האם קשישים שחתמו על פרויקט התחדשות עירונית זכאים אוטומטית להטבות המיוחדות לקשישים? פסק דין חדש בערעור במחוזי חושף טעות נפוצה שגורמת ללא מעט סכסוכים בין דיירים ליזמים. קשישים רבים חושבים שההטבות חלות אוטומטית על כולם, אבל בתי המשפט קובעים שמי שחתם לפני תיקון החוק - אינו זכאי להטבות בדיעבד, וטענות הסרבנים נדחות.

פסק דין שהתקבל בימים האחרונים על ידי בית המשפט המחוזי מרכז-לוד עסק בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה מחדש) בבית משותף בפתח תקווה, של חברת קטה גרופ. לאחר שרוב מוחלט של בעלי הדירות חתמו על ההסכם עם חברת "קטה גרופ", בני זוג קשישים סירבו לחתום.

במסגרת ההליכים שהתנהלו תחילה בפני המפקח על רישום המקרקעין ולאחר מכן בערעור בפני כבוד השופטת יעל מושקוביץ, טענו המערערים (בני הזוג הקרובים לגיל 75 ובמצב בריאותי מורכב) כי הם זכאים ל"חלופת קשיש" בדומה להסדרים המעוגנים בחוק פינוי ובינוי, ודרשו להחיל עליהם את ההטבות הללו כתנאי לחתימתם.

פרויקט התחדשות עירונית (אילוסטרציה, YBOX)

הן המפקח והן בית המשפט המחוזי דחו מכל כל את עמדת הסרבנים, והבהירו את הכלל המשפטי שמבלבל רבים: תיקון מספר 8 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), אשר הסדיר במפורש את עילות הסירוב הסביר וההוראות המיוחדות לקשישים ולאנשים עם מוגבלות, אינו פועל למפרע.

כידוע, תיקון מספר 8 נכנס לתוקף ביום 1.7.2023, ונקבעה לו הוראת תחולה מפורשת לפיה אינו חל על בתים משותפים שבהם רוב בעלי הדירות התקשרו בעסקה לפני מועד זה. בית המשפט קבע כי מסמכים רפואיים שהוצגו ללא חוות דעת מומחה אינם יכולים לבסס קביעה משפטית לצורך הגדרה כ"אדם עם מוגבלות".

בנוסף, נדחו טענות בדבר פגיעה בשוויון או אפליה, לאחר שנמצא כי התמורות שהוצעו למערערים (דירת 100 מ"ר חדשה, מרפסת שמש, חניה ומחסן) תואמות את התמורות שניתנו ליתר בעלי הדירות בהתאם למאפייני הדירות.

הערעור נדחה במלואו, והמערערים חויבו בהוצאות משפט בסך של 10,000 שקל בתוספת מע"מ. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לקשישים ובני משפחותיהם שמתנגדים לפרויקטים בתקווה לזכות בדיעבד בהטבות מכוח תיקוני חקיקה מאוחרים: זכויות אלו אינן רטרואקטיביות, ומי שחתם (או שרוב הבניין חתם עמו) טרם כניסת התיקון לתוקף - כפוף להסכמות המקוריות.

עו"ד דן הלפרט, בעלים הלפרט ושות׳ פירמת עורכי דין ונוטריון, אומר ל-ice כי "בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט בפינוי בינוי ובתמ"א 38 (הריסה ובנייה), המחוקק ביקש להעניק הגנות מיוחדות ופתרונות מותאמים לבעלי דירות מבוגרים (החל מגיל 70)".

 
עו"ד הלפרט (רז רוגובסקי, הלפרט ושות')

לדבריו, "במסגרת זו, החוק מחייב להציע לקשישים חלופות קונקרטיות כגון קבלת דירת חדשה קטנה יותר בפרויקט בתוספת הפרש כספי משמעותי (מזומן), קבלת שתי דירות קטנות, או פתרונות מחוץ לפרויקט כמו מימון מעבר לדיור מוגן או מתן סכום כספי לרכישת דירה במקום אחר. בהליך ערעור שהתנהל לאחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז בעניינם של דיירים סרבנים, טענו מספר בעלי דירות כי הם מסרבים לחתום על ההסכם משום שלא זכו לקבל את הטבות הקשישים המגיעות להם.

"בית המשפט הבהיר בפסק הדין שלמרות שהם בגיל המתאים, הרי שהחוק לא חל לגביהם ולכן הם לא זכאים להטבות הקשישים. רבים אינם יודעים שתיקון מס' 8 לחוק החיזוק (מיוני 2023) קבע הוראת תחולה מפורשת, לפיה התיקון אינו חל על בניין שבו 80% מהבעלים התקשרו בעסקה לפני 1 ביולי 2023. המשמעות היא שבמקרים רבים (כמו בתיק שנדון בבית המשפט) שבו חתמו 80% מבעלי הדירות על ההסכם ההתחדשות העירונית לפני 1.7.23 לא יהיו בעלי דירות המבוגרים זכאים להטבות הקשישים שבחוק. במקרה שנדון בבית המשפט הושלמו החתימות 14.12.22 ולכן בעלי הדירות הסרבנים אינם זכאים להטבות הקשישים".

האם המצב הנוכחי עושה עוול? "אני סבור שהמצב החוקתי אינו מספיק טוב, מכיוון שבעלי דירות מבוגרים שחתמו טרם כניסת החוק לתוקף מוצאים את עצמם כבולים להסכמים ישנים, מבלי ליהנות מזכויות הקשישים, אף על פי שחלף זמן ניכר והבניין טרם נהרס. מצב משפטי זה יוצר תחושת קיפוח קשה ופוגע בתכלית ההגנה על אוכלוסייה מבוגרת לאורך תקופת ההמתנה הארוכה למימוש הפרויקט".

עוד ב-

פרויקט ענק של התחדשות עירונית: מעל 6,000 דירות חדשות בכל הארץ

לכתבה המלאה

לדבריו, הממשלה החדשה צריכה לפעול לתיקון החקיקה בהקשר לקשישים בפרויקטי התחדשות עירונית: "יש לתקן את החוק כך שהגנות הקשישים לא יתבססו אך ורק על מועד חתימת ההסכם, אלא יחולו על כל קשיש שבניינו טרם נהרס וטרם השלים את מימוש הפרויקט בפועל. תיקון כזה ימנע את קיפוחם של בעלי דירות ותיקים שחתמו טרם כניסת החוק לתוקף, וייתן מענה צודק לשנים הארוכות שחולפות מרגע החתימה הראשונית ועד לביצוע ההריסה בשטח".