נתוני הלמ"ס שהתפרסמו לפני מספר ימים נראים מרשימים בכל הנוגע לגידול בהתחלות הבנייה. 80 אלף דירות נבנו בשנה שעברה, נתון גבוה ביחס לשנים האחרונות, אבל יש כאן גם כוכבית: מה שקובע בסוף הם נתוני גמר הבנייה וכמובן - כמות ההיתרים, שמהווה מידע צופה פני עתיד. כשמספר ההיתרים גבוה, אנחנו יודעים שיש עוד מספיק דירות בדרך.

נתון חשוב נוסף הוא מספר התוכניות שאושרו. בסוף, רוב הדירות החדשות מתחילות דרך מינהל התכנון, עוברות לרמ"י לשיווק הקרקע ומשם לקבלנים. כך יוצרים היצע. לכן, מצב התוכניות שאושרו, במיוחד כשמשווים אותן מול מספר ההיתרים שיצאו, הוא משמעותי כל כך. כשמסתכלים על מספר התוכניות שאושרו לעומת מספר היתרי הבנייה, מבינים שיש גם "צד שני למטבע", כפי שמכנה זאת עו"ד דן הלפרט, שמייצג דרך משרד עורכי הדין שייסד מאות פרויקטים בכל רחבי הארץ.

לפי פרסומי הלמ"ס מבחינת אישורי תוכניות (תב"ע), שנת 2025 היתה שנת שיא. "אושרו 223,164 יחידות דיור - עלייה של כ-9.3% לעומת שנת 2024, אבל בכל הנוגע להוצאת היתרי בנייה רואים עלייה מתונה מאוד - בשנת 2025 הונפקו היתרי בנייה ל-81,200 דירות, עלייה מתונה של כ-2% בלבד לעומת 2024", מסביר עו"ד הלפרט.

האטה גם בתחום ההתחדשות העירונית. בניין לפני הריסה בתל אביב (אקליפס מדיה)

ראינו האטה גם בהוצאת היתרים להתחדשות עירונית. גם בהיתרים של התכניות האלה יש עיכוב?
"רואים האטה בהוצאת היתרים. בניגוד למגמה הכללית של עליה מתונה, בהתחדשות עירונית נרשמה ירידה של 20% במספר ההיתרים. ב-2025 ניתנו היתרים לכ-22,000 דירות (פינוי-בינוי ותמ"א 38), לעומת כ-27,000 ב-2024. מה זה אומר? זה אומר שקיים פער מאוד משמעותי בין אישור תוכניות (תב"עות) ובין הוצאת היתרי בנייה. כדי לבנות דירות חדשות בהיקפים גדולים, מתחמים גדולים של פינוי בינוי למשל, נדרש קודם לאשר תוכנית (תב"ע) בועדה המחוזית. התב"ע קובעת את היקף זכויות הבנייה, מספר הבניינים, מספר הקומות והדירות, מטלות ציבוריות כמו גן ילדים, מעון קשישים וכו'. רק לאחר אישור התב"ע בועדה המחוזית אפשר לתכנן את הבניינים עצמם ואת זה עושים במסגרת היתר הבנייה שמאשרים בועדה המקומית".

אז איפה הבעיה?
"שמצד אחד מקודמות הרבה מאוד תב"עות אבל קצב המימוש שלהן מאוד איטי. אם נקדם המון תב"עות אך לא נדע להוציא אותן לפועל באמצעות אישור מהיר של היתרי בנייה, בעצם לא השגנו את המטרה של הוספת דירות חדשות. ככל שקצב הוצאת היתר הבנייה לא יגבר באופן משמעותי אנחנו נראה בשנים הקרובות ירידה בהתחלות הבנייה".

הבעיה מתחילה ברשויות? אמרת כאן בעבר שבתל אביב בלבד הקבלנים מעכבים 3,000 היתרי בנייה.
"צריך להילחם בכל מה שגורם לאיטיות הרבה בעבודת הועדות המקומיות על ידי פתרון בעיות של ביורוקרטיה ושל מחסור בכח אדם".

מה חלקה של ההתחדשות העירונית במספרים האלה?
"על פי נתוני הלמ"ס, כ-50% מכלל יחידות הדיור שאושרו ב-2025 היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. זה נתון מדהים. אנחנו רואים שכל מה שאנחנו אומרים כבר שנים קורם עור וגידים ומתממש. ההתחדשות העירונית הפכה כבר מזמן לשחקן מרכזי ומשמעותי מאוד בשוק הנדל"ן. כבר היום יש לה מקום של כבוד ככלי לייצור מהיר יחסית של דירות חדשות בהיקפים רחבים, שמאפשר תיקון וטיפול בשתי התופעות מסכנות החיים איתן אנחנו מתמודדים במדינת ישראל - טילים ורעידות אדמה".

עוד ב-

זינוק בביקוש לדירות עם ממ"ד - אבל המדינה מורידה הילוך

לכתבה המלאה

מה אתה מציע לעשות?
"בימים האחרונים דווח על יוזמה של משרד השיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקדם מסלול חדש שיחבר בין מוסדות התכנון הארציים והמחוזיים, הרשויות המקומיות והיזמים. זה יאפשר לאשר תוכניות פינוי בינוי בתוך שנה וחצי במקום מספר שנים. הפתרון הזה יכול להיות מצוין, אם יכלול גם קיצור של הליכי הרישוי והוצאות היתרי הבנייה".