים שנכנסו מרוכשים באותו חודש. לאחר ניכוי תשומות מקבלים את התזרים נטו - הסכום שנותר בידי הקבלן לאחר קיזוז הוצאות התשומות (חומרי גלם, שכר עבודה, קבלני משנה, רכש ועוד).

על פי נתוני הכלכלן הראשי, התזרים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש יוני 2026 על 8.7 מיליארד שקל - זינוק חד של 63% בהשוואה ליוני 2025 (שהיה נמוך במיוחד עקב מבצע "עם כלביא"). כ-19% מהתזרים הפוטנציאלי נבע ממכירות בסבסוד ממשלתי.

התזרים לפני ניכוי תשומות עמד ביוני על 8.3 מיליארד שקל (עלייה ריאלית של 35% לעומת יוני 2025). עוד נתון מעניין: שמונה חברות בלבד ריכזו כחמישית (20%) מכלל התזרים.

התזרים בפועל הסתכם ב-1.4 מיליארד שקל בלבד. אמנם מדובר בשיפור דרמטי לעומת התזרים השלילי של 1.7 מיליארד שקל שנרשם ביוני 2025, אבל הפער בין התזרים הפוטנציאלי (8.7 מיליארד) לתזרים נטו בפועל (1.4 מיליארד) מראה שהקבלנים שופכים כסף על תשומות בנייה ולא פוגשים את הכסף מחר בבוקר - אלא 16% ממנו בערך.

מה זה אומר ששמונה חברות בלבד ריכזו מחצית (50%) מסך התזרים נטו של כלל ענף הבנייה בישראל? ששאר שחקני השוק מתחלקים במחצית השנייה, מה שמעיד על לחץ תזרימי כבד אצל חברות קטנות ובינוניות. במילים פשוטות: הקבלנים הקטנים ממונפים וזה מאוד מסוכן ולכן אנחנו רואים קבלנים קטנים קורסים. החברות הגדולות עדיין מחזיקות מעמד ורובן מוכרות דירות (אם כי בהיקף נמוך, תראו מה קורה בקרדן שמוכרת לשוק החופשי 8 דירות ברבעון).

בחודש יוני נרשם גידול של כ-50% במכירת דירות, אבל זה נתון שמשווים לאשתקד, אז הייתה מלחמה מול איראן. בשוק החופשי נמכרו 7,550 דירות (עלייה של 42% מול יוני 2025 ו-7% מול מאי 2026).

לגבי שיעור המכירות "על הנייר", שמשפיע על תזרים המזומנים הפוטנציאלי ומוריד את התקבולים העכשוויים - הם עמדו ביוני על 57% מכלל מכירות הקבלנים בשוק החופשי - הרבה פחות מרמת השיא במרץ 2025 (67%), אז נכנסו לתוקף הגבלות המפקח על הבנקים.