מחירי השכירות בערים השונות מושפעים בעיקר מרמות ההיצע והביקוש. בשנים האחרונות חלק מבעלי הדירות מגלגלים את התוספת שנובעת מעליית הריבית על שוכרי הדירות, וזה בא לידי ביטוי במחירי השכירות בעת חידוש החוזה. מחדשי חוזים משלמים 3%-2% יותר בשנה ושוכרים חדשים משלמים מעל 5% יותר לעומת החוזה הקודם.

צריך לקחת בחשבון את תופעת השוק השחור שמגלגל מיליונים בשנה. חלק מבעלי הדירות גובים חלק מהשכירות במזומן, משום שהם רוצים להתחמק ממס, והמדינה מפסידה הרבה מאוד כסף. זה אומר שבפועל מחירי השכירות אפילו גבוהים יותר לעומת הדיווחים בפועל.

לאחרונה, המדינה מנסה לתקן את המצב ודורשת דיווח מבעלי הדירות ומשוכרי הדירות לגבי העסקה. היא אמנם לא ממסה את בעלי הדירות מהשקל הראשון (ואולי זו טעות, משום שבשוק ההון, למשל, גובים מס רווח הון). הנתון הכי חשוב שהמדינה יכולה לקבל מכאן הוא האם הדירה הושכרה או נשארה ריקה, ולאו דווקא לגבי מחיר הדירה. כך, רשות המסים תוכל לגלות ולעקוב אחרי בעלי דירות שעד כה לא דיווחו לה על העסקה בשל העובדה שמחיר השכירות היה מתחת למינימום שמצריך דיווח (כ-5,700 שקל). יש הבדל בין אי דיווח על העברת כסף מזומן מחוץ לעסקה, שזו עבירה בפני עצמה, לבין אי דיווח לגבי השכרת הדירה. במקרה הזה, קל יותר לאתר את מי שלא מדווח.

בעזרת נתוני יד2, בדקנו מה קרה להיצע של דירות חדשות ודירות יד שנייה בישראל. בערים שבהן ההיצע נמוך או בירידה, בעלי הדירות יכולים להעלות מחיר. זה תלוי כמובן גם בשכונה, אבל בגדול, ערים שבהן המלאי נחתך בחצי - הן ערים שלרוב תראו את מחיר השכירות עולה בהן בצורה משמעותית.

חילקנו את היצע הדירות להשכרה בכל עיר לשניים: דירות חדשות ויד שנייה. כפי שתראו מיד, מלבד עיר אחת, גבעתיים, בכל שאר הערים דירות יד שנייה להשכרה בירידה, חלקן בירידה משמעותית ודו ספרתית. 

העיר היחידה שבה היצע דירות יד שנייה עולה בשנה האחרונה היא גבעתיים. זה מפתיע, משום שבבדיקה אחרת שערכנו גילינו שהתשואה בה נמוכה מהממוצע בישראל. בדירות חדשות להשכרה יש בגבעתיים ירידה של 2% בלבד. 

לעומת זאת, יש ערים שבהן היצע הדירות להשכרה מזנק. קחו למשל את חולון - שרשמה עלייה של 44% בשנה האחרונה לעומת שנה קודם. לעומת זאת, היצע דירות יד שנייה להשכרה ירד ב-17%. כשאומרים דירות יד שנייה, צריך לזכור כי לא מדובר רק על דירות ישנות. בשוק היד השנייה יכולה להיכלל דירה שנבנתה לפני שנתיים, כמעט חדשה עם ממ"ד. לכן, כשיש גידול בביקוש לדירות יד שנייה בעיר מסוימת, אל לכם להסיק כי הציבור רוצה דירות ללא ממ"ד. הוא פשוט רוצה לשכור דירות שאינן מקבלן.

בכפר סבא, נתניה וראשון לציון, אפשר לראות שמלאי הדירות החדשות להשכרה יורד. זה נובע מכך שבאותן ערים אין כמעט פרויקטים להשכרה. גם כשיש גידול של 44%, כמו בחולון, בשנה מסוימת, זה יכול לקרות בגלל פתיחה של פרויקט דירה להשכרה שמגדיל את ההיצע בבת אחת.

עוד ב-

הדירות בתל אביב שנמכרות בפחות משני מיליון שקל

לכתבה המלאה

העיר שבה היצע הדירות החדשות להשכרה נחתך בצורה משמעותית היא באר שבע. המלאי נחתך בגלל שלפני שנה היו פרויקטים חדשים להשכרה ובשנה האחרונה אין כמעט כאלה. מצד שני, גם בשוק היד השנייה המצב לא טוב - ירידה של 26%. זה אומר שזה יכול לגרום למחירי השכירות בעיר לזנק וזו בשורה חשובה למשקיעי הנדל"ן באזור.