הגדלת היצע הדיור בישראל הוא נתון חשוב שיכול להשפיע על המגמה של מחירי הנדל"ן. כשרוצים להוריד את המחירים, יש כמה פתרונות חשובים: הראשון הוא הגדלת מלאי הקרקעות לבנייה רוויה, מה שאמור להגדיל את היצע הדיור בישראל.

זו הסיבה שבגללה יש נטיה של הממשלה לקדם תכנית שתצמצם באופן משמעותי את שיווק הקרקעות לבנייה של צמודי קרקע. הפתרון השני הוא הורדת הביקוש. אפשר לראות כי לצד התחלות הבנייה הגדלות, המדינה מטפלת גם בהורדת הביקוש באמצעות הטבלת מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים והעלאת מס הרכישה. 

לאחרונה סיקרנו כאן בהרחבה את נושא תמהיל הדירות הנבנות בישראל. מתברר כי ישנו גידול בבניית דירות 3 חדרים, למרות שרוב הציבור לא זקוק לדירות כל כך קטנות. בעבר היו בונים דירות גדולות ומרווחות, וככל שהזמן חולף, היזמים מקטינים את גודל הדירות. פעם יכולתם למצוא דירת 3 חדרים בגודל 100 מ"ר והיום, יש יזמים שמשווקים דירות 5 חדרים בשטח 115 מ"ר ודירות 4 חדרים בגודל 90-96 מ"ר. נדיר למצוא יזם שבו גודל הדירה עומד על ממוצע של 30 מ"ר לחדר.

דירות 3 חדרים מוצעות על ידי היזמים בגדלים שונים, אבל הממוצע נע סביב 70-80 מ"ר. גם הזוגות הצעירים מחפשים דירות 4 חדרים ומעלה, משום שהם מתכננים להרחיב את המשפחה ולעתים זקוקים גם לחדר עבודה קטן, לעבודה מהבית.

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה בהתחלות הבנייה של דירות 3 חדרים. בתוך 5 שנים כמעט והוכפל מספר הדירות האלה. כיום יש 80 אלף התחלות בנייה, ואם 18 אלף דירות הן דירות 3 חדרים, אפשר להבין מדוע דירות רבות נותרות ריקות. דירות קטנות טובות לציבור מסוים, בעיקר לסטודנטים (ולהם אין תמיד כסף לרכוש דירה) או לפנסיונרים. 

דירות 3 חדרים בעלייה (נתונים: למ"ס)

כפי שאפשר לראות כאן בטבלה, בשנת 2020 נבנו מעל 10,000 יחידות כאלה, ובשנה החולפת המספר זינק והוא עומד על קרוב ל-19,000 יחידות דיור - זהו זינוק משמעותי, ולא בטוח שהציבור צריך דירות כאלה. אם משווים את המצב ל-2018, הרי שמספר הדירות הקטנות שנבנו גדל ביותר מפי 4. חשוב לציין כי בתל אביב נבנות דירות רבות בנות 2 חדרים. כפי שאפשר לראות בטבלה, גם שיעור דירות בנות 2 חדרים יציב יותר בשנים האחרונות ועומד על ממוצע של קצת יותר מ-4%. הזינוק נרשם במעבר משנת 2017 ל-2018. בזמנו, דירות 3 חדרים היו נדירות יותר - רק 7.6% מכלל הדירות.

חלק מהעיריות חייבו קבלנים לבנות דירות 3 חדרים ואחרים הגבילו אותם. הסיבה לרצון לבנות יותר דירות כאלה הייתה לדאוג גם לאוכלוסיות כמו סטודנטים וקשישים, או לזוגות צעירים שלא מצליחים לגייס הון עצמי.

בניגוד גמור לטענות שהבנו קודם, יש מי שטוען שבניית דירות 3 חדרים דווקא הכרחית. "שליש ממשקי הבית בישראל הם זוגות ללא ילדים, ולמרות זאת, השוק מוצף בדירות של 4-5 חדרים שרובנו לא יכולים להרשות לעצמנו ובעיקר לא באמת צריכים. "אם הייתי אומר לכם שאתם משלמים 30% יותר על דירה כי אף אחד לא טרח להציע לכם שטח קטן יותר, הייתם מאמינים לי?", אמר ל-ice מוטי אזולאי, דוקטורנט לניהול החוקר התנהגות צרכנית ומרצה במכללה למנהל.

עוד ב-

רוכשי הדירות ביטלו חוזים - חברת הנדל"ן הפסידה כ-40 מיליון שקל

לכתבה המלאה

לדבריו, "שוק הדיור הישראלי שובר שיאים. התחלות בנייה ברמות היסטוריות, מלאי דירות בבנייה פעילה שמגיע לשיא של 203 אלף יחידות, והיתרי בנייה שזינקו ב-11% בשנה האחרונה. לפעמים שתי נפשות גרות בחמישה חדרים. משהו כאן לא מסתדר. השוק בונה מה שנוח לו, לא מה שצריך".