חברות הנדל"ן פותחות פרויקטים רבים בפריפריה. חלקן מציגות רווח יזמי מקובל של 18%-15%, ובימים פחות טובים הרווח בחלק מהפרויקטים נשחק. השחיקה ברווח יכולה לנבוע ממגוון סיבות: הריבית הגבוהה יוצרת עלויות מימון גבוהות, מחירי הסחורות עולים וההסכם עם הקבלן מוצמד למדד תשומות הבנייה, כך שהמחיר עולה.

מעיון בדוחות של חלק מחברות הבנייה אפשר לזהות מגמה: קיטון ברווח היזמי. חלק מהיזמים לחוצים ומוכרים דירות במחירים נמוכים יותר ממחיר השוק. הכותרות שמציגים לכם, על הנחות של 400 אלף שקל או 30% במחיר הדירה אינן מדויקות. הקבלן עושה זאת כדי שתרגישו בנוח לקנות דירה, אבל הרווח שלו קטן בהרבה והוא לא ימכור פרויקט בהפסד.

במקביל, אפשר לראות בדוחות שבחלק מהפרויקטים ההשקעה אינה כדאית. כך למשל עולה מפרויקט שמקימה בסר הנדסה במסגרת פינוי בינוי בבאר שבע. בפרויקטים של התחדשות עירונית הרווח צריך להיות יותר גבוה בגלל הסיכון ומשך הבנייה, ולרוב הוא עומד על 20%. כך היה גם במקרה הזה. החברה צפתה שההליך יהיה מהיר יחסית והרווח היה אמור להיות גבוה. אבל משהו קרה בדרך. החברה עדכנה בדוח האחרון שלה כי הרווח יעמוד על 13% בלבד. מדובר בהערת שוליים למשקיעים, אבל זו דרמה של ממש. לפי החברה, חל קיטון בנתוני ההכנסות והרווח הגולמי בפרויקט לעומת הנתונים שהוצגו בתשקיף. לפי התחזית, החברה תכניס 1.7 מיליארד שקל ותרשום קיטון ברווח של 400 מיליון שקל (392 ליתר דיוק) - כלומר, קיטון של כ-15% בהכנסות וכ-50% ברווח הגולמי.

בבסר טוענים כי הסיבה לכך היא בחינה עדכנית שביצעה החברה לגבי מחירי השוק באזור הפרויקט והיתכנות לגבי הקרקע המשלימה שהייתה אמורה להיכלל בפרויקט. לעתים, אין כדאיות כלכלית לפרויקט בשל מספר יחידות דיור נמוך. העירייה מעניקה קרקע סמוכה, משלימה, הקבלן בונה יותר וכך הפרויקט יוצא לדרך. כעת טוענים בחברה כי יש ספק לגבי יכולתה לממש את הקרקע המשלימה שנכללה בתמ"ל והיא פנתה לותמ"ל ולרשות המקומית בבקשה לעדכן את הזכויות כדי שיאפשרו לה לקבל רווח גולמי "מקובל" - ככל הנראה סביב 20%.

מתוך הדוח של חברת אלמוגים

מדוח חברת אלמוגים שפורסם בסוף השבוע אפשר לראות עד כמה משמעותית ההשפעה של מחירי המכירה בפרויקטים על הרווח הגולמי. החברה פרסמה גם נתונים לגבי אפשרות של שינויים בתשומות הבנייה על הרווח הגולמי שלה. בניגוד לבסר, התנודות באלמוגים פחות קיצוניות אך אפשר לזהות בבירור כי מדובר בסכום משמעותי - עשרות מיליונים.

אלמוגים השהתה פעולות פרסום ושיווק בתחילת המלחמה, אך במהלך שנת 2025 חזרה לשווק פרויקטים ובחברה טוענים כי ניכרת עלייה בביקוש לדירות ובקצב המכירות. עם זאת, בחברה טוענים כי העבודה בכל אתרי החברה לא ממשיכה בעצימות מלאה בשל מחסור בעובדים ולהערכתה תהיה השפעה מסוימת על מועד אכלוס פרויקטים של החברה שעשוי להוביל לאיחורים במסירה ותשלום פיצוי בגינם. היא מוסיפה כי החברות הקבלניות עדכנו את הסכמי הביצוע וקיימת התייקרות מחירים בענף.

גם בדוח של חברת אקרו ניתן לזהות מגמה דומה. היא מציינת כי בחלק מהפרויקטים חלה ירידה של 20% ויותר ברווח הגולמי בשל עלייה בעלויות הבנייה וקצב הבנייה, שמשפיע גם על עלויות המימון.

עוד ב-

יוסי כהן רכש מישראל קנדה דירה ב-14 מיליון - עכשיו הם שותפים

לכתבה המלאה

בשבוע שעבר ציינו את ההערות בדוח של חברת אקרשטיין. בחברה מציינים כי הם פנו לאחרונה למס רכוש, לצורך קבלת פיצוי בגין נזקים שנגרמו לחברה עקב עצירה ודחיה של ביצוע פרויקטים של המדינה. עם זאת, בחברה לא יודעים לומר האם יש סיכוי שהיא תקבל את הפיצויים הללו. "שינויים בריבית במשק הישראלי וכן בארה"ב, עשויים להשפיע על שיעור הריבית בהלוואות בריבית משתנה, הוצאות המימון של הקבוצה אותן נטלה הקבוצה וזאת בנוסף להשפעה כוללת של הריבית על המשקים, לרבות לקוחות הקבוצה שצורכים אשראי למימון פעילותם", ציינה. באקרשטיין מבינים כי שינויים בריבית עשויים להשפיע על הביקושים למשכנתאות ודירות וכפועל יוצא מכך על היקף העסקאות למוצרי הקבוצה וכן על התחלות הבנייה.