איך נראה תחום הנדל"ן היזמי בשנה האחרונה ועד כמה הקבלנים נמצאים במצוקה, אם בכלל? סקירה של תמונת מצב בענף הנדל"ן היזמי שכתב איתי קדמי, רו"ח ראש תחום ניתוח פיננסי, מכון הפניקס לחקר שוק ההון, עבור אוניברסיטת רייכמן, חושפת ממצאים מעניינים.

הנתונים העיקריים שעולים מהדוח הם הסביבה המאתגרת שבה השוק פועל, תחת האטה חדה במכירות והצטברות מלאי. בסקירה נכתב כי תזרימי המזומנים של החברות בענף הפכו לשליליים והנזילות שלהן נשחקה, באופן שמאלץ אותן להגדיל מאוד את היקף החוב.

אחד הנושאים המעניינים הוא נושא הטבות המימון. בדוח נחשף כי הטבות המימון שוות כ-13% ממחיר דירה. בחישוב מהיר, מדובר בהנחה של מאות אלפי שקלים ממחיר הדירה בערים כמו תל אביב וירושלים. לפי הממצאים, בדירה ממוצעת של 3 מיליון שקל שווי ההטבה היא 380 אלף שקל. במקרים מסוימים, כך נקבע, ההטבה היא בגובה של מעל 20%. זה נשמע מעט מוגזם: הרי הרווח היזמי של הקבלן עומד על הרבה פחות. אפשר להסביר את הפער הזה בכך שהקבלן נותן הלוואה ומקבל כסף בריבית נמוכה יותר מאשר הוא היה מגייס לבד. בבאר שבע, כך לפי הגרף, היא שווה 9.9% - נתון גבוה כשלעצמו.

לפי הנתונים, ההאטה החדה בפעילות בשנת 2023 הובילה להתכווצות משמעותית ברווח התפעולי, אך בשנת 2024 ניכרת התאוששות מסוימת ברווחיות. בשנת 2025 בולטת החמרה נוספת בתזרים המזומנים (7.6 מיליארד שקל, גבוה משנת 2023, אז עמד על 4.4 מיליארד בלבד). מכאן, ברור שמבצעי עידוד המכירות והטבות המימון תרמו לשיפור בפעילות החברות בשנת 2024.

הנה טבלה מתוך הסקירה שמתארת כמה שווה הטבת מימון:

"הטבות אלו היוו ב-2025 כ-40% מהעסקאות בשוק החופשי, ונאמדו בממוצע בכ-13% ממחיר הדירה", נכתב בדו"ח. "ההטבות אינן מתבטאות במחיר גבוה יותר ביחס לעסקאות שאינן מוטבות - כלומר, מדובר בהנחה שמובילה למחיר אפקטיבי נמוך יותר, הפוגעת הן ברווחיות היזמים והן בתזרימי המזומנים", נכתב. עוד נמצא, כי כ-40% מהעסקאות המוטבות הן במסגרת הלוואות קבלן, ושיעורן ב-2025 נמצא במגמת עלייה.

עוד נכתב, הפרקטיקות החדשות תומכות בקצב המכירות, אך דוחות את התקבולים ומעמיקות את התלות במקורות מימון חיצוניים. כתוצאה, ניתן לזהות מעבר ממודל פעילות המבוסס על תקבולים ממכירות למודל הנשען במידה גוברת על גיוסי חוב. לפי נתוני בנק ישראל, שעלו בסקירה זו, האשראי לבנייה למגורים ולרכישת קרקעות מסתכם בכ-170 מיליארד שקל ומהווה כ-48% מסך האשראי המאזני של חמשת הבנקים הגדולים לענף הבינוי והנדל"ן. בסגמנט החוץ-בנקאי, לענף משקל מרכזי - קרוב ל-70%. זו כנראה אחת הסיבות לסקירה הזו.

בסקירה נמצא כי באזור תל אביב המחיר הממוצע למ"ר גבוה יותר בעסקאות שאינן מוטבות, ממצא אשר עשוי להעיד על כך שהעסקאות המוטבות מתבצעות בדירות או באזורים המאופיינים בביקוש נמוך יותר - כלומר, באזור תל אביב מדובר בשימוש סלקטיבי בהטבות המימון.

הנה המחירים הממוצעים למטר באזורים שונים בארץ, עם ובלי הטבת מימון:

עוד ב-

מלאי הדירות הלא מכורות בתל אביב עולה - וזה מה שיקרה בהמשך

לכתבה המלאה

הממצא המפתיע הוא שניתוח מראה כי ברוב האזורים ההנחה אינה מגולגלת לרוכש הדירה בדמות מחיר גבוה יותר, אבל בתל אביב ההפרש הוא גבוה יותר. אפשר לפרש את זה בכמה אופנים, אבל צריך לזכור: מדובר במחיר הממוצע, ולא באותן דירות שנמכרו באותם פרויקטים. הסטייה כאן יכולה להיות גבוהה מאוד.