מחירי השכירות ממשיכים לזנק. נתוני הלמ"ס מציגים עלייה משמעותית, בעיקר לשוכרים חדשים - 5.2%. על פי הנתונים, דמי השכירות הממוצעים בתל אביב עומדים על כ-7,100 שקל, בהרצליה על כ-6,400 שקל, בכפר סבא על כ-5,700 שקל וברמת גן תשלמו כמאה שקלים פחות.

הנתונים האלה מעניינים מאוד את רשות המסים, משום שכיום הכנסה של עד 5,654 שקל לא חייבת במס ובהתאם לכך, לא מדווחת. מה עושים בעלי הדירות? במידה והם רוצים לגבות 5,700 שקל על דירה, הם יעדיפו "להסתדר עם השוכר" מאשר לדווח. הפרוצדורה, מילוי הטפסים והעובדה שאתה נמצא תחת הרדאר של רשות המסים - כל זה גרם לאנשים לא לדווח, אולם כעת, כפי שהבהיר מנהל רשות המסים שי אהרונוביץ' עוד בחודש מרץ, בעלי הדירות נדרשים לצרף גם את הסכם השכירות עצמו.

כיום, רשות המסים מאפשרת למי שמשכיר דירה אבל גם שוכר, לקזז מההכנסות את דמי השכירות שהוא משלם (עד תקרה של 7,500 שקל), אבל אם יש להם שתי דירות בבעלותם ואחת מושכרת, הם צריכים לשלם מס אם הדירה היא מעל רצפת הפטור. חשוב לציין כי הדיווח נעשה על בסיס אחד המסלולים הבאים: תשלום מופחת של 10% על ההכנסות, או אפשרות לכלול את ההכנסות בחלק מסך ההכנסות שלו ולשלם מס שולי. לרוב, בעלי דירות, בתמיכת רואה החשבון שלהם, מעדיפים את המסלול הראשון כי הם יודעים בדיוק כמה הם משלמים. אם המס יעלה בעתיד, ברור שזה יגולגל ישירות על הלקוח. במידה וההכנסה של בעל הדירה היא יותר מהממוצע, הוא יעדיף את המסלול הראשון משום שכל שינוי בהכנסה יוביל אותו לתשלום מס גבוה יותר.

אז מה השתנה? בימים האחרונים החליטה רשות המסים לנסות ולהנגיש את נושא הדיווח לטובת בעלי הדירות. היא העלתה באתר שלה אפשרות להעלות את חוזה השכירות ולדווח עליו במהירות. הם מרגישים שאם יבואו לקראת הציבור, והדיווח ייעשה בשיטה קלה יותר, הם יוכלו ליצור יותר הכנסות. לכן, הם פתחו במערכת רשות המסים אפשרות לדווח אונליין על עסקת שכירות, אבל הם מחייבים את בעלי הדירות לצרף את החוזה. גורם ברשות המסים ששוחח עם ice הסביר כי "המטרה היא להגביר את יכולת הפיקוח". 

לפי נתוני רשות המסים שנכונים לתחילת 2024, כ-1.6 מיליון איש בישראל מחזיקים בדירה אחת. בנוסף, כמעט 300 אלף איש מחזיקים בשתי דירות. כ-90 אלף איש מחזיקים בשלוש דירות. זה יוצר פוטנציאל הכנסות עצום לרשות, בעיקר כשהיא יודעת שחלק מבעלי דירה שנייה ושלישית לא נכללים בסטטיסטיקה, משום שהם רושמים את הדירות על שם הילדים או בני משפחה אחרים. כך יוצא שכ-400 אלף איש בישראל הם משקיעי נדל"ן (מי שמחזיק בדירה שנייה ושלישית נכלל ברשימה של מחזיק דירה ראשונה). לאחרונה הבטיח מנהל הרשות, שי אהרונוביץ', כי הרשות תגיע לבעלי הדירות שמחזיקים בשתי דירות ופטורים מדיווח כשהלערכתו מהלך כזה יהיה שווה למדינה כמיליארד שקל.

ההערכה היא שאלפי בעלי דירות ששוכרים את הדירות יעדיפו לא לעבור את רצפת הפטור ולא להגיש לרשות המסים את החוזה. הסיבה היא פשוטה: אם אדם משכיר דירה ב-5,600 שקל, הוא לא צריך לדווח. אם הוא משכיר דירה ב-5,700 שקל, הוא חייב לדווח ולא רק זה - הוא יודע שרשות המסים תעקוב אחריו. אם שכר הדירה יישאר על 5,700 מדי שנה, יכול להיות שהיא תרים גבה. מחירי השכירות עולים מדי שנה, ואחרי אדם שמשכיר דירה ולא מדווח - קשה יותר לעקוב. אם יוכח שהוא משכיר את הדירה, הוא תמיד יכול לשלוף חוזה נמוך יותר.

"צריך להבין את ההבדל בין מה שקרה קודם למה שקורה עכשיו - אם אדם דיווח על 6,000 שקל ושילם 10% מס, הוא מסתכן בזיוף מסמך במידה וישנה את ההסכם. אנשים יעדיפו לא להסתבך", אמר אותו גורם ברשות המסים. גורם אחר אמר: "הרבה פעמים, יש מחלוקות בין בעל הדירה לבין השוכר. מה עושה השוכר? פונה אנונימית לרשות המסים ומספר שבעל הדירה מאלץ אותו לשלם את ההפרש בשחור. בסוף, הסיכון הוא על בעל הדירה ולכן לא היינו ממליצים להסתבך".

עוד ב-

כך מתכוונת רשות המסים "לצוד" את משקיעי הנדל"ן

לכתבה המלאה

לאחרונה צוטט כאן אהרונוביץ', כי לדעתו יש "לבטל את הפטור בשכירות וגם את מסלול ה-10%". הוא הוסיף כי "אנחנו מתחילים להגיע לכל מי שיש לו שתי דירות". לשיטתו, השוכרים צריכים לשלם מס מהשקל הראשון, דרך ביטול מסלול ה-10%. הדבר הזה עדיין לא עלה על שולחן הכנסת, אבל ברשות יש מי שדוחף לכך. המהלך האחרון של רשות המסים, חובת צירוף הסכם השכירות, היא מהלך נוסף בדרך ללכוד את משקיעי הנדל"ן, שמתחמקים ממס ופטורים ממנו - הקלה שמשקיעים בשוק ההון לא יכולים לקבל מרווח דומה שהצטבר לאורך השנים. אלה משלמים מס רווח הון, למשקיעי הנדל"ן שמוכרים דירות יש מס שבח ורק בעלי דירה שנייה ומעלה מקבל פטור של עשרות אלפי שקלים בשנה. האם התמונה עומדת להשתנות? ימים יגידו, אם כי ברשות המסים מהמרים שהתשובה בהחלט חיובית.