בשנים האחרונות, בעיקר בצל עליית מחירי הדיור, הולכת ומתרחבת תופעה שקטה אך רבת השפעה בשוק הנדל"ן הישראלי: רוכשים פרטיים נכנסים להשקעות באמצעות רכישת שליש דירה – כלומר, חלק קטן מהזכויות בדירה, במטרה ליהנות מהטבות מס של רוכש דירה יחידה.

לכאורה, מדובר בתכנון מס לגיטימי: כל עוד אין בבעלותם דירה שלמה, הם אינם מחויבים במס רכישה בשיעור הגבוה המוטל על משקיעים. אבל מאחורי ההיגיון הפשוט הזה מסתתרת פרצה רגולטורית שמושכת אליה יותר ויותר משקיעים — והמדינה מתחילה לשים לב לעניין הזה.

היתרון הפיסקלי עשוי להפוך למלכודת מס. רשות המסים כבר הבהירה במקרים קודמים שמי שצובר זכויות רבות בדירות – גם אם רק חלקיות – עלול להיחשב בעיניה כסוחר. במקרה כזה, אותו רוכש יאבד את הטבות המס וייכנס למערכת מס שונה לחלוטין – לרבות מס הכנסה בשיעור של עד 50% ומע"מ.

האם מדובר בתכנון מס מתוחכם או בהתנהלות שעלולה להוביל לחשיפה מסוכנת מול רשויות המדינה? עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה ומומחה למיסוי מקרקעין, מזהיר בראיון מיוחד מבועה מתפתחת שעלולה להתפוצץ – בעיקר עבור משקיעים פרטיים שמאמינים כי שליש דירה פטור מתשומת לב הרשויות.

לטענתו, מדובר בפרצה שיכולה להפוך למלכודת מס של ממש, ואף להביא להגדרה כסוחר על ידי רשות המסים – מהלך שמשמעותו שיעור מס של עד 50%. "השלישים לא מתחברים. אם יש לך רק שליש דירה, אתה תשלם בשיעור של מס יחידה ולא בשיעור של דירה שנייה", הוא אומר. "אתה יכול לקנות מספר רב של שליש בדירה כל עוד אין לך דירה אחרת, והוא יישאר בגדר של דירה יחידה. דוגמה: אם יש לך שליש דירה בתל אביב ואז תקנה בירושלים שליש דירה – תשלם על ירושלים בשיעור של דירה יחידה. קנית בבאר שבע? תשלם שוב מס בשיעור דירה יחידה. הם לא מתחברים. וזה תכנון מס די נפוץ שאנשים רוכשים שליש דירה ומקפידים לשלם רק שיעור מס של דירה יחידה".

לאחרונה עלתה הצעה: מי שלא מתגייס - לא יוכל ליהנות בכלל מפטור על דירה יחידה. דבר בא על חשבון דבר?
"זה נמצא בכותרות במסגרת הסנקציות – רוצים שלא לאפשר למי שלא מתגייס לקבל פטור. במקרה כזה, הם ישלמו מס רכישה בשיעור גבוה כמו משקיע – 8%. מצד שני, פוטרים משקיעים שרוכשים שליש ועוד שליש ועוד שליש".

ומה יקרה בשליש הבא?
"צריך לזכור: רשות המסים כבר גילתה את דעתה גם בעבר – שמי שרוכש הרבה דירות, מסתכן. השאלה היא כמה כבשים צריך בשביל לקרוא לזה עדר. יש הוראות ביצוע ובסוף, מי שקונה מספר שלישים, עלולים לראות בו לא רק כמשקיע אלא גם כסוחר. המשמעות היא דרמטית. סוחר לא ימוסה כשימכור את הדירה במס שבח, אלא יכול להיות ממוסה במס הכנסה – יכול להקפיץ את שיעור המס עד 50%. הוא יכול להיות חייב גם במע"מ. זה לא מצריך תיקון חקיקה אלא מסתמך על הפסיקה כיום. גם עסקה אחת יכולה להיחשב עסקת אקראי. זה דרמטי – ודי בפרפרזה בהשוואה למשכירי הדירות - כמה פעמים תיהנה מפטור של 10% בהשכרת דירות? אם מדובר באדם שעשה את זה פעם או פעמיים, סביר להניח שיעלימו עין. אם זה סרט נע, והוא קונה כל כך הרבה דירות – אפשר להזמין אותו לכוס קפה, לשאול איך הוא מתפעל ומתחזק את העסק שלו, מי מטפל ומי גובה. ככל שיהיו יותר מאפיינים מסחריים – יקטלגו אותו כסוחר ולא כמשקיע. ואז הוא מסתבך".

"הרשות תשאל איך הוא מטפל בגבייה, איך הוא מממן את זה". עו"ד חגי אדורם (פרטי)

השאלה המרכזית - כמה שלישים צריך לקנות כדי להיחשב כסוחר? 
"שאלה מצוינת, אבל אין לזה תשובה ברורה, כי אין תקנה שקובעת אם זה ארבעה או שבעה שלישים. זה יכול להיגזר מהנסיבות. הכמות היא פרמטר מאוד חשוב. אם יראו שיש לו יותר משני שלישים, סביר שיסתכלו על מאפיינים אחרים – איך הוא מטפל בגבייה, איך הוא מממן את זה".

אבא לשלושה ילדים, קונה 10 דירות בפרויקט – וכל דירה רשומה מחולקת לשליש - פטור או לא פטור?
"גם אם זה לשימוש משפחתי ועצמי – מדובר בכמות של 10 דירות. זה ידליק נורה אדומה וזכוכית מגדלת ויתייעצו עם המחלקה המשפטית. יש סיכוי שבפרק זמן מיידי יכולים לראות בזה אקט של רכישה מסחרית – ולא השקעה סטנדרטית".

עוד ב-

משרד האוצר מזהיר: "אנשים יתקשו להחזיר את המשכנתא"

לכתבה המלאה

ומה לגבי החברות שמציעות ללקוחות לרכוש דרכן שליש דירה?
"זה הפך לטרנד. האם זה מסוכן? החברה חייבת במס הכנסה רגיל – זה העיסוק הרגיל שלה. בצד של הרוכש – אם רכש שליש, כנראה שלא יתעסקו איתו. שניים? אולי יעבור חלק. משהו שהוא יותר בנפח מסחרי, בווליום מוגבר – יכול להיות שיזמנו אותו לבדיקה ולשיחה. ככל שיתרשמו שיש לזה אופי עסקי – ינתבו אותו למס הכנסה, ויכולים לשלול את ההטבה הזו".